記者｜牛鈺
在政治局會(huì)議首提“保交樓”后，北京再次對(duì)商品房銷售政策進(jìn)行優(yōu)化，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
8月19日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中規(guī)定，商品住房項(xiàng)目（含共有產(chǎn)權(quán)住房，下同）可按棟申請(qǐng)辦理預(yù)售許可，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套（間）申請(qǐng)。地下可售倉(cāng)儲(chǔ)、車位等可單獨(dú)申請(qǐng)辦理預(yù)售許可。按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，對(duì)已納入監(jiān)管范圍的預(yù)售資金不重復(fù)監(jiān)管。
“優(yōu)化改進(jìn)商品住房銷售管理措施的同時(shí)，也能正面影響項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜從市場(chǎng)供應(yīng)角度指出，預(yù)售許可辦理適度放寬，允許按棟申請(qǐng)預(yù)售證，并按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，有利于調(diào)節(jié)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏，改善部分核心板塊供應(yīng)端乏力現(xiàn)象。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心李宇嘉則認(rèn)為，明確預(yù)售許可證確立一個(gè)預(yù)售監(jiān)管的賬戶，不得重復(fù)監(jiān)管，為其他棟、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管。這樣，如果其他棟出現(xiàn)問題，也不會(huì)沖擊到本預(yù)售證監(jiān)管范圍內(nèi)的資金安全，從而有利于加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保資金用于本項(xiàng)目進(jìn)度和交付，有利于明確預(yù)售審批部門和資金使用部門的職責(zé)。
在交房日期方面，《通知》規(guī)定，商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。
但新政對(duì)交房日期預(yù)留了一個(gè)可以緩沖的期限，如果預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請(qǐng)，延期期限每次不超過6個(gè)月，截止日期為不動(dòng)產(chǎn)首次登記日期。
但開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可延期時(shí)，如項(xiàng)目尚未交付，應(yīng)提交預(yù)售許可延期申請(qǐng)及確保項(xiàng)目交付的書面承諾、措施等，確保預(yù)售資金專項(xiàng)用于工程建設(shè)。
“6個(gè)月期限考慮到了部分開發(fā)商的困難，但也要消除購(gòu)房者、施工單位、上下游等利益相關(guān)者、債權(quán)人的顧慮，從而讓部分延期的項(xiàng)目能得到相關(guān)方的配合。”李宇嘉對(duì)界面新聞表示，審批預(yù)售時(shí)確定的交付時(shí)期確保了預(yù)售許可的嚴(yán)肅性，必須按照規(guī)定日期交付，否則需要承擔(dān)延期交付的損失賠償責(zé)任，給購(gòu)房者吃了一顆定心丸，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
《通知》對(duì)開發(fā)商再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷售也作出了規(guī)范，表示“商品住房項(xiàng)目按規(guī)定辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)后，確因司法查封或行政限制解除、預(yù)售合同解除等原因，符合現(xiàn)售條件但未納入備案范圍的房屋，可再次申請(qǐng)辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。”
另外，在價(jià)格方面，《通知》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)已承諾商品住房銷售價(jià)格的，申請(qǐng)預(yù)售許可應(yīng)按照承諾價(jià)格填報(bào)“一房一價(jià)”；未承諾價(jià)格的，同一施工許可證批準(zhǔn)范圍內(nèi)的樓棟，后期申報(bào)預(yù)售價(jià)格不得超過前期同品質(zhì)產(chǎn)品申報(bào)預(yù)售價(jià)格。
該《通知》下發(fā)的前一天，8月18日晚間，今年北京第三批集中供地的18宗土地正式掛牌，總建面147.5萬平方米，起始價(jià)471.7億元。掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為9月22日，預(yù)計(jì)將于9月下旬集中競(jìng)拍。
除了之前已經(jīng)預(yù)申請(qǐng)的15宗地塊全部轉(zhuǎn)正外，還有3個(gè)地塊是之前沒有預(yù)申請(qǐng)的，分別是豐臺(tái)造甲村地塊、通州梨園鎮(zhèn)地塊和順義新城第5街區(qū)地塊。
據(jù)了解，北京三批次土拍競(jìng)拍規(guī)則并無太大變化，所有地塊觸及上限后都需要“搖號(hào)”，意味著運(yùn)氣成了爭(zhēng)奪熱門地塊的不確定因素。
18宗地塊中，13宗地塊設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，比例超過70%，包括海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊等。“相較期房預(yù)售，現(xiàn)房銷售優(yōu)勢(shì)明顯，未來購(gòu)房人可以通過看得見、摸得著的真實(shí)房源提升購(gòu)房安全感，推動(dòng)落實(shí)保交樓、保民生、保穩(wěn)定目標(biāo)。”北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)表示。
另外，北京第三輪土拍還釋放出保障未來住房向多子女家庭傾斜的信號(hào)，部分地塊不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設(shè)計(jì)上給予房企更大靈活度，未來可結(jié)合市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)多種戶型，契合多樣化的市場(chǎng)需求，更加有利于滿足多子女家庭住房需求。
值得注意的是，第三批次所有項(xiàng)目均鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，提出“對(duì)于通過評(píng)審符合全齡友好社區(qū)要求的，屆時(shí)將按照我市有關(guān)政策給予支持。”在二批次中，只有三個(gè)試點(diǎn)建設(shè)全齡友好住宅的項(xiàng)目。
就在不久前，北京還針對(duì)全齡友好社區(qū)出臺(tái)了新政，即支持老年人購(gòu)房，對(duì)中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地，如果老人購(gòu)買140平方米以下住房，無房無貸且無在途貸款，首付比例可由80%降到35%。
這次的第三批次地塊均鼓勵(lì)往這個(gè)方向發(fā)展，北京中原地產(chǎn)指出，全齡友好社區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房企要求并不高，成本增加預(yù)計(jì)也不明顯，相信房企會(huì)積極爭(zhēng)取建設(shè)全齡友好社區(qū)，以吸引中心城區(qū)老年家庭購(gòu)房。