文｜文軒財經
流拍減少、頻現(xiàn)熔斷、多個新面孔現(xiàn)身、央企華潤連下6城……這是出現(xiàn)在剛剛落幕的二批次土拍中的關鍵詞。
不難發(fā)現(xiàn)，相比此前幾輪的“平穩(wěn)”，本輪土拍熱度確實有著肉眼可見的回升。
究其原因，與拍賣前成都5月兩次新政“松綁”及拍賣規(guī)則等的調整不無關系，二批次土拍在今年首批次微調房地價差的基礎上再“加碼”：調整出讓規(guī)則、降低拿地成本、進一步擴大房地價差、抬高房企利潤空間，具體變化我們在此前文章中有作詳細分析，戳此回顧：文軒財經 | 2022年第二批次集中供地解讀
實打實的利好刺激下，房企拿地積極性明顯增強，由此引發(fā)本輪土拍的一波“小高潮”。
合計出讓的55宗地約3040畝，最終成交53宗約2914.73畝，成交總金額約402.4億元，平均溢價率5.25%。
成交的53宗地塊中，35宗底價成交，18宗地塊溢價成交，其中11宗地塊達到最高限價通過抽簽方式成交。
成交表格：
本次土拍，有以下幾個特征值得注意。
熱度：高于前幾輪，但仍冷熱不均
整體熱度來看，本輪土拍僅流拍2宗，流拍率約3.6%，流拍宗數和流拍率均創(chuàng)下新低。
除了去年首批次土拍全部地塊均成功出讓，隨后幾場雙集中土拍均遭遇了地塊流拍現(xiàn)象，文軒財經統(tǒng)計，去年二批次至今，4個批次流拍地塊宗數分別為6宗、7宗、6宗、2宗。
△成都5次“雙集中”流拍地塊統(tǒng)計
分區(qū)位來看，“5+2”區(qū)域仍是房企競拍首選區(qū)域，土地端冷熱不均情況還在持續(xù)，具體呈現(xiàn)出城南高新南區(qū)、天府新區(qū)和5個主城區(qū)持續(xù)火熱；二、三圈層板塊熱度分化的態(tài)勢。
部分二三圈層的熱點區(qū)域，如城東龍泉驛的十陵、大面、東安湖，城南雙流的怡心湖等熱點置業(yè)板塊的地塊，依舊受到房企的重點爭搶。
但一些位于非核心區(qū)域又無產業(yè)或突出優(yōu)勢加持的地塊則因無人競價慘遭流拍，如本輪流拍的兩宗地塊1宗位于城西武侯區(qū)西部智谷，另一宗則位于城北新都斑竹園，在此前幾個批次的流拍地塊也多分布在新都區(qū)，屬于流拍“重災區(qū)”。
央國企仍是主要力量，華潤重倉成都
如此前預期一致，國央企持續(xù)為拿地主要力量，成交的53宗地，國央企及平臺公司共拿地41宗，民企拿地12宗。
本次拿地最大贏家，非央企華潤莫屬，在首日憑“手氣”抽得龍泉驛十陵59.6畝和低溢價競得武侯新城21.8畝兩宗純住地后，次日再連下四城，在二批次土拍現(xiàn)場豪擲87.15億元拿地393畝，拿地總價排名房企拿地金額榜榜首。
華潤拿下的6宗地塊計容總建面約63萬平方米，按照最高清水限價×計容建面計算，6宗地塊的理論貨值達到近170個億，算是用實際行動表示重倉成都的決心。
以華潤為代表的央企、國企，依舊是本場土拍盛會的主角，本輪拿地金額和拿地面積前十均是國央企。
除了出盡風頭的華潤，保利、綠發(fā)、中鐵天圓、越秀等央國企均有所收獲。
本土國企也有不錯表現(xiàn)，人居共拿下6宗地，拿地總面積約478畝，位居第一。
交投拿下高新大源熱門地塊；天投斬獲天府新區(qū)煎茶街道2宗地；高投、蜀道等本土國企均有拿地。
成華棚改、龍泉平臺等本土平臺公司兜底，也是雙集中土拍以來的一個持續(xù)特征，本輪超20宗地被平臺公司收入囊中。
另外，民企在本輪拍賣中也收獲頗豐，龍湖一如既往的表現(xiàn)穩(wěn)健，順利斬獲雙流怡心湖約74畝地塊。遠大、正成等拿下1宗土地，一些新面孔入場并成功獲取一些質素還不錯的地塊，比如華添、鴻山、浙江楠盛、湖北鑫統(tǒng)領等分別拿地主城區(qū)和高新南。
可見，市場回暖當口，加上本批次房地價差擴大，利潤空間得到進一步保障，房企積極性大大提高，重拾拿地信心，紛紛抓緊窗口期補充糧倉。
樓面價首破2萬/㎡
本輪土拍，誕生了大成都目前的最高名義成交樓面價，即高新南區(qū)大源板塊23.5畝純宅地，該宗地起拍樓面價19600元/㎡，地塊熔斷價22400元/㎡，清水住宅最高銷售均價限34500元/㎡，最終由“幸運兒”交投抽簽競得。
該地塊也突破了成都雙集中供地以來成交樓面地價新高，此前最高成交樓面價為19600元/㎡出自去年第三批次土拍，同樣來自高新南區(qū)大源板塊。
據統(tǒng)計，目前在成都公開招拍掛市場，樓面價突破2萬/㎡的地塊僅2宗，另一宗為高新南區(qū)渝太潤達豐悅蓉東方項目所在地塊，成交樓面價為20700元/㎡。
根據文軒財經此前統(tǒng)計，本輪起拍樓面價大于等于15000元/㎡的7宗地塊中，高新南區(qū)就占了4宗，在前幾輪土拍中，高新南區(qū)的樓面地價基本領先于其他幾個區(qū)域，此前的最高樓面價也多出自高新南區(qū)，是實實在在的“地王”制造區(qū)域。
11宗地熔斷 占比兩成
最終成功成交的53宗地塊中，有11宗地塊觸發(fā)最高限價熔斷，占比約兩成。
△熔斷地塊詳情
這些受到房企高度追捧的地塊主要分布在主城和城南的核心板塊，如高新南區(qū)的大源、新川板塊；武侯區(qū)的武侯新城、麗都板塊；青羊區(qū)的外光華、外金沙板塊、錦江區(qū)的東大街、天府新區(qū)的錦江生態(tài)帶板塊。
土拍首日首發(fā)的高新區(qū)大源板塊約23.49畝地塊，最高清水限價達到34500元/㎡，房企競拍熱度高，最終由交投中簽，成交樓面地價22500元/㎡；
青羊區(qū)外金沙約70.80畝地塊，清水限價均為30500元/㎡。由綠發(fā)拿下，成交樓面地價16100元/㎡；
武侯區(qū)麗都板塊約26.60畝地塊，清水限價30500元/㎡，被越秀以樓面地價16500元/㎡收入囊中；
錦江區(qū)東大街約10.51畝地塊，由鴻山拍下，樓面地價18900元/㎡，清水限價34000元/㎡。
二圈層地塊也罕見熔斷，龍泉驛區(qū)十陵街道約59.62畝地塊，由華潤競得，樓面地價11500元/㎡，清水限價24000元/㎡。
實際房地價差下降
在此前文章中，我們曾分析過本輪理論房地價差，對比前四個批次，本輪各個區(qū)域房地價差（清水住房最高限價-起始樓面地價）是有所提高的。
55宗地塊中，剔除沒有限制清水房價的青白江和新津，剩余47宗地中，共45宗地的理論房地價差在1萬元/㎡以上，占比超9成。
實際成交情況來看，實際房地價差（清水住房最高限價-成交樓面地價）與理論房地價差差異不算太大，金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)三個區(qū)域的實際價差和理論價差一致，這主要是由于這些區(qū)域的地塊多為底價成交導致，起拍樓面價和成交樓面價相同。
因為斑竹園地塊流拍，導致新都區(qū)實際房地價差有略微上升，斑竹園約105畝地塊起拍樓面價為5650元/㎡，為新都區(qū)域本批次所有地塊起拍樓面價最高地塊。其余區(qū)域實際房地價差均有所下降。
需要注意的是，盡管整體實際價差有所下滑，但仍處于雙集中供地以來高位水平，參照此前已亮相的“雙限地”項目，一般會選擇“踩線”定價，本輪成交的53宗地塊中，共11宗地塊清水住宅限價在3萬元/㎡以上，26宗地塊清水住宅限價在2.5萬元/㎡以上。
可見，拿地房企后續(xù)的利潤空間是比較可觀的，但如此高昂的單價，難以與前期成交的“雙限地”項目在價格上形成優(yōu)勢，因此市場是否買單，則需要看房企在項目品質打造方面的誠意度是否足夠。
土拍回溫對市場產生積極影響，下半年樓市成交具備空間
在本輪土拍之前的5月，成都先后兩次出臺新政，加碼松綁樓市，刺激需求釋放，在新房和二手房端口均取得了立竿見影的效果。土拍作為檢驗市場的另一風向標，從結果來看，也呈現(xiàn)出回暖跡象，效果明顯。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙分析成都第二輪土拍認為，從成交數據結果上看，成交熱度上升，其中18宗地溢價成交，其中11宗地達到最高限價進入抽簽環(huán)節(jié)，溢價率小幅上升0.63個百分點，流拍率下降8.36個百分點。對于二輪土地成交升溫，一方面在近期寬松政策效應下，成都市場5、6月份成交呈現(xiàn)環(huán)比上升局面；另一方面，土拍政策的松動，包括下調起拍價、減少配建要求、提高清水住宅限價等，提高了房企拿地的積極性。
從區(qū)域上看，中心城區(qū)房企拿地意愿較強，青羊區(qū)、高新區(qū)溢價率突破10%，武侯區(qū)位居第三，溢價率為8.4%；從房企成交上看，拿地依然是以國央企房企較多，這一局面年內仍難以改變，一批次在成都未拿地的華潤置地本次拿下6宗地塊，共耗資逼近88億元，可以看出華潤置地對成都市場的信心。其次，成都本地房企人居拿地6宗，此外，龍湖、保利、越秀、魯能在成都均有拿地。
成都本次土拍表現(xiàn)有所回溫，對房地產市場產生積極影響，給市場服下一顆定心丸。下半年，預計寬松政策持續(xù)，成都下半年樓市成交具備空間。