文 | 鄭后成 英大證券研究所所長

8月22日，央行在下調(diào)1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）5個(gè)基點(diǎn)至3.65%的同時(shí)，下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)15個(gè)基點(diǎn)至4.30%。自LPR報(bào)價(jià)制度改革以來，央行8次累計(jì)下調(diào)1年期LPR報(bào)價(jià)66個(gè)基點(diǎn)，6次累計(jì)下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)55個(gè)基點(diǎn)。

具體看：2019年11月第1次下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)5個(gè)基點(diǎn)，與1年期LPR 報(bào)價(jià)的下調(diào)幅度相同；2020年2月、4月與2022 年1月分別下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)5個(gè)、10個(gè)、5個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)幅度均為1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)幅度的一半；2022年5月20日，央行下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)15個(gè)基點(diǎn)，但是維持1年期LPR報(bào)價(jià)不變，主要原因是4月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比為-2.70%，時(shí)隔20個(gè)月首次進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，表明房地產(chǎn)投資面臨較大壓力。

同樣的邏輯，此次央行下調(diào)5年期LPR報(bào)價(jià)15個(gè)基點(diǎn)，主因是7月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比錄得-6.40%，較前值大幅下行1.0個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月位于負(fù)值區(qū)間，且持續(xù)下探，錄得1999年2月有數(shù)據(jù)記錄以來第三低值。除了以上這一主要原因之外，此次央行進(jìn)行不對(duì)稱降息的原因還有以下五點(diǎn)：

第一，房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有較為直接且全面的拉動(dòng)效應(yīng)，素有“經(jīng)濟(jì)周期之母”之稱。

第二，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比-6.40%的讀數(shù)，在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中居于墊底的位置，是當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)最主要的拖累項(xiàng)。

第三，從預(yù)期看，7月國房景氣指數(shù)下行0.13個(gè)點(diǎn)至95.26，創(chuàng)2016年2月以來新低，雖然降幅收窄，但是尚未看到觸底跡象。

第四，二季度房地產(chǎn)貸款需求指數(shù)錄得41.50%，較前值下行5.70個(gè)百分點(diǎn)?？v向看，41.50%的讀數(shù)為2021年一季度有數(shù)據(jù)記錄以來最低值；橫向看，房地產(chǎn)貸款需求指數(shù)分別低于制造業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、批發(fā)零售業(yè)貸款需求指數(shù)18.20、17.0、12.30個(gè)百分點(diǎn)。

值得指出的是，貸款需求指數(shù)的高低基本反映了制造業(yè)投資增速、基建投資增速、消費(fèi)增速以及房地產(chǎn)投資增速的高低：6月房地產(chǎn)投資增速處于墊底位置，而二季度房地產(chǎn)貸款需求指數(shù)也處于墊底位置；6月制造業(yè)投資增速居于首位，而二季度制造業(yè)貸款需求指數(shù)也居于首位。

第五，從目前的趨勢(shì)看，房地產(chǎn)投資增速尚未看到反轉(zhuǎn)的跡象，如不加大政策調(diào)控力度，大概率還將繼續(xù)是下半年宏觀經(jīng)濟(jì)的主要拖累項(xiàng)。因此，必須加大5年期LPR報(bào)價(jià)的下調(diào)力度以達(dá)到“補(bǔ)短板”、“強(qiáng)弱項(xiàng)”的目的。

今年年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速難以大幅反轉(zhuǎn)，應(yīng)多措并舉“穩(wěn)地產(chǎn)”。

地產(chǎn)投資增速難以大幅反轉(zhuǎn)這一判斷的依據(jù)有三點(diǎn)。第一，7月國房景氣指數(shù)下行0.13 個(gè)點(diǎn)至95.26，創(chuàng)2016年2月以來新低。第二，7月商品房銷售面積增速下行0.90個(gè)百分點(diǎn)至-23.10%，表明該指標(biāo)尚未觸底，而商品房銷售面積增速領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速3-9個(gè)月。第三，7月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)累計(jì)同比小幅下行0.10個(gè)百分點(diǎn)至-25.30%，預(yù)示該指標(biāo)尚處于筑底階段，而房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計(jì)累計(jì)同比領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速3-9個(gè)月。

另外，高頻數(shù)據(jù)顯示，8月14日當(dāng)周，30大中城市商品房成交套數(shù)為22657套，較6月26日當(dāng)周下行22562套；8月14日當(dāng)周，30大中城市商品房成交面積為241.26萬平方米，較7月3日當(dāng)周下行272.87萬平方米。以上高頻數(shù)據(jù)預(yù)示8月商品房銷售面積累計(jì)同比大概率難以反轉(zhuǎn)，這就意味著房地產(chǎn)投資增速反彈或者反轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)還要要往后推。

至于如何“穩(wěn)地產(chǎn)”，我們認(rèn)為有以下四點(diǎn)。第一，有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心?！靶判谋赛S金還重要”。在當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”這三重壓力中，“預(yù)期轉(zhuǎn)弱”居于核心地位。這一點(diǎn)也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，“解鈴還須系鈴人”。導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下行的直接原因是我國此前的嚴(yán)格限制性樓市調(diào)控政策，即限購、限貸、限售、限價(jià)以及限商。“五限”疊加是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志。當(dāng)前“五限”中的部分限制性措施已經(jīng)得到放松，還有進(jìn)一步放松的空間。

第三，切實(shí)降低購房成本。在新冠肺炎疫情的沖擊下，居民收入增速持續(xù)承壓。與降低首付等舉措相比，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計(jì)同比更有效的手段。原因有兩點(diǎn)：一是降低首付只是降低商品房的購買門檻，但是并未實(shí)質(zhì)性減輕居民的購房負(fù)擔(dān)，而降低房貸利率則能夠持續(xù)緩解購房者的現(xiàn)金流壓力；二是從歷史走勢(shì)看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計(jì)同比存在較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，也就是說，降低房貸利率能夠有效推動(dòng)商品房銷售增速。

第四，有效控制新冠肺炎疫情。新冠肺炎疫情在兩方面對(duì)商品房銷售形成沖擊：一是新冠肺炎疫情沖擊全國居民人均可支配收入累計(jì)名義同比，降低剛需與改善性需求的購買能力；二是道路封控使得剛需與改善性需求看房的意愿與可能性下降。以上二者均對(duì)商品房銷售面積累計(jì)同比形成沖擊。