文｜新經(jīng)濟e線
8月16日至17日，包括紅土深圳安居REIT（180501）、中金廈門安居REIT（508058）、華夏北京保障房REIT（508068）三只保租房REITs正式發(fā)售。不過，無一例外，三只保租房REITs均一日售罄。
8月17日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT齊齊宣告其向公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集并進行比例配售。自2022年8月17日起不再接受公眾投資者認購申請?；鸸芾砣藢凑栈鹫心颊f明書和基金份額發(fā)售公告中的相關(guān)約定對2022年8月16日的公眾投資者認購份額進行比例配售。
來源：基金公告
新經(jīng)濟e線注意到，作為公募REITs市場新增的保障性租賃住房REIT資產(chǎn)品類，首批保租房REITs網(wǎng)下詢價也備受熱捧。在剔除無效報價后，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT及中金廈門安居REIT網(wǎng)下發(fā)售份額認購倍數(shù)分別高達133.03 倍、113.37 倍及108.96 倍。
此前，鵬華深圳能源REIT（180401）網(wǎng)下詢價創(chuàng)下的歷史紀錄是，其網(wǎng)下認購倍數(shù)是109.15倍。可見，相較現(xiàn)存已上市REITs 產(chǎn)品，公募REITs市場認購熱情仍在持續(xù)升溫。
對此，有機構(gòu)人士認為，公募REITs市場打新燃爆的原因在于，作為近期國內(nèi)表現(xiàn)最佳的大類資產(chǎn)，當前存量REITs 整體的歷史累計漲跌幅平均約為24.6%（按流通市值加權(quán)測算），不僅如此，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行時相對剛性的現(xiàn)金分派率要求，在當前利率和信用環(huán)境之下越發(fā)具備吸引力。在資產(chǎn)品類越來越豐富的背景下，供給相對不足的REITs新產(chǎn)品備受追捧就不足為奇了。
來源：上交所
值得一提的是，在公募REITs底層資產(chǎn)進一步擴容的同時，新項目原始權(quán)益人也首度出現(xiàn)了民企的身影。8月15日，據(jù)上交所網(wǎng)站披露，國泰東久新經(jīng)濟REIT已獲正式受理。據(jù)悉，東久新經(jīng)濟REIT的發(fā)起人為東久工業(yè)。而東久工業(yè)則是東久新宜集團旗下專注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的專業(yè)綜合平臺。東久新宜集團是中國新經(jīng)濟基礎設施投資及開發(fā)的民營運營服務商。
網(wǎng)下認購額超1200億
新經(jīng)濟e線統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，若按網(wǎng)下有效擬認購份額計算，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下擬認購規(guī)模合計超過1200億元，高達1219.89億元。業(yè)內(nèi)人士稱，三只保租房REITs在詢價階段受到資金熱捧，離不開資金對其投資價值的認可。
8月9日，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障房REIT發(fā)布發(fā)售公告，基金的份額認購價格為2.484元/份，基金份額總額為5億份。初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為3億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為60%。若按網(wǎng)下有效擬認購份額186.24億份計，其網(wǎng)下擬認購規(guī)模高達462.62億元。
當天，中金廈門保障房REIT也披露發(fā)售公告稱，基金管理人根據(jù)詢價結(jié)果，確定基金認購價格為2.600元/份。基金份額總額為5億份，戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3.1235億份，為本次基金份額發(fā)售總量的62.47%。同樣，中金廈門保障房REIT網(wǎng)下擬認購規(guī)模也高達362.7億元，對應網(wǎng)下有效擬認購份額達139.5億份。
8月13日，華夏基金發(fā)布的華夏北京保障房REIT公告顯示，網(wǎng)下詢價階段，華夏基金通過上交所REITs詢價與認購系統(tǒng)共收到71家網(wǎng)下投資者管理的211個配售對象的詢價報價信息，擬認購數(shù)量總和為158.72億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（1.4億份）數(shù)量的113.37倍。剔除無效報價后，71家網(wǎng)下投資者管理的211個配售對象全部符合網(wǎng)下投資者的條件，但有2家網(wǎng)下投資者管理的2個配售對象申報價格低于基金的認購價格，最終本次網(wǎng)下發(fā)售有效報價投資者數(shù)量為69家，管理的配售對象數(shù)量為209個，有效認購數(shù)量總和為157.2億份，網(wǎng)下擬認購規(guī)模共計近400億元，達394.57億元。
按發(fā)售價格為2.510元/份和產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計算，若本次發(fā)售成功，華夏北京保障房REIT預計募集資金總額為12.55億元（不含認購費用和認購資金在募集期產(chǎn)生的利息）。
回過頭來看，首批保租房REITs從申報到發(fā)行可謂是進展神速。政策層面，自2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設力度加大，明確“十四五”期間全國保租房籌建規(guī)模，著力解決新市民、青年人的住房困難問題；與此同時多文件支持推動保障性租賃住房試點項目落地。
在項目進展上，2022 年7 月11 日，國內(nèi)首單紅土深圳安居REIT 審核通過。該項目從受理至通過歷時約42 天；7 月14 日，中金廈門安居REIT 獲批，其受理至通過歷時約45 天。8 月5 日，審核進程最快的華夏北京保障房REIT 再獲批，從受理至通過僅短短7 天時間。
新經(jīng)濟e線獲悉，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項目。經(jīng)過近年來的培育與完善管理，兩個項目已進入運營穩(wěn)定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。其原始權(quán)益人北京保障房中心有限公司是北京最大的住房保障政策實施和落地平臺，已運營超過11年。
另據(jù)華夏北京保障房REIT招募說明書中披露的可供分配金額測算，京保REIT2022年9月1日-2022年12月31日期間預測現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預測現(xiàn)金分派率為3.95%。
REITs或迎加速發(fā)行期
新經(jīng)濟e線注意到，今年以來公募REITs政策支持力度持續(xù)加強，各領(lǐng)域、各企業(yè)參與REITs申報發(fā)行的意愿逐步增強，且各參與方對非標類項目的處理經(jīng)驗日漸豐富，后續(xù)公募REITs申報發(fā)行流程有望進一步縮短，REITs或?qū)⒂瓉砑铀侔l(fā)行期。
8月9日，國務院官網(wǎng)發(fā)布《積極擴大有效投資》指出，抓緊推出面向民間投資的不動產(chǎn)投資信托基金項目；推動基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市。
此外，近期除多部委及交易所發(fā)文支持基礎設施REITs項目申報外，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省份亦提出支持REITs試點工作。8月12日，湖南省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于建立盤活存量資產(chǎn)臺賬的通知》，將牽頭建立省級盤活存量資產(chǎn)臺賬。對具備相關(guān)條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會資本合作PPP）等方式盤活。
就在8 月4日，中國郵政儲蓄銀行為中鐵建重慶投資集團有限公司發(fā)放“國金中國鐵建高速REIT”并購貸款。這是郵儲銀行發(fā)放的首筆基礎設施公募REITs并購貸款，也是成渝雙城經(jīng)濟圈首筆基礎設施公募REITs并購貸款。
來源：上市公司公告
8月12日晚，南山控股（002314.SZ）發(fā)布公告稱，公司擬以控股子公司寶灣物流所持有的4處物流園資產(chǎn)作為底層基礎設施項目，發(fā)行基礎設施公募REITs。通過實施基礎設施公募REITs項目，寶灣物流實現(xiàn)自持物業(yè)資產(chǎn)出表，不僅能實現(xiàn)權(quán)益型融資效果，提升資產(chǎn)效益和股東收益，同時也有利于實現(xiàn)寶灣物流輕重資產(chǎn)模式的并舉聯(lián)動，打造“募投建管退”滾動發(fā)展的資本閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展模式。
截至8月16日，現(xiàn)仍有四只公募REITs 項目處于申報審批過程中。除了8月15日獲受理的國泰君安東久新經(jīng)濟REITs外，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITs于2022年7月21日申報，當前狀態(tài)也為“已受理”；其余華泰紫金江蘇交控高速公路REITs和國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園REITs 兩個項目均處于“已反饋”狀態(tài)中。
而國泰君安東久新經(jīng)濟REITs的申報之所以引人注目，其原始權(quán)益人東久工業(yè)正是民營運營服務商——東久新宜集團旗下平臺。截至目前，東久新宜集團在管項目超過110個，總建筑面積超1200萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模超1000億元人民幣，旗下業(yè)務包括工業(yè)與生物醫(yī)藥園區(qū)、智慧物流與冷鏈、城市更新、數(shù)據(jù)科技。業(yè)內(nèi)認為，作為市場首單民營企業(yè)項目，東久新經(jīng)濟REIT的正式受理，將有力推動民營企業(yè)公募REITs試點項目的加速落地，形成示范效應。
8月16日，發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司司長羅國三在新聞發(fā)布會上表示，下一步，發(fā)改委將切實做好基礎設施REITs工作，在嚴格把關(guān)項目質(zhì)量的前提下，進一步提高推薦效率，推動基礎設施REITs市場規(guī)模不斷擴容，特別是積極推進符合條件的民營企業(yè)項目發(fā)行上市，調(diào)動民間投資積極性。同時，將大力督促回收資金盡快投入新項目建設，促進有效投資，形成良性循環(huán)。
羅國三還透露，目前，發(fā)改委還有6個項目正在開展委托評估，近20個較成熟的項目正在加快推進。此外，對意向項目加強輔導，培育潛在市場，處于輔導期的項目超過80個。