記者｜黃昱
8月18日，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，預(yù)計(jì)今年上半年的核心凈利潤(rùn)為45億元到50億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)為2億元至10億元。
2021年上半年，碧桂園的核心凈利潤(rùn)和股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別約為152億元和150億元。
對(duì)于凈利潤(rùn)下滑的原因，碧桂園表示，一方面是受到上半年疫情影響交付規(guī)模下降，減慢了項(xiàng)目結(jié)算的進(jìn)度，導(dǎo)致收入規(guī)模下降并影響了結(jié)算毛利及利潤(rùn)的規(guī)模。
為保障現(xiàn)金流的平衡，碧桂園部分區(qū)域?qū)ξ脖P(pán)資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量?jī)r(jià)平衡的安排，也對(duì)毛利構(gòu)成了較大壓力。
同時(shí)基于謹(jǐn)慎性原則，碧桂園計(jì)提的減值也對(duì)毛利構(gòu)成影響。還有上半年利率波動(dòng)造成了匯兌損失。
碧桂園認(rèn)為，上半年盈利的影響因素多為非現(xiàn)金性質(zhì)，集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況良好，具備充足的可動(dòng)用現(xiàn)金，現(xiàn)金流依舊穩(wěn)健。
8月18日午間，碧桂園組織了一場(chǎng)投資者溝通會(huì)，總裁莫斌表示，去年下半年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著很多挑戰(zhàn)，碧桂園也無(wú)法獨(dú)善其身。
“這些挑戰(zhàn)對(duì)公司今年的中期業(yè)績(jī)，特別是在利潤(rùn)表中，產(chǎn)生了直接的影響。”
對(duì)于利潤(rùn)下降的原因，莫斌還進(jìn)一步做出了解釋?zhuān)Q(chēng)市場(chǎng)調(diào)整周期超預(yù)期，從去年6月份到現(xiàn)在仍未結(jié)束。上半年納入結(jié)算的項(xiàng)目銷(xiāo)售毛利較低，特別是18-19年拿地的部分項(xiàng)目，受到市場(chǎng)調(diào)整的影響更為明顯。
對(duì)于外界最關(guān)心的現(xiàn)金流問(wèn)題，莫斌表示，碧桂園已將未來(lái)可能遇到的各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入現(xiàn)金流鋪排的考量，做極致版本的壓力測(cè)試。中長(zhǎng)期按季度、短期按周進(jìn)行滾動(dòng)更新，確保實(shí)現(xiàn)“削峰平谷”，以平滑可能存在的階段性波動(dòng)，留足安全墊以應(yīng)對(duì)外部的不確定性。
今年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售1850億元，權(quán)益回款現(xiàn)金回款約為1703億，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率保持90%以上的區(qū)間。
在保交付方面，莫斌表示，今年上半年在214個(gè)城市，如約交付1070批次，超25萬(wàn)套房屋；下半年計(jì)劃交付50萬(wàn)套。
就接下來(lái)的到期債務(wù)規(guī)模，莫斌透露，2022年下半年，碧桂園已無(wú)到期美元債，境內(nèi)有兩筆債務(wù)到可回售狀態(tài)，分別在9月和11月，合計(jì)40億元。除此以外，下半年沒(méi)有到期的直接融資。
2023年上半年，碧桂園有合計(jì)4筆境內(nèi)債、69億到期或達(dá)到回售狀態(tài)；境外美元債只有1月份的一筆，折合人民幣40億元。
碧桂園方面表示，會(huì)繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，償還高息的、短期的債務(wù)，進(jìn)一步拉長(zhǎng)融資久期。
作為監(jiān)管支持的示范性房企，碧桂園是目前為數(shù)不多能夠進(jìn)行全品種融資的民營(yíng)房地產(chǎn)公司。
在今年境外資本市場(chǎng)幾乎停滯的狀態(tài)下，碧桂園發(fā)行可轉(zhuǎn)債折合33.68億人民幣，配售新股折合24.1億人民幣；從去年下半年至今，碧桂園在境內(nèi)共計(jì)發(fā)行公司債及中票合計(jì)61億、供應(yīng)鏈 ABS及ABN合計(jì)87億。
近期監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的融資支持或進(jìn)一步升級(jí)。
近日有市場(chǎng)消息稱(chēng)監(jiān)管部門(mén)計(jì)劃通過(guò)指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷(xiāo)示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為部分房企提供流動(dòng)性支持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、金地四家房企作為示范房企被納入考慮范圍內(nèi)。
受此消息提振，8月16日地產(chǎn)板塊迎來(lái)大漲，碧桂園一度漲超17%。
莫斌表示，目前在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增信公司的支持下，碧桂園也在推進(jìn)中票的發(fā)行，進(jìn)一步穩(wěn)定行業(yè)及公司的信用狀況。
地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。正如萬(wàn)科主席郁亮所言，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入非常明確的管理紅利時(shí)代，房地產(chǎn)要回歸居住屬性和事業(yè)屬性，大家的出路是要腳踏實(shí)地像制造業(yè)學(xué)習(xí)，去掙制造、創(chuàng)造跟服務(wù)的錢(qián)，不留戀過(guò)去的高利潤(rùn)，不留戀過(guò)去以速度、規(guī)模來(lái)衡量企業(yè)是否成功。
在已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，大多出現(xiàn)利潤(rùn)下降。
據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，截至7月15日，今年發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的50家企業(yè)（含開(kāi)發(fā)商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)管理企業(yè)、經(jīng)紀(jì)公司），其中40家凈利潤(rùn)下滑，只有10家實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)上漲。
中信證券分析師指出，盈利能力下降是地產(chǎn)行業(yè)普遍性問(wèn)題，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等公司也不可能在低質(zhì)拿地期間獲得一大批優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，所有公司的平均土地儲(chǔ)備質(zhì)量在2018-2021年都有降低。
對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)變化，莫斌表示，碧桂園對(duì)于未來(lái)的保交付、保債務(wù)剛兌仍然是充滿(mǎn)信心。行業(yè)的參與方都在努力恢復(fù)地產(chǎn)行業(yè)信心，也需要每一個(gè)參與主體更加努力。
但行業(yè)信心的恢復(fù)仍需要一段時(shí)間，未來(lái)發(fā)展會(huì)逐步制造業(yè)化，對(duì)公司和產(chǎn)品提出更高的要求。但行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)在長(zhǎng)效機(jī)制下健康、規(guī)模體量超十萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)，活下來(lái)的企業(yè)將會(huì)有更大的機(jī)會(huì)。