文|每日財(cái)報(bào) 何嬙

從老板搖號自家開發(fā)的豪宅，到吸引74家投資機(jī)構(gòu)調(diào)研，再到400億元砸向杭州土地市場，今年上半年濱江集團(tuán)（002244.SZ）被業(yè)內(nèi)冠予地產(chǎn)圈“孤勇者”的稱謂。

濱江集團(tuán)董事長戚金興之前表示，“未來5-10年是濱江最好的時(shí)候。池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長久生存下去。”他將濱江集團(tuán)今年的銷售目標(biāo)定為1500億—1600億元，并計(jì)劃竣工交付項(xiàng)目35個(gè)。

確實(shí)要承認(rèn)，最近的濱江集團(tuán)可謂展現(xiàn)出一派生機(jī)。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)以392億元的權(quán)益拿地金額躍居2022年上半年房企權(quán)益拿地金額榜第一位，以全口徑新增貨值912億元奪得上半年房企新增貨值榜榜首。

《每日財(cái)報(bào)》關(guān)注到，尤其是在杭州兩輪集中供地中，濱江集團(tuán)更是豪擲409億元競得23宗地塊，成為杭州名副其實(shí)的拿地大戶，使得濱江瞬間成為了話題度最高的房企。

可放眼行業(yè)，眾所周知，從去年開始地產(chǎn)市場就一片暗淡，因此不禁疑問，濱江集團(tuán)又是何以做到與大家背道而馳的呢？這背后是否有風(fēng)險(xiǎn)呢？

與行業(yè)背道而馳

回顧6月底杭州第二批集中供地，本次共掛出45宗地塊，其中超四分之一數(shù)量的地塊均被濱江集團(tuán)斬獲。據(jù)了解，濱江集團(tuán)一口氣拿下12宗地塊，斥資高達(dá)224.51億元，要知道在此次集中供地中總成交額為557.11億元，濱江集團(tuán)就貢獻(xiàn)了40%，因此其也成為當(dāng)場集中供地中最大的贏家。

而早在今年4月杭州第一批集中供地中，濱江集團(tuán)就曾以184.35億元的價(jià)格拿下11宗地塊，在當(dāng)時(shí)超越一眾競爭對手拔得頭籌。以上就是409億23塊地的來源。

行業(yè)的視角下，據(jù)中指研究院報(bào)告顯示，2022年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%。別人都“緊衣縮食”，濱江集團(tuán)卻開啟擴(kuò)張，這背后自然是有什么地方不一樣。

有業(yè)內(nèi)人士表示，濱江集團(tuán)在今年杭州首批集中供地中拿下的11宗地塊中，大多數(shù)都是合作的，即使有些沒有合作拿地，后期也會引入一些企業(yè)合作。此外《每日財(cái)報(bào)》通過企查查發(fā)現(xiàn)，在首批集中供地結(jié)束后，濱江集團(tuán)就成立了多家項(xiàng)目公司，持股比例在10%至40%之間。

上述人士更表示，濱江集團(tuán)的打法就是通過合作達(dá)到規(guī)?；l(fā)展，否則，僅靠自有資金，擴(kuò)張規(guī)模肯定會遇到瓶頸。

“規(guī)模更重要”

公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年濱江集團(tuán)完成銷售額683.93億元，權(quán)益銷售回款322億元，回款額比去年同期上漲6%。融資方面，濱江集團(tuán)上半年平均融資成本已從去年的4.9%下降至4.7%。

客觀而言，濱江集團(tuán)基于合作達(dá)到規(guī)模發(fā)展的前提下，其并未有曝出存在資金或債務(wù)違約等狀況，且融資成本相較于其他民營房企來說都要低許多。

但畢竟，“魚和熊掌不可得兼”。由于其權(quán)益比重較低，所以濱江集團(tuán)權(quán)益銷售占比也較低。除了今年上半年數(shù)據(jù)有所體現(xiàn)之外，以2021年為例，克而瑞數(shù)據(jù)顯示濱江集團(tuán)2021年全口徑銷售額1691.3億元，權(quán)益銷售871.5億元，權(quán)益銷售比例51.53%。

更為夸張地在2019年，其權(quán)益銷售比例僅為37.73%，且也是在這一年濱江集團(tuán)邁入了千億俱樂部，所以這不乏能夠看到，是合作開發(fā)模式為其表現(xiàn)起到關(guān)鍵助力作用。

進(jìn)入2022年以來，濱江集團(tuán)營收凈利雙降，截至3月31日，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入61.83億元，同比下降16.79%；實(shí)現(xiàn)凈利潤3.725億元，同比下降23.18%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤2.278億元，同比下降42.69%；歸母凈利潤率3.71%，同比減少1.64個(gè)百分點(diǎn)。

由此可見，逆勢擴(kuò)張的濱江集團(tuán)并不是沒有后顧之憂，只是在盈利能力與規(guī)模中，其選擇了后者而已，而隨著濱江集團(tuán)的擴(kuò)張，難保其此后盈利能力不會再次下降。

此外，地產(chǎn)寒冬的大背景下，近幾年各大房企都拿多元化講故事，濱江集團(tuán)也不例外。早在2019 年，濱江集團(tuán)正式提出以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)投資為輔業(yè)的“1+5”發(fā)展戰(zhàn)略。2020 年開始組建養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)，投資新能源、互聯(lián)網(wǎng)、大健康項(xiàng)目，布局養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資領(lǐng)域。然而，新業(yè)務(wù)宣傳得響亮但其成效卻不盡如人意。

數(shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團(tuán)除了房產(chǎn)銷售營收占比為 96.6%以外，房產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)、房產(chǎn)租賃、酒店業(yè)、其他業(yè)務(wù)占比分別為1.5%、0.7%、0.4%、0.9%。尤其是租賃業(yè)務(wù)的毛利率自2019 年出現(xiàn)明顯下降，2021年毛利率僅為1.8%。

濱江集團(tuán)提出2022年的銷售目標(biāo)為1500億元至1600億元，但眼下年已過半，其目標(biāo)完成度還不及最低目標(biāo)的50%。因此下半年，“地產(chǎn)圈孤勇者”想順利完成目標(biāo)，恐怕并不容易。