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徐高:市場對房地產(chǎn)行業(yè)存在三大錯(cuò)誤認(rèn)知

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徐高:市場對房地產(chǎn)行業(yè)存在三大錯(cuò)誤認(rèn)知

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示,長期以來,市場對房地產(chǎn)供給、供地政策和“地產(chǎn)-基建模式”存在誤解。

2022年6月22日,浙江省舟山市,航拍新城城北安置房項(xiàng)目工程,工地塔吊林立。圖片來源:人民視覺

記者 樊旭

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高日前表示,長期以來,我國對房地產(chǎn)業(yè)存在三大錯(cuò)誤認(rèn)知,包括供給飽和、集中供地政策和“地產(chǎn)-基建模式”三個(gè)方面。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)面臨困頓的局面下,應(yīng)反思過去政策背后的錯(cuò)誤,促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

他指出,第一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知是認(rèn)為我國房地產(chǎn)供給已經(jīng)飽和,因此,房價(jià)上漲時(shí)政府往往通過限制供給來試圖平抑房價(jià)。但實(shí)際上,中國大陸的城市人均居住面積仍然低于中國臺(tái)灣和日本,城鎮(zhèn)化也還在中途,而且住房建設(shè)不能只看面積不看質(zhì)量。

“中國人對美好生活的向往主要表現(xiàn)在住更大更好的房子上,而事實(shí)上,國人房地產(chǎn)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足?!毙旄咧芏诒本┐髮W(xué)國家發(fā)展研究院舉辦的朗潤?格政第159期研討會(huì)上說。

另一方面,他表示,通過限制供給來抑制房價(jià),并不能達(dá)到消除房地產(chǎn)泡沫的目的。相反,恰恰需要擴(kuò)大供給來疏通供需平衡關(guān)系。

“道理很簡單,房價(jià)高意味著房地產(chǎn)供不應(yīng)求。2004年是一個(gè)分水嶺,從那年831日開始,所有的土地出讓必須通過招拍掛手段進(jìn)行,地產(chǎn)行業(yè)把那天叫做‘831大限’。從那之后,土地的供應(yīng)收緊了?!毙旄哒f。

他指出,2004年以前,我國土地購置面積每年平均增長30%左右,這之后波動(dòng)很大,平均來看是負(fù)增長。2004年以前,房屋完工面積每年平均增長20%左右,之后平均下來是零增長,近年來更是負(fù)增長。房屋價(jià)格同樣是2004年之后開始大漲。

“所以,土地供給收緊,導(dǎo)致地產(chǎn)供給收緊,導(dǎo)致房價(jià)的上升?!毙旄哒f。

徐高指出,第一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知帶來了第二個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知,即希望通過集中供地來控地價(jià)、控房價(jià)。

“集中供地”是2021年初自然資源部對全國22個(gè)重點(diǎn)城市提出的新供地模式要求,包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng),即全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng),引導(dǎo)市場理性競爭。

“中國房價(jià)高的原因是土地壟斷供應(yīng),但集中供應(yīng)事實(shí)上又在增加土地壟斷供應(yīng)的程度。最近幾個(gè)月,土地購置面積負(fù)增長50%,但同時(shí)土地購置價(jià)格正增長40%-50%,這種背離過去十幾年都沒有看到過。這個(gè)政策經(jīng)不起最簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的考驗(yàn)?,F(xiàn)在看到土地購置價(jià)格正增長40%-50%,可以想象未來房價(jià)會(huì)怎么走?!毙旄哒f。

第三個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知,徐高表示,是很多人認(rèn)為“地產(chǎn)-基建模式”會(huì)造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),但事實(shí)上這正是我國經(jīng)濟(jì)快速增長的“法寶”之一。

“中國的投資中,基建和地產(chǎn)加起來占到一半。地產(chǎn)是開發(fā)商投資,基建是地方政府融資平臺(tái)投資——通過發(fā)債獲取貸款,來做基建。我國現(xiàn)在總共有1000多家融資平臺(tái),資產(chǎn)回報(bào)率(ROA)不到2%,但是發(fā)債平均利率4%-5%,相當(dāng)于是以2%的回報(bào)率在發(fā)利率4%-5%的債券,這在很多人眼里就是龐氏騙局,因?yàn)檫€不了債,早晚會(huì)爆發(fā)危機(jī)。所以近幾年對融資平臺(tái)債務(wù)一輪又一輪清查?!?/p>

“但是這純粹是誤解?!毙旄弑硎?,因?yàn)槿谫Y平臺(tái)95%以上的投資項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施投資,基建項(xiàng)目的一大特征就是有很強(qiáng)的外部性,即沒法變現(xiàn)成項(xiàng)目本身的投資回報(bào)率,但能在社會(huì)層面創(chuàng)造巨大效應(yīng)。

“正因?yàn)榛ㄍ顿Y的外部性和成本不匹配,導(dǎo)致基建投資在全世界各國都是難題。美國總統(tǒng)拜登上臺(tái)后雄心勃勃幾萬億美元的基建投資規(guī)劃,也不了了之,因?yàn)闆]有人愿意掏錢。”他進(jìn)一步表示,基建靠市場是搞不成的,只能靠政府,而中國恰恰找到了一個(gè)好辦法,就是“地產(chǎn)-基建模式”。

徐高指出,雖然基建項(xiàng)目背負(fù)大量債務(wù),但是創(chuàng)造了很大社會(huì)效應(yīng),這些社會(huì)效應(yīng)體現(xiàn)在地價(jià)、房價(jià)的上漲,地方政府通過賣地可以把基建投資的外部性變現(xiàn),所以雖然基建項(xiàng)目本身的賬目算不平,但是算大賬是可以算平的。

“現(xiàn)如今我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的困局,要好好反思這些政策背后的錯(cuò)誤,否則在中美博弈的大環(huán)境下就是自廢武功?!彼f。

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徐高:市場對房地產(chǎn)行業(yè)存在三大錯(cuò)誤認(rèn)知

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示,長期以來,市場對房地產(chǎn)供給、供地政策和“地產(chǎn)-基建模式”存在誤解。

2022年6月22日,浙江省舟山市,航拍新城城北安置房項(xiàng)目工程,工地塔吊林立。圖片來源:人民視覺

記者 樊旭

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高日前表示,長期以來,我國對房地產(chǎn)業(yè)存在三大錯(cuò)誤認(rèn)知,包括供給飽和、集中供地政策和“地產(chǎn)-基建模式”三個(gè)方面。在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)面臨困頓的局面下,應(yīng)反思過去政策背后的錯(cuò)誤,促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

他指出,第一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知是認(rèn)為我國房地產(chǎn)供給已經(jīng)飽和,因此,房價(jià)上漲時(shí)政府往往通過限制供給來試圖平抑房價(jià)。但實(shí)際上,中國大陸的城市人均居住面積仍然低于中國臺(tái)灣和日本,城鎮(zhèn)化也還在中途,而且住房建設(shè)不能只看面積不看質(zhì)量。

“中國人對美好生活的向往主要表現(xiàn)在住更大更好的房子上,而事實(shí)上,國人房地產(chǎn)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。”徐高周二在北京大學(xué)國家發(fā)展研究院舉辦的朗潤?格政第159期研討會(huì)上說。

另一方面,他表示,通過限制供給來抑制房價(jià),并不能達(dá)到消除房地產(chǎn)泡沫的目的。相反,恰恰需要擴(kuò)大供給來疏通供需平衡關(guān)系。

“道理很簡單,房價(jià)高意味著房地產(chǎn)供不應(yīng)求。2004年是一個(gè)分水嶺,從那年831日開始,所有的土地出讓必須通過招拍掛手段進(jìn)行,地產(chǎn)行業(yè)把那天叫做‘831大限’。從那之后,土地的供應(yīng)收緊了?!毙旄哒f。

他指出,2004年以前,我國土地購置面積每年平均增長30%左右,這之后波動(dòng)很大,平均來看是負(fù)增長。2004年以前,房屋完工面積每年平均增長20%左右,之后平均下來是零增長,近年來更是負(fù)增長。房屋價(jià)格同樣是2004年之后開始大漲。

“所以,土地供給收緊,導(dǎo)致地產(chǎn)供給收緊,導(dǎo)致房價(jià)的上升?!毙旄哒f。

徐高指出,第一個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知帶來了第二個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知,即希望通過集中供地來控地價(jià)、控房價(jià)。

“集中供地”是2021年初自然資源部對全國22個(gè)重點(diǎn)城市提出的新供地模式要求,包括集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng),即全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng),引導(dǎo)市場理性競爭。

“中國房價(jià)高的原因是土地壟斷供應(yīng),但集中供應(yīng)事實(shí)上又在增加土地壟斷供應(yīng)的程度。最近幾個(gè)月,土地購置面積負(fù)增長50%,但同時(shí)土地購置價(jià)格正增長40%-50%,這種背離過去十幾年都沒有看到過。這個(gè)政策經(jīng)不起最簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的考驗(yàn)?,F(xiàn)在看到土地購置價(jià)格正增長40%-50%,可以想象未來房價(jià)會(huì)怎么走?!毙旄哒f。

第三個(gè)錯(cuò)誤認(rèn)知,徐高表示,是很多人認(rèn)為“地產(chǎn)-基建模式”會(huì)造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),但事實(shí)上這正是我國經(jīng)濟(jì)快速增長的“法寶”之一。

“中國的投資中,基建和地產(chǎn)加起來占到一半。地產(chǎn)是開發(fā)商投資,基建是地方政府融資平臺(tái)投資——通過發(fā)債獲取貸款,來做基建。我國現(xiàn)在總共有1000多家融資平臺(tái),資產(chǎn)回報(bào)率(ROA)不到2%,但是發(fā)債平均利率4%-5%,相當(dāng)于是以2%的回報(bào)率在發(fā)利率4%-5%的債券,這在很多人眼里就是龐氏騙局,因?yàn)檫€不了債,早晚會(huì)爆發(fā)危機(jī)。所以近幾年對融資平臺(tái)債務(wù)一輪又一輪清查?!?/p>

“但是這純粹是誤解?!毙旄弑硎?,因?yàn)槿谫Y平臺(tái)95%以上的投資項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施投資,基建項(xiàng)目的一大特征就是有很強(qiáng)的外部性,即沒法變現(xiàn)成項(xiàng)目本身的投資回報(bào)率,但能在社會(huì)層面創(chuàng)造巨大效應(yīng)。

“正因?yàn)榛ㄍ顿Y的外部性和成本不匹配,導(dǎo)致基建投資在全世界各國都是難題。美國總統(tǒng)拜登上臺(tái)后雄心勃勃幾萬億美元的基建投資規(guī)劃,也不了了之,因?yàn)闆]有人愿意掏錢?!彼M(jìn)一步表示,基建靠市場是搞不成的,只能靠政府,而中國恰恰找到了一個(gè)好辦法,就是“地產(chǎn)-基建模式”。

徐高指出,雖然基建項(xiàng)目背負(fù)大量債務(wù),但是創(chuàng)造了很大社會(huì)效應(yīng),這些社會(huì)效應(yīng)體現(xiàn)在地價(jià)、房價(jià)的上漲,地方政府通過賣地可以把基建投資的外部性變現(xiàn),所以雖然基建項(xiàng)目本身的賬目算不平,但是算大賬是可以算平的。

“現(xiàn)如今我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的困局,要好好反思這些政策背后的錯(cuò)誤,否則在中美博弈的大環(huán)境下就是自廢武功?!彼f。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。