文｜觀點(diǎn)網(wǎng) 陳玲

又一家民營(yíng)房企成功新發(fā)美元債。

7月22日，卓越集團(tuán)全資子公司卓越商管發(fā)行1億美元債，債券期限3年，發(fā)行利率為4.3%，資金用于根據(jù)綠色和可持續(xù)融資框架，對(duì)公司現(xiàn)有的離岸債務(wù)進(jìn)行再融資。穆迪授予債券“(P)A1”評(píng)級(jí)。

值得關(guān)注的是，此次卓越商管的美元債是由招商永隆銀行深圳分行提供備用信用證（SBLC）。

這也是卓越集團(tuán)半年內(nèi)第二次新發(fā)美元債。

于今年3月18日，卓越商管成功發(fā)行年內(nèi)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)首筆美元債，規(guī)模1億美元，期限3年，發(fā)行利率2.91%，這也是今年第一筆民營(yíng)房企美元債。

眾所周知，目前市場(chǎng)環(huán)境下，民營(yíng)房企鮮少能夠新發(fā)美元債。那么，卓越商管為什么能做到？

發(fā)行艱難

在去年恒大違約風(fēng)險(xiǎn)、各房企超預(yù)期違約等事件影響下，中資房企美元債市場(chǎng)便處于風(fēng)雨飄搖時(shí)期，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行規(guī)模縮量明顯，于當(dāng)年10月海倫堡發(fā)行2.7億美元債后，近半年無(wú)新發(fā)民營(yíng)地產(chǎn)美元債。

信用的缺失對(duì)信用債而言幾乎是致命一擊。

一位行業(yè)人士曾指出，這一輪調(diào)控對(duì)民營(yíng)房企信用殺傷極大，未來(lái)融資形勢(shì)很難有根本性好轉(zhuǎn)，尤其是信用債面臨難發(fā)行或者發(fā)不出的窘境。

她直言，很多房企拿信用融資的時(shí)代基本上已經(jīng)過去，因此，短期內(nèi)想要取得融資會(huì)高度依賴于標(biāo)的物資產(chǎn)，而非信用。

從數(shù)據(jù)上同樣能夠呈現(xiàn)這一現(xiàn)象。

截至6月末，受違約情緒彌漫影響，規(guī)?？s量顯著，地產(chǎn)民企美元債融資渠道仍然基本關(guān)閉。

華泰證券數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月以來(lái)，地產(chǎn)美元債凈融資已連續(xù)9個(gè)月為負(fù)，期間境內(nèi)民營(yíng)房企美元債再融資基本停滯。6月地產(chǎn)美元債發(fā)行額（不含交換要約）為74.23億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)，但由于6月到期量較高，凈融資額為-350.58億元。

從企業(yè)端來(lái)看，2022年上半年，房地產(chǎn)美元債發(fā)行清淡，除去綠城、遠(yuǎn)洋等國(guó)企，境內(nèi)地產(chǎn)民企僅卓越商管、新城控股、旭輝控股等個(gè)別企業(yè)有新發(fā)或增發(fā)美元債，多數(shù)地產(chǎn)民企存續(xù)美元債展期或違約。

另?yè)?jù)彭博統(tǒng)計(jì)，2022年1-6月地產(chǎn)美元債以本金計(jì)算的違約額為246.06億美元，較2021年同期12.7億美元大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)新增境內(nèi)外債券展期或違約的房企已超20家。

商管底色

那么，卓越商管為何能新發(fā)美元債？

如今的市場(chǎng)環(huán)境下，能夠新發(fā)美元債無(wú)疑是得到了資本市場(chǎng)認(rèn)可。

財(cái)務(wù)上的紀(jì)律及安全度是重要原因，觀點(diǎn)新媒體了解到，圍繞“1+1+X”布局戰(zhàn)略，卓越重點(diǎn)開發(fā)大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及其他一二線高增長(zhǎng)城市，全國(guó)40余城累計(jì)開發(fā)超200個(gè)項(xiàng)目，超70%土儲(chǔ)位于大灣區(qū)。據(jù)悉，卓越目前尤為在意現(xiàn)金流及回款情況。

觀點(diǎn)新媒體從中獲悉，卓越商管的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要布局深圳市福田CBD、前海深港合作區(qū)、后?？偛炕?、梅林北中央商務(wù)區(qū)、深圳寶安中心區(qū)以及上海南橋新城和青浦新城、青島中央商務(wù)等核心城市核心位置，主營(yíng)開發(fā)、銷售和運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)品包括超甲型寫字樓、大型商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、住宅以及都會(huì)綜合體，卓越后海金融中心、深圳前海壹號(hào)均成為區(qū)域地標(biāo)型項(xiàng)目。

這些核心地段商業(yè)項(xiàng)目，令卓越集團(tuán)擁有了長(zhǎng)長(zhǎng)的護(hù)城河。

聯(lián)合資信對(duì)卓越商管一份2022年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，能夠看到該企業(yè)更多經(jīng)營(yíng)狀況：截至2021年底，卓越商管主要持有物業(yè)建筑面積77.92萬(wàn)平方米，在售項(xiàng)目未售面積約98.95萬(wàn)平方米，在售項(xiàng)目主要位于大灣區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)，未售面積按業(yè)態(tài)區(qū)分，純住宅占20.85%，商住混合占28.73%，綜合體占50.42%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深交所

銷售上看，2021年，卓越商管的簽約銷售面積和簽約銷售金額分別同比下降約31.31%和15.90%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額164.66億元，租金收入14.82億元(含稅)，同比增長(zhǎng)34.95%。

截至2021年底，卓越商管合并資產(chǎn)總額1689.76億元，所有者權(quán)益586.89億元(含少數(shù)股東權(quán)益166.90億元)；2021年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入304億元，同比大幅增長(zhǎng)131.12%，利潤(rùn)總額34.64億元。

債務(wù)方面也較為可控，截至2021年底，卓越商管全部債務(wù)為360.59億元，較年初下降30.63%。其中，債務(wù)結(jié)構(gòu)以長(zhǎng)期債務(wù)為主，短期債務(wù)占32.24%，長(zhǎng)期債務(wù)占67.76%。

存續(xù)債券方面，截至2022年5月底，該公司存續(xù)境內(nèi)債券2.60億元、存續(xù)美元債券4.50億美元(折合人民幣約30.57億元)。其中，于2022年6-12月到期的債券余額合計(jì)約16.98億元。

截至2021年末，卓越商管持有現(xiàn)金類資產(chǎn)120.48億元，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流107億元。