文 | 野馬財經(jīng) 盧泳志

編輯丨高巖

今年年初，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹曾公開為自家物業(yè)“帶貨”，并在微博喊話“歡迎購買”。然而，SOHO中國上半年的營收依然全部為租金收入。

8月18日，在經(jīng)歷“私有化”風波后，SOHO中國又一次成功交出成績單。據(jù)公告披露，上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)收入約8.96億元，全部為租金收入，同比增長約11%。

SOHO中國表示，上半年SOHO中國租金收入增長主要得益于兩個最新竣工的項目，即麗澤SOHO與古北SOHO，分別貢獻8675萬元、1.32億元的租金收入。

不過，受新冠疫情影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓。截至2022年6月30日，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約80%。

值得一提的是，2020年之前SOHO中國的平均出租率一直維持在90%以上，只有在2020年上半年曾跌至78%。

事實上，一直以來，SOHO中國的營收構成包括租金收入和出售物業(yè)單位兩部分。但從2021年至今，出售物業(yè)收入?yún)s一直為0，而2020年這一數(shù)據(jù)約為6.54億元。

當然，已經(jīng)習慣“賣賣賣”的潘石屹并沒有打算放棄這部分收入。SOHO中國表示，為減輕資金壓力及改善財務狀況，未來會繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。

潘石屹角色“變臉”

實際上，從SOHO中國成立以來，潘石屹“包租公”的角色曾發(fā)生過多次轉(zhuǎn)變。

SOHO中國成立于1995年，2007年赴港上市，2012年通過變賣寫字樓迎來快速發(fā)展。同年，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，由散售型物業(yè)轉(zhuǎn)為持有型物業(yè)，潘石屹變身“包租公”。

當時，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。

轉(zhuǎn)型之后，SOHO中國的財務狀況讓其轉(zhuǎn)型之路備受質(zhì)疑，因此從2014年開始SOHO中國開始了新一輪的整售。潘石屹給出的理由是，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。

2015年-2017年，SOHO中國每年都有大宗交易曝出。但在頻繁的出售資產(chǎn)后，潘石屹意識到這不是長久之計，于是在2018年3月立下Flag明確表示，未來不再出售資產(chǎn)。

然而僅僅過了一年，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

據(jù)不完全統(tǒng)計，自2014年以來，SOHO中國陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

但是到了2021年，在SOHO中國的營收中，物業(yè)銷售收入?yún)s消失了。迫于償債壓力，SOHO中國選擇在今年對其部分物業(yè)項目進行打折出售，以此來實現(xiàn)快速回款。

今年3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關”。為此，將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

來源：微博截圖

SOHO中國表示，此次資產(chǎn)出售，是為了優(yōu)化資產(chǎn)結構、緩解資金壓力，銷售所得將全部用于降負債、不分紅。通過“減負”前行，以更加靈活的姿態(tài)應對市場變化，尋求長期健康發(fā)展。

據(jù)《時代周報》報道，從SOHO中國公開租售平臺顯示的交易狀態(tài)來看，到8月18日，SOHO中國已售出的房源有32套。不過，在SOHO中國此次公布的半年報中，物業(yè)銷售的收入為0

SOHO中國回應表示，平臺中顯示“售出”狀態(tài)的房源均已簽約，半年中未披露是因為尚未到會計準則要求的收入確認時點。

盡管如此，可以肯定的是，目前SOHO中國的資金來源仍是租金收入，銷售并未提供明顯助力。

為了改善流動性壓力，SOHO中國表示，除較為常規(guī)的控制行政成本及節(jié)約資本開支，以提升經(jīng)營性現(xiàn)金流之外，公司也正在與相關主要貸款人溝通取得新增融資和再融資，或?qū)⑹褂梦吹盅何飿I(yè)作為新增借款的抵押品。

另外，SOHO中國還表示，將繼續(xù)采取措施出售部分商業(yè)物業(yè)尾盤。如果此舉能成功，在下一份業(yè)績報告中，SOHO中國的營收構成中會再次出現(xiàn)“出售物業(yè)收入”。

“包租公”愁租

和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，SOHO中國可謂是開辟了一條特殊的道路。因此，在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行之際，SOHO中國卻可以保持相對穩(wěn)定。

今年上半年，SOHO中國錄得毛利約7.42億元，同比增長約13%；租賃業(yè)務毛利率約83%，去年同期數(shù)據(jù)約82%。期間，該公司凈利潤約為2億元，同比增長約63%。

來源：Wind

從債務方面來看，截至6月末，SOHO中國流動負債總額為66.23億元，總負債318.69億元，凈資產(chǎn)負債率約為44%，屬于較低水平。

期內(nèi)，SOHO中國總借貸共計約167.3億元，其中一年內(nèi)到期部分約16.13億元，一年以上到期部分約151.17億元。

從其賬面現(xiàn)金狀況來看，截至上半年，SOHO中國的限制性銀行存款為8644.2萬元，結構性銀行存款為2.22億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為4.62億元。

盡管沒有顯著的流動性壓力，但上半年SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務也不容樂觀。

SOHO中國在半年報中表示，受疫情影響，2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻，空置率回升，租金回落。

據(jù)SOHO中國披露，麗澤SOHO出租率自上年同期的74%升至82%，光華路SOHO二期出租率相對穩(wěn)定維持在81%的水平。

除此之外，SOHO中國在北京和上海的大部分自持項目的出租率均較2021年末出現(xiàn)了不同程度的下滑。

其中，前門大街項目的出租率從2021年末的77%，下降至2022年中期的69%；同期，望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO復興廣場的出租率由98%降至92%、外灘SOHO的出租率由91%降至84%。

來源:SOHO中國中報

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓凈吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時，市場租金也在連續(xù)三個季度上漲后再度回落。

SOHO中國預計，未來6個月，隨著大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續(xù)承壓。在相對低靡的宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境下，SOHO中國的寫字樓租賃業(yè)務也不可避免地受到影響。

對于未來的發(fā)展，SOHO中國認為，隨著新冠疫情影響逐步消退，政府各項紓困激勵政策和穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展實施方案陸續(xù)出臺，市場活躍度必將逐步回升，經(jīng)濟運行亦會逐步回歸正常，并為2022年下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎。

而潘石屹也非常樂觀：“我們對中國經(jīng)濟的長期持續(xù)發(fā)展充滿信心，我們相信我們在北京和上海寫字樓市場的稀缺性資產(chǎn)對投資者的吸引力不減。”

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