記者｜楊冰柯
面對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來的壓力，綠城中國（03900.HK）交出一份不錯(cuò)的中期成績單。
8月26日，綠城舉行了2022年中期業(yè)績會。在業(yè)績會上，綠城管理層關(guān)于行業(yè)、關(guān)于中期業(yè)績和自身發(fā)展有一些新的分享。
根據(jù)綠城2022年業(yè)績報(bào)告，上半年，綠城合同銷售金額為1128億元。在克而瑞2022年1-6月房企操盤榜中，綠城操盤金額為1128億元，行業(yè)排名上升至第五。
受市場環(huán)境影響，綠城上半年的銷售額也有下滑，但好于行業(yè)平均水平。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企上半年銷售額平均同比下降48.6%，綠城的下滑幅度34.3%。
雖然銷售額下滑，但在營收上，綠城今年上半年繼續(xù)保持增長。半年報(bào)顯示，綠城收入為647.31億元，同比增長79.1%。
在利潤指標(biāo)上，綠城股東應(yīng)占核心凈利潤37.26億元，同比增長36.7%。但受多重因素影響，綠城期內(nèi)歸母凈利潤為18億元，同比有下降。
當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，能保持穩(wěn)定財(cái)務(wù)狀況、融資順暢的房企，相對優(yōu)勢會突出，也能在行業(yè)調(diào)整周期中尋求更多發(fā)展機(jī)會。
在現(xiàn)金流和債務(wù)方面，截止上半年底，綠城賬面銀行存款及現(xiàn)金632.21億元，現(xiàn)金短債比為2.3倍，凈資產(chǎn)負(fù)債率較2021年末提升19.5個(gè)百分點(diǎn)至71.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.8%，總體財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)定。
總體來看，綠城上半年經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)中雖有個(gè)別指標(biāo)下滑，但總體向好。
讓綠城管理層們頗為驕傲的是永續(xù)債的大幅下降。根據(jù)業(yè)績報(bào)告，截至今年6月末，綠城的永續(xù)債從2021年底的107.58億元降至25.09億元，大幅下降了76.7%。“計(jì)劃明年全部清零”，綠城管理層表示。
在融資方面，綠城在境內(nèi)外市場依然能實(shí)現(xiàn)正常融資，且融資利率還在下降。
今年上半年，綠城在境內(nèi)完成了總額達(dá)到175.78億元的債券公開發(fā)行，較2021年同期增長41.1%，并且債券期限更長，平均利率僅為3.33%，較去年同比3.73%下降了40個(gè)BP。
另外在境外融資方面，綠城今年上半年也發(fā)行了4億美元的綠色債券和1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率也不高。同時(shí)，境外永續(xù)債已經(jīng)全部還清。
截至上半年末，綠城總借貸加權(quán)平均成本降至4.5%，同比繼續(xù)下降10個(gè)基點(diǎn)。一年內(nèi)到期債務(wù)整體規(guī)模也較2021年末下降5.6個(gè)百分點(diǎn)，最新的占比不到兩成。
這表明綠城在過去的半年中，不僅保持了融資渠道通暢，融資利率繼續(xù)下降，短債占比也減少，整體財(cái)務(wù)狀況更優(yōu)化，有利于度過行業(yè)調(diào)整周期。
“公司一直進(jìn)行嚴(yán)格的短債管理，與去年相比，短債絕對值和在總負(fù)債中的占比均創(chuàng)新低?！本G城管理層表示。
面對當(dāng)前的行業(yè)背景下，綠城管理層在業(yè)績會上表示今后的發(fā)展會著重突出“聚焦”。
首先在拿地方面，綠城在城市選擇上更為慎重。更看重地塊的質(zhì)量，而不再一味求規(guī)模。
今年上半年，綠城只在北京、杭州等8個(gè)核心城市拿地，新增項(xiàng)目20個(gè)，總建筑面積約313萬平方米，集團(tuán)承擔(dān)成本約304億元，平均樓面價(jià)約每平方米12881元，預(yù)計(jì)新增貨值為731億元，其中歸屬于集團(tuán)權(quán)益貨值約554億元；權(quán)益比例有所提升，上半年新拓項(xiàng)目平均權(quán)益比例升至76%。
綠城管理層表示，接下來投資拿地的個(gè)數(shù)數(shù)量會減少，權(quán)益會增加，對投資的質(zhì)量提出了更高要求，即零失誤。今年新增的土地質(zhì)量比其他年份更好。
綠城董事會主席張亞東在業(yè)績會上表示，重資產(chǎn)投資方面，我們強(qiáng)調(diào)的是更加聚焦，更加深耕，以后的布局大概是“10+25”這樣的一個(gè)城市的布局。
在公司內(nèi)部的構(gòu)架管控方面，綠城也會做出相應(yīng)調(diào)整?！肮芸貜脑瓉頂U(kuò)張的三級架構(gòu)變成了聚焦的兩級架構(gòu)，下一步將弱化區(qū)域來強(qiáng)化項(xiàng)目群，管控更加扁平?！?/p>
至于年初董事會給經(jīng)營層下達(dá)的銷售任務(wù)，綠城管理層稱絕對有信心完成保底版3100億元的銷售任務(wù)，挑戰(zhàn)版3300億元任務(wù)則要根據(jù)接下來的市場復(fù)蘇情況來看。
下半年，綠城預(yù)計(jì)還要推盤1850億元，是上半年的1.4倍。貨值排名前6的城市依次是杭州、西安、北京、寧波、天津和上海，合計(jì)950億元，預(yù)估占比超過50%。另外，新拓項(xiàng)目年內(nèi)預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化450億元到500億元。
有投資者問綠城未來的排名目標(biāo)，張亞東將排名目標(biāo)轉(zhuǎn)化成銷售目標(biāo)，稱綠城要進(jìn)入三個(gè)前十。
張亞東表示，即銷售排名要保持在前十，綠城認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)是很輕松很自然的一件事情；第二，自投項(xiàng)目要進(jìn)入前十；另外，未來一兩年重資產(chǎn)的權(quán)益部分進(jìn)入前十。
對于接下來的行業(yè)發(fā)展形勢，綠城管理層態(tài)度謹(jǐn)慎。考慮到多維因素疊加的復(fù)雜環(huán)境下面，他們判斷整個(gè)行業(yè)的全面復(fù)蘇還尚需時(shí)日。但從長期看，綠城管理層依然看好房地產(chǎn)行業(yè)。
在這樣的后市預(yù)判下，綠城管理層認(rèn)為未來將大有可為。