文|子彈財(cái)觀 行者
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在經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)大變、國(guó)家對(duì)平臺(tái)型企業(yè)監(jiān)管加強(qiáng)、在港股雙重上市等事件之后，8月23日，貝殼找房（以下簡(jiǎn)稱“貝殼”）發(fā)布了2022年第二季度財(cái)報(bào)。
財(cái)報(bào)顯示，截止2022年6月30日貝殼凈收入同比下降41.3%至263億元；凈虧損約24.85億元，而2021年同期凈利潤(rùn)21.74億元。經(jīng)調(diào)整凈虧損約5.92億元，而2021年同期經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為31.4億元。
從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，確實(shí)有點(diǎn)“慘不忍睹”，雖然貝殼對(duì)相應(yīng)數(shù)據(jù)的解讀讓資本市場(chǎng)感受到新業(yè)務(wù)發(fā)展的速度在加快，也引發(fā)了一些機(jī)構(gòu)的關(guān)注和支持，但更多的投資人卻對(duì)貝殼的發(fā)展前景頗為擔(dān)憂。
在財(cái)報(bào)發(fā)布后的分析師電話會(huì)上，如今貝殼的當(dāng)家人彭永東也試圖為顛簸一年多的貝殼找到一些確定性，“我們會(huì)持續(xù)專注于加強(qiáng)獨(dú)特的產(chǎn)品及服務(wù)，賦能我們的服務(wù)者，以更廣泛及更深入的方式為客戶服務(wù)，從而支持我們的長(zhǎng)期增長(zhǎng)?！?/p>
但問(wèn)題是，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)貝殼的看法已出現(xiàn)分裂。
一方面，在大半年前，曾陪伴貝殼成長(zhǎng)多年的資本已接連撤出。軟銀近期披露的文件顯示，孫正義已清倉(cāng)了價(jià)值25億美元的貝殼股票。今年2月，高瓴資本持有的貝殼股份也從5%降至3.3%。
另一方面，匯豐則出人意料發(fā)了份研報(bào)，給予貝殼“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)由20.8美元/股上調(diào)至21.2美元/股，較前一交易日收盤(pán)價(jià)仍有35.3%的上漲空間。
這讓不少投資人感到疑惑，不知道如何選擇投資戰(zhàn)略。畢竟，現(xiàn)在最核心的問(wèn)題是，大家都看到了貝殼正在進(jìn)行的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，但市場(chǎng)究竟會(huì)不會(huì)給彭永東足夠多的時(shí)間？貝殼最終能否順利完成轉(zhuǎn)型？這一切都是未知數(shù)。
1、主營(yíng)業(yè)務(wù)基本面存疑
這份財(cái)報(bào)中貝殼主營(yíng)業(yè)務(wù)也就是房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，其實(shí)交出了一份不太理想的答卷。
2022年二季報(bào)顯示，截止2022年6月30日，貝殼找房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)總交易額12255億元，同比下降46.5%。其中，存量房交易的總交易額7676億元；新房交易的總交易額4154億元。
業(yè)務(wù)規(guī)模的收縮迫使貝殼開(kāi)始收縮團(tuán)隊(duì)、消減開(kāi)支。貝殼結(jié)合鏈家引以為傲的線上線下結(jié)合的商業(yè)模式，在這半年也經(jīng)受了撤店、關(guān)店和經(jīng)紀(jì)人流失等突發(fā)事件。
2021年年報(bào)顯示，截止2021年12月31日，貝殼找房結(jié)合鏈家的門(mén)店數(shù)約為5.1萬(wàn)家，活躍門(mén)店數(shù)4.5萬(wàn)家。
這個(gè)數(shù)字在剛剛發(fā)布的二季報(bào)有了大幅變動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，貝殼結(jié)合鏈家的門(mén)店數(shù)量為4.28萬(wàn)家，活躍門(mén)店數(shù)量4.11萬(wàn)家。這意味著半年來(lái)貝殼找房已經(jīng)關(guān)閉了超過(guò)8000家門(mén)店，活躍門(mén)店數(shù)量也少了將近4000家。
經(jīng)紀(jì)人方面也是如此，人員流失和裁員是貝殼這半年來(lái)在經(jīng)紀(jì)人方面的“主旋律”。
2021年第二季度，貝殼找房的經(jīng)紀(jì)人總數(shù)還有54.86萬(wàn)人，活躍經(jīng)紀(jì)人還有49.93萬(wàn)人，到2021年末，總數(shù)已經(jīng)下滑至45.45萬(wàn)人，活躍經(jīng)紀(jì)人為40.67萬(wàn)人。而最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年6月30日，貝殼找房?jī)H有活躍房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人38萬(wàn)人，較上年減少23.9%。
實(shí)際上，貝殼的門(mén)店數(shù)字已經(jīng)回到了2020年6月份貝殼上市前的規(guī)模，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)據(jù)甚至還不如上市之前。而從2021年10月到現(xiàn)在，有多家新聞報(bào)道，貝殼內(nèi)部經(jīng)歷了多輪裁員。
通過(guò)人員優(yōu)化的方式去控制成本，貝殼的經(jīng)營(yíng)成本確實(shí)有所下降。2022年二季報(bào)顯示，今年上半年，貝殼的營(yíng)業(yè)成本總額為214億元，與去年同期的347億元相比下降了38.4%。其中，公司內(nèi)部傭金及薪酬的營(yíng)業(yè)成本為人民幣90億元，去年同期為150億元。
然而，光控制成本而不增收，貝殼主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展?jié)摿σ惨廊徊幻?，尤其是曾被寄以厚望的新房業(yè)務(wù)。
2020年以來(lái)，貝殼的新房業(yè)務(wù)不斷增長(zhǎng)，營(yíng)收趕超存量房業(yè)務(wù)，被業(yè)內(nèi)戲稱為“開(kāi)發(fā)商代理”。甚至在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，貝殼財(cái)報(bào)的亮點(diǎn)都是在新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)上，創(chuàng)始人左暉還在的時(shí)候也曾想把新房業(yè)務(wù)作為自己主營(yíng)業(yè)務(wù)的第二條曲線。
但2022年二季報(bào)顯示，盡管今年上半年新房業(yè)務(wù)的營(yíng)收仍舊超過(guò)存量房，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，貝殼新房業(yè)務(wù)下滑的速度也超過(guò)了存量房業(yè)務(wù)——存量房業(yè)務(wù)同比下降42.1%；新房業(yè)務(wù)同比下降50.6%。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因很簡(jiǎn)單：由于開(kāi)發(fā)商部分項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)交房甚至爛尾，導(dǎo)致近期各地出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象，而作為房地產(chǎn)銷售代理的貝殼，在中間也遭受到了巨額的損失。
2022年二季報(bào)中，貝殼已經(jīng)對(duì)“斷供”項(xiàng)目所涉及的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了壞賬計(jì)提，數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日累計(jì)壞賬準(zhǔn)備余額22.1億元。
這樣的不利表現(xiàn)，也讓貝殼的毛利率大幅下滑，由去年同期的22.6%跌至18.7%。
所以，貝殼的主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展依然被外界質(zhì)疑，這也成為機(jī)構(gòu)投資人對(duì)貝殼詬病最多的地方。
2、押注家裝業(yè)務(wù)
為了應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下貝殼主營(yíng)業(yè)務(wù)被迫收縮的現(xiàn)實(shí)，2021年年底，貝殼推出“一體兩翼”戰(zhàn)略，宣布成立整裝大家居事業(yè)群與惠居事業(yè)群。
對(duì)此，彭永東在財(cái)報(bào)發(fā)布后的分析師會(huì)議上曾這樣表示：“我們比以往更堅(jiān)定地認(rèn)為存量房業(yè)務(wù)是未來(lái)的核心，在戰(zhàn)略上也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注和聚焦存量房業(yè)務(wù)?！?/p>
在2021年上半年，彭永東曾在出席會(huì)議時(shí)，數(shù)次對(duì)這樣的戰(zhàn)略作出解釋。如他曾在出席中國(guó)家居產(chǎn)業(yè)數(shù)字化峰會(huì)時(shí)在演講中透露，貝殼有意在家裝領(lǐng)域進(jìn)行一些先行的探索和嘗試。
真正確認(rèn)“一體兩翼”戰(zhàn)略落地的信號(hào)，是2022年4月20日貝殼宣布與圣都家裝達(dá)成全資收購(gòu)協(xié)議，對(duì)價(jià)約80億元。
在某種程度上看，貝殼當(dāng)下對(duì)于家居業(yè)務(wù)尤其是家裝業(yè)務(wù)的重視超出以往。
據(jù)悉，針對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)，貝殼內(nèi)部提出三點(diǎn)可量化目標(biāo)，包括“家裝業(yè)務(wù)規(guī)模過(guò)百億、第一賽道導(dǎo)流占比超40%、硬裝業(yè)務(wù)對(duì)新零售業(yè)務(wù)的放大系數(shù)達(dá)1.5”。
支撐彭永東作出這樣的決策、不惜花出80億元收購(gòu)圣都的背后，其實(shí)來(lái)源于一組數(shù)據(jù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司等公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，國(guó)房景氣指數(shù)為100.74，自2月開(kāi)始連續(xù)下滑；但全國(guó)建材家居景氣指數(shù)（BHI）卻逐漸攀升，在這個(gè)月高達(dá)138.63，持續(xù)保持上升勢(shì)頭，原本同步的兩個(gè)指數(shù)之間的差距在逐漸加大。（編者注：“國(guó)房景氣指數(shù)”指全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)。）
這也是彭永東下決心投入這個(gè)賽道的底氣。
當(dāng)下，在貝殼找房APP上，隨手打開(kāi)一套二手房，除了VR看房之外，后面都會(huì)有一個(gè)由圣都家裝提供的裝修方案，價(jià)格在十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等，會(huì)對(duì)業(yè)主的訴求、設(shè)計(jì)思路和空間效果進(jìn)行詳細(xì)展示。
2022年二季報(bào)顯示，今年上半年家裝家居的總交易額為人民幣15億元，而2021年同期為人民幣1億元。同時(shí)，貝殼在24個(gè)城市開(kāi)設(shè)了136家家裝家居門(mén)店。這已經(jīng)可以看到彭永東的決心。
但問(wèn)題是，貝殼的家居家裝和裝修服務(wù)，加上新興服務(wù)和其他服務(wù)的總凈收入為15.76億元，對(duì)比第二季度138億元的總體凈收入，占比僅為十分之一。
這也說(shuō)明彭永東下大力氣押注的這個(gè)賽道，距離成熟期并能撐起貝殼的“一片天”還有很長(zhǎng)的一段路要走。
3、轉(zhuǎn)型有沒(méi)有時(shí)間？
從目前貝殼的發(fā)展情況來(lái)看，彭永東的思路很清晰：一方面壓縮成本在主營(yíng)業(yè)務(wù)上精打細(xì)算，極力降低主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收下降的幅度和增加回款的速度；另一方面就利用主營(yíng)業(yè)務(wù)撐住的時(shí)間促進(jìn)第二曲線的快速增長(zhǎng)。
這里有個(gè)關(guān)鍵詞，就是“時(shí)間”。
“彭永東看中的家裝業(yè)務(wù)核心，依然沒(méi)有離開(kāi)二手房交易或者新房交易。只能看作是這兩種交易的外部延伸。貝殼新房和二手房業(yè)務(wù)紛紛下滑，超過(guò)4成甚至超過(guò)5成的表現(xiàn)，其實(shí)意味著跟隨新房或二手房的家裝業(yè)務(wù)，市場(chǎng)容量也在快速下滑。”香港知名分析師林曦對(duì)「子彈財(cái)觀」表示。
他認(rèn)為，彭永東當(dāng)前選擇的這個(gè)切口，思維還是有些局限，“單子還是不夠大，結(jié)果選了一個(gè)跟主營(yíng)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期趨勢(shì)相吻合的市場(chǎng)，并起不到從另一個(gè)方面對(duì)沖主營(yíng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用?！?/p>
在他看來(lái)，貝殼家裝業(yè)務(wù)如果取得超乎預(yù)想的成長(zhǎng)，那是跟圣都家裝融合之后業(yè)務(wù)促進(jìn)的必然結(jié)果，同時(shí)也是與其他同行“比爛”后選擇的結(jié)果，畢竟現(xiàn)在行業(yè)的士氣不太高。
“彭永東這套思路的核心可能是如果貝殼做得比別家好一點(diǎn)，就可以搶走行業(yè)內(nèi)已有的客戶需求?！绷株乇硎?，這種決策是在一個(gè)不斷萎縮的市場(chǎng)背景下做出，恐怕對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期還是有不太合理的地方。
他認(rèn)為，全國(guó)建材家居景氣指數(shù)跟房地產(chǎn)指數(shù)相背離，背后意味著情況并不是彭永東認(rèn)為的那樣——所謂“二手房交易將活躍，而且家裝市場(chǎng)會(huì)被釋放”，反而應(yīng)該是對(duì)家居改善型需求有很大促進(jìn)。
在他看來(lái)，各個(gè)機(jī)構(gòu)研報(bào)雖然對(duì)家裝行業(yè)都有所看好，但家裝行業(yè)的景氣數(shù)值，也就是消費(fèi)者實(shí)際消費(fèi)金額與意向消費(fèi)金額比例在0.6左右，遠(yuǎn)低于家具行業(yè)的0.85和廚衛(wèi)電器的1.03。
林曦進(jìn)一步指出：“根據(jù)我對(duì)喜臨門(mén)、老板電器、蘇泊爾等上市企業(yè)數(shù)據(jù)的追蹤發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者建材家居指數(shù)改善的需求，其實(shí)體現(xiàn)在軟裝、家具以及廚衛(wèi)電器的選擇上。”
而正因?yàn)榭辞辶诉@一點(diǎn)，軟銀、高瓴等機(jī)構(gòu)紛紛作出拋售貝殼股票的決策。
當(dāng)然，這并不意味著貝殼的轉(zhuǎn)型徹底失敗，沒(méi)有了想象空間。
匯豐就認(rèn)為，此次財(cái)報(bào)中貝殼的利潤(rùn)率頗為亮眼，相較于當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的較低預(yù)期，貝殼的整體運(yùn)營(yíng)已經(jīng)開(kāi)始改善，新房交易的利潤(rùn)率超過(guò)了去年。與此同時(shí)，管理層對(duì)存量房市場(chǎng)的前景持積極態(tài)度，匯豐認(rèn)為當(dāng)下市場(chǎng)趨勢(shì)盡管依舊具有挑戰(zhàn)性，但預(yù)期向好。
而隨著政府實(shí)施更多樓市放松政策，匯豐認(rèn)為貝殼將從下半年的寬松政策中受益，所以給貝殼“買入”的評(píng)級(jí)。
林曦認(rèn)為，這其實(shí)說(shuō)明主流機(jī)構(gòu)對(duì)貝殼的認(rèn)知依然還在主營(yíng)業(yè)務(wù)身上，而第二曲線只是主營(yíng)業(yè)務(wù)附加的部分，距離成熟期還差得很遠(yuǎn)?！皡R豐研報(bào)雖然給了買入評(píng)級(jí)，但背后還是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的看好，并不是覺(jué)得貝殼第二曲線能快速取代主營(yíng)業(yè)務(wù)。”林曦說(shuō)。
在他看來(lái)，市場(chǎng)還可能留給貝殼轉(zhuǎn)型的時(shí)間。
畢竟，隨著底層金融調(diào)控的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本鏈的支持會(huì)不斷增加，貝殼在一定時(shí)間內(nèi)獲得市場(chǎng)趨勢(shì)影響主營(yíng)業(yè)務(wù)有延續(xù)的可能，而主營(yíng)業(yè)務(wù)延續(xù)，必然會(huì)給“第二增長(zhǎng)曲線”的發(fā)展帶來(lái)亟需的時(shí)間。
然而，問(wèn)題是這些時(shí)間夠不夠貝殼的“第二增長(zhǎng)曲線”快速成長(zhǎng)并實(shí)現(xiàn)逆襲，最終成為支撐貝殼業(yè)務(wù)發(fā)展的“頂梁柱”，誰(shuí)也都說(shuō)不清楚。但唯一能確定的是，現(xiàn)在對(duì)貝殼和彭永東來(lái)說(shuō)，最值錢的就是時(shí)間。