記者 樊旭
針對近期房企經(jīng)營困難下停工、爛尾情況增多的問題，鄭州政府正在為房企探索新的紓困模式。
據(jù)財(cái)聯(lián)社周三報(bào)道，鄭州市政府相關(guān)部門日前召開房企項(xiàng)目情況匯報(bào)會，建業(yè)、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創(chuàng)、瀚海等8家企業(yè)參加會議。會上，鄭州提出四種項(xiàng)目紓困模式：
一是“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；二是資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；三是資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；四是銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。
一則網(wǎng)傳未經(jīng)證實(shí)的來自鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局的文件《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》透露了部分房企的選擇模式。文件顯示，某集團(tuán)在鄭州有7個(gè)項(xiàng)目申請退出，選擇棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式6個(gè)，選擇項(xiàng)目并購模式1個(gè)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對界面新聞指出，統(tǒng)貸統(tǒng)還模式又稱統(tǒng)借統(tǒng)還模式，實(shí)際上是專項(xiàng)貸款“統(tǒng)一評級、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”的運(yùn)作模式，是國家開發(fā)銀行為棚戶區(qū)改造提供的一種融資方式，可以追溯到2014年棚改貨幣化大潮下的政策性金融支持創(chuàng)新。
在操作流程上，省政府設(shè)立或指定一個(gè)專門的融資平臺，通過這一專門融資平臺統(tǒng)一向國家開發(fā)銀行貸款，投入到各市列入省棚戶區(qū)改造計(jì)劃范圍內(nèi)項(xiàng)目。各市政府統(tǒng)籌安排償還資金，上述融資平臺歸集資金統(tǒng)一還款。
“2018年以來國家在金融財(cái)政方面進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)管控，尤其消除隱性債務(wù)方面的各類管控比較多，所以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式降溫了，實(shí)際上就是指國開行的金融支持降溫。所以此次鄭州再次提及統(tǒng)貸統(tǒng)還的模式，其實(shí)是國開行在解決停工停貸潮中有了新動(dòng)作，具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義和信號意義?！眹?yán)躍進(jìn)說。
值得注意的是，7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作，雙方將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該地產(chǎn)紓困基金很可能會起到融資平臺的作用。他表示，“統(tǒng)貸統(tǒng)還”有助于減輕地方政府的財(cái)政壓力，同時(shí)可借力國開行政策性金融資源，幫助解決房企資金瓶頸，快速重啟項(xiàng)目開工，加快推進(jìn)保交付工作。
對于“保障性租賃住房”模式，廣東省城市規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，如果企業(yè)已無能力開發(fā)儲備地塊，或者開發(fā)必虧損，可按市場實(shí)際成交價(jià)，由地方融資平臺或其他租賃公司收購后做保障性租賃住房。這樣，一方面，出售的資金可以確保企業(yè)交付其他項(xiàng)目，另一方面，還能完成保租房的任務(wù)，是一種可行的模式。
不僅是地方層面有所動(dòng)作，國家層面似乎也有設(shè)立紓困基金的意向。
克而瑞周一援引境外市場資訊機(jī)構(gòu)REDD消息，為避免房地產(chǎn)市場進(jìn)步惡化，繼而引發(fā)系統(tǒng)性險(xiǎn)，近日國務(wù)院正考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金，規(guī)模最高可達(dá)2000億元至3000億元之間，用于支持12家出險(xiǎn)房企和部分地方房企。
李宇嘉認(rèn)為，設(shè)立紓困基金的主要目的是為了保交付，讓困難的項(xiàng)目能順暢地運(yùn)轉(zhuǎn)起來，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)完成市場化出清。
“所謂的救市，也只是局限在保民生、保穩(wěn)定方面。也就是，救業(yè)主不救項(xiàng)目，救項(xiàng)目不救公司，救公司不救老板?！彼f，“因?yàn)槊裆蜕鐣€(wěn)定是國家必須堅(jiān)守的底線?！?/p>