記者｜張子怡

央企開(kāi)發(fā)商招商蛇口 (001979.SZ) 的盈利能力正面臨考驗(yàn)。

8月29日晚間，招商蛇口 ( SZ001979 ) 發(fā)布的2022年半年度報(bào)告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入575.62 億元，同比增長(zhǎng)28.90%；歸母凈利潤(rùn)18.87億元，同比下降55.61%；基本每股收益0.16元，同比減少65.96%。

在銷售方面，今年上半年招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬(wàn)平方米，同比減少36.71%；簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%。

對(duì)于“增收未增利”的現(xiàn)象，招商蛇口解釋稱，一是報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)面積增長(zhǎng)，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

二是上半年公司落實(shí)國(guó)家相關(guān)房租減免政策要求，經(jīng)營(yíng)管理的持有物業(yè)中已簽約減免租金約為6億元，其中報(bào)告期內(nèi)實(shí)際減免金額3.7億元。

另外，招商蛇口利潤(rùn)下滑的原因還在于轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少。2021年上半年，招商蛇口以萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT(基金代碼“SZ180101)上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

值得注意的是，“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降”也是招商蛇口過(guò)往對(duì)于“增收不增利”的主要解釋。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)較為低迷，銷售下行，企業(yè)利潤(rùn)持續(xù)下滑可能成為趨勢(shì)。

招商蛇口在半年報(bào)中表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂成為行業(yè)共識(shí)的態(tài)勢(shì)下，轉(zhuǎn)型發(fā)展存量持有業(yè)務(wù)成為企業(yè)選擇的方向。房企在商業(yè)地產(chǎn)的加速布局，公募REITs擴(kuò)募規(guī)則的推出，今后房地產(chǎn)行業(yè)大資管時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

向資管業(yè)務(wù)發(fā)力也是招商蛇口的方向之一。

招商蛇口半年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，處于運(yùn)營(yíng)期的商業(yè)項(xiàng)目共29個(gè)，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16 個(gè)城市。

但這29個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，平均出租率能夠達(dá)到100%的僅有深圳科技大廈和深圳郵輪中心（辦公樓），上半年合計(jì)運(yùn)營(yíng)收入3827萬(wàn)元；出租率最低的項(xiàng)目為蘇州金融小鎮(zhèn)寫字樓，上半年運(yùn)營(yíng)收入僅為16萬(wàn)元。這些收入并未扣除減免的租金額。

可見(jiàn)，招商蛇口邁向“大資管時(shí)代”還需時(shí)間，真正給其帶來(lái)營(yíng)收的仍是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

招商蛇口上半年在土地招拍掛市場(chǎng)拿下不少地塊，在收并購(gòu)市場(chǎng)參與的也格外積極。

土儲(chǔ)方面，上半年招商蛇口累計(jì)獲取土地27宗，新增計(jì)容建面 419.87萬(wàn)平方米，權(quán)益面積264.51萬(wàn)平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市。

今年4月2日，佳兆業(yè)與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ)的共同開(kāi)發(fā)后，部分舊改中介方在推介五和樞紐片區(qū)重點(diǎn)更新單元時(shí)對(duì)項(xiàng)目的表述，開(kāi)始改為“招商+佳兆業(yè)+長(zhǎng)城資產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)”。

7月28日，招商蛇口又與招商平安資管簽約，擬在優(yōu)化資源配置、盤活存量資產(chǎn)、困境房企紓困等領(lǐng)域建立合作。協(xié)議生效后，招商蛇口將獲得來(lái)自關(guān)聯(lián)方不超過(guò)40億元合作意向金。

數(shù)天后的8月1日，深圳招商地產(chǎn)宣布與深圳半島城邦地產(chǎn)合作，就半島城邦第五期項(xiàng)目組建專項(xiàng)工作小組。半島城邦項(xiàng)目位于深圳蛇口，其中第五期規(guī)劃765套房源，以及酒店、商業(yè)、國(guó)際游艇會(huì)等配套，此前因債務(wù)問(wèn)題陷入停滯狀態(tài)。

在收并購(gòu)市場(chǎng)中，招商蛇口幾乎是參與動(dòng)作最多的房企之一。

財(cái)務(wù)方面，招商蛇口“三道紅線”保持綠檔。截至6月30日，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.38%，凈負(fù)債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48。

值得注意的是，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模雖有減少但仍頗為龐大。截至今年上半年末，已償還了75億元的永續(xù)債，支付的永續(xù)債利息高達(dá)6.37億元，目前仍有165.99億元的永續(xù)債未償還。