文 | 丁祖昱評(píng)樓市
2022年至今,房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大。
據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示,在整體市場(chǎng)環(huán)境低迷的情況下,二手房成交表現(xiàn)相對(duì)新房市場(chǎng)出現(xiàn)了“逆襲”。
7月重點(diǎn)30城成交環(huán)比下降16%,同比下降33%。與此同時(shí),7月主要城市二手房成交規(guī)模繼續(xù)放量,在年內(nèi)高位基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。
一直以來(lái),新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)成交走勢(shì)都比較同步,然而自7月伊始,全國(guó)一二手房市場(chǎng)走勢(shì)逐漸分化,新房成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù),而二手房成交同比增速則出現(xiàn)回升。
二手房成交走勢(shì)好于新房
2022年7月迎來(lái)傳統(tǒng)銷售“淡季”,受供應(yīng)顯著縮量影響,成交也迎來(lái)回落,CRIC數(shù)據(jù)顯示,7月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1745萬(wàn)平方米,環(huán)比下降16%,同比下降33%,前7月累計(jì)同比下降45%,降幅有小幅收窄趨勢(shì)。
二手房市場(chǎng)卻在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)半年以上的市場(chǎng)下行期和數(shù)月的政策救市后,主要城市二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出具有韌性的一面,市場(chǎng)規(guī)??焖倩嘏?。
7月15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量為511萬(wàn)平方米,環(huán)比上漲3%,同比降幅收窄至11%。受此拉動(dòng),15城前7月累計(jì)同比降幅收窄至38%。其中,蘇州、東莞、佛山、衢州和寶雞環(huán)比漲幅超10%。
從全國(guó)重點(diǎn)城市新房與二手房成交面積同比增速對(duì)比來(lái)看,一直以來(lái),全國(guó)重點(diǎn)城市新房、二手房成交走勢(shì)幾乎同步,一直到2022年第27周(6.27-7.3),也就是7月伊始,全國(guó)一二手房市場(chǎng)走勢(shì)逐漸分化,新房成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù),跌幅擴(kuò)大至40%以上,隨后出現(xiàn)收窄,而二手房成交同比增速則逐周回升。
從2022年第26周至第34周(6.20-8.21)的具體情況來(lái)看,自7月初起,全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增速就開始逐步上升,一直到第31周(7.25-7.31)也就是7月底,全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增速開始出現(xiàn)回調(diào),但仍維持20%以上的增速,與一手房相比明顯較好。
二手房指導(dǎo)價(jià)松綁助推市場(chǎng)
具體到城市來(lái)看,CRIC數(shù)據(jù)顯示,第34周(8.15-8.21)15個(gè)重點(diǎn)城市中八成二手房成交面積較年內(nèi)周平均上漲。
其中成交面積最高的是成都,為33.17萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌1.1%,這主要是由于第33周成都成交面積33.45萬(wàn)平方米環(huán)比上漲40%,第34周成都延續(xù)上周的成交高位。
對(duì)此成都機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示,近期成都二手房成交較高的主要原因有二:“主要原因是兩個(gè),一個(gè)是去年成都二手房出臺(tái)了‘二手房限價(jià)’的政策,在這一政策執(zhí)行最為嚴(yán)格的時(shí)候,超過(guò)限價(jià)的房源無(wú)法交易,受其影響,成都二手房成交量不足正常年成交量的一半,這就導(dǎo)致了去年的很多成交都延遲到了今年。第二個(gè)原因是因?yàn)楝F(xiàn)在成都的信貸對(duì)二手房有放松,以前貸不了款的房子,現(xiàn)在都可以貸款,并且利率創(chuàng)到成都近幾年房貸利率最低,所以說(shuō)紛紛也都在出手?!?/p>
CRIC數(shù)據(jù)顯示,自2022年3月以來(lái),成都二手房成交量開始反超新房,2022年1月時(shí)成都一二手住宅成交面積還是以新房為主導(dǎo),達(dá)63%,到了7月,成都二手住宅成交面積占比升至54%。
具體到二手房成交套數(shù)來(lái)看,2022年3月也是成都二手住宅成交套數(shù)明顯提升的月份,達(dá)13858套,在經(jīng)過(guò)4、5月的回調(diào)后,2022年7月成都二手成交量沖高至1.7萬(wàn)套,已達(dá)到近10年月度最高水平。
據(jù)了解,成都二手房指導(dǎo)價(jià)最早始于2021年5月,目前尚未有明文取消,但進(jìn)入2022年后,開始可超指導(dǎo)價(jià)掛牌,銀行放款也不再嚴(yán)格參照指導(dǎo)價(jià),可以說(shuō)二手房指導(dǎo)價(jià)早已“名存實(shí)亡”。
同樣的情況也發(fā)生在其他多個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市,據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),自2021年2月起,全國(guó)共有15個(gè)城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià),截至目前已有13個(gè)城市二手房指導(dǎo)價(jià)制度基本都已實(shí)質(zhì)性取消。這也成為重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)保持強(qiáng)勁復(fù)蘇勢(shì)頭的重要支撐。
5年前買的二手房有的已“虧本”
在二手房“真香”的呼聲中,我們與部分已購(gòu)買二手房的購(gòu)房者進(jìn)行了交流,發(fā)現(xiàn)已有部分年限較長(zhǎng)二手房業(yè)主面臨置換較難的問(wèn)題。
落落是2017年10月份買的二手房,90平方米大兩居,當(dāng)時(shí)的總價(jià)是120萬(wàn),5年過(guò)去了,房?jī)r(jià)不僅沒漲,降價(jià)近20萬(wàn)仍無(wú)人接手。
“作為土生土長(zhǎng)的武漢人,我?guī)缀跏强粗錆h樓市從2016年迅速崛起,政策對(duì)當(dāng)時(shí)人的購(gòu)房心理產(chǎn)生了很大的影響,由于前兩年武漢房?jī)r(jià)上漲很快,那時(shí)候擔(dān)心限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格,恐慌性購(gòu)房的人群不在少數(shù)。2017年10月我入手了一套‘知根知底’的房子。這套房子在漢陽(yáng),是一套90平方米左右的大兩居,雙臥室朝南,地理位置也很好,二環(huán)內(nèi)靠近地鐵四號(hào)線,而且得房率非常高。缺點(diǎn)是小區(qū)是2000年左右的板樓,沒有電梯?!?/p>
落落算了一筆賬,當(dāng)時(shí)加上稅費(fèi)總價(jià)接近120萬(wàn),單價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米。再加上后續(xù)裝修,購(gòu)置家具家電,整體下來(lái)要130萬(wàn)左右。
買完之后兩年,小區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲,2020年是漲幅最大的時(shí)候,當(dāng)時(shí)一套120平方米的大戶型成交總價(jià)最高超過(guò)了180萬(wàn),均價(jià)1.5萬(wàn)左右,僅過(guò)了半年,2021年年初,形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。
“直到2022年3月有一個(gè)看房的人說(shuō)這套房子太舊,報(bào)價(jià)105萬(wàn),這個(gè)價(jià)格擊穿了我的心理防線?!?/p>
同樣在武漢,2014年建成的帶電梯商品房,2.5環(huán)靠近地鐵位置的94平方米2室2廳。自2022年1月掛牌至今沒有成交。6月末,這套房子的掛牌價(jià)從170萬(wàn)降到164萬(wàn),實(shí)際上還可以有10萬(wàn)左右的下浮空間,單價(jià)從1.8萬(wàn)/平方米降至了1.6萬(wàn)/平方米。但遭遇和落落的房子一樣,無(wú)人接盤。
不僅是武漢,來(lái)自上海的斌斌也有同樣的苦惱,他在2017年買的“老破小”總價(jià)220萬(wàn),加上貸款利息和裝修成本,成本約260萬(wàn),然而他們的單價(jià)從4.8萬(wàn)/平方米降至4.5萬(wàn)/平方米依然無(wú)人問(wèn)津。
中介甚至告訴他,他們小區(qū)這個(gè)價(jià)格的房子不僅可以挑樓層還都有還價(jià)空間。
“現(xiàn)在我已經(jīng)想通了,不能用以往大家看新房的感覺理解二手房,二手房就是住的,從目前的情況看,近幾年想置換大概率都是虧的,別想那么多,住的舒服最重要。”
這三套二手房建造年限從老到新分別為1990年以后,2020年以后,以及2010年以后,雖然都是個(gè)例,但也可從中略見一斑。
從近期的成交數(shù)據(jù)來(lái)看,部分重點(diǎn)城市的二手房成交放量,個(gè)別城市甚至出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。究其緣由,一方面是二手房指導(dǎo)價(jià)的松綁,另外一方面則是交付焦慮下購(gòu)房者對(duì)二手房對(duì)偏好開始加強(qiáng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年7月70城房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量再次增加,其中二手房房?jī)r(jià)下跌的城市較上月增加了3個(gè)至51城,同比來(lái)看,二手房房?jī)r(jià)同比下降的城市已多達(dá)61個(gè),比上月增加4個(gè)。
由此看來(lái),雖然從成交量來(lái)看,二手房有部分城市出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng),但二手房整體的房?jī)r(jià)依然在下跌。
我們認(rèn)為,相對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō),二手房的“坑”同樣不少,購(gòu)房者在選擇的時(shí)候仍需充分考慮。尤其是部分一二手房倒掛嚴(yán)重的城市,隨著新房市場(chǎng)的走低,未來(lái)二手房市場(chǎng)也將受到一定的影響。
來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市