文｜邁點(diǎn)
一、政策推動(dòng)保障性租賃住房REITs迎來(lái)快速發(fā)展
在“房住不炒”的政策大背景下，住房租賃行業(yè)迎來(lái)迅猛發(fā)展，而保障性租賃住房成為發(fā)展重點(diǎn)。以發(fā)行公募REITs的形式盤(pán)活相關(guān)資產(chǎn)、擴(kuò)大保租房投資成為近期的主要舉措。
2020年4月，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年6月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單，并對(duì)保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)REITs發(fā)行條件給予了多種保障。2022年5月，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs有關(guān)工作的通知》，強(qiáng)調(diào)了推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開(kāi)展。隨后7月，證監(jiān)會(huì)在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會(huì)議暨巡視整改常態(tài)化長(zhǎng)效化動(dòng)員部署會(huì)議上也提到，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，加快推進(jìn)常態(tài)化發(fā)行，促進(jìn)存量資產(chǎn)盤(pán)活及支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
從地方層面來(lái)看，自從保障性租賃住房被納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目后，相關(guān)試點(diǎn)工作已逐步在全國(guó)展開(kāi)。7月15日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等9部門(mén)發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)，提出在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，探索在保障性租賃住房領(lǐng)域開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作。此外，浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個(gè)省份也明確提出支持開(kāi)展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。
接下來(lái)，預(yù)計(jì)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目將加快落地，有利于有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，推動(dòng)保障性租賃住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
二、保障性租賃住房公募REITs正式上市，公募REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大
從5月底上報(bào)交易所，到7月29日拿下發(fā)行批文，8月16日正式發(fā)售，8月31日正式上市，保障性租賃住房REITs迎來(lái)快速發(fā)展。
8月31日，全國(guó)首批3只保障性租賃住房REITs：中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT正式上市。截至8月31日上午收盤(pán)，3只保租房REITs紛紛漲停。其中中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT分別報(bào)收3.38元、3.263元、3.229元，分別上漲30%、30%、29.99%，3只公募REITs成交額合計(jì)突破2億元，備受資金追捧。
首批保障性租賃住房公募REITs的正式上市，標(biāo)志著公募REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著3只保障性租賃住房REITs的面世，公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)擴(kuò)容至17只。公募REITs的資產(chǎn)類型已經(jīng)從收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，擴(kuò)展到清潔能源、保障性租賃住房等。
三、首批保租房REITs出租率高，收益較為穩(wěn)定
從三只保障性租賃住房REITs的資產(chǎn)來(lái)看，三只保租房REITs在資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目選址、保障群體、實(shí)際運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)收益等方面各有異同。
從資產(chǎn)范圍看，三個(gè)保租房REITs資產(chǎn)均為租賃社區(qū)項(xiàng)目，所有資產(chǎn)均為出讓用地，平均房源在2000套左右。
紅土深圳安居REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)包含四個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別為安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目，總建筑面積合計(jì) 13.47 萬(wàn)平方米，共包含 1830 套保障性租賃住房，還配備商業(yè)及地下車庫(kù)。單個(gè)項(xiàng)目可提供約200-600套房源，屬于中小型租賃社區(qū)。
華夏北京保障房REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)包含北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積約11.28萬(wàn)平方米，有2168 套可出租房，每個(gè)項(xiàng)目可提供約1,000套房源，屬于中型租賃社區(qū)。
而中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)包含廈門(mén)市集美區(qū)的的兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，建筑面積約 19.86 萬(wàn)平方米，有4665套房源可租，單個(gè)項(xiàng)目均為可提供超過(guò)2000套房源，屬于中大型租賃社區(qū)。
從項(xiàng)目選址來(lái)看，三只保租房REITs的資產(chǎn)主要位于一、二線城市的人口集中區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。其中，紅土深圳安居REIT和華夏北京保障房REIT的底層資產(chǎn)分別位于一線城市深圳、北京。中金廈門(mén)安居REIT位于二線城市廈門(mén)的核心區(qū)域。配套設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)集中，有利于保證底層資產(chǎn)的出租。
從保障群體來(lái)看，三只保租房REITs的資產(chǎn)主要面向保障房的目標(biāo)群體，租戶較為穩(wěn)定。其中深圳人才安居與廈門(mén)安居REITs主要面向的是新市民和青年人，華夏北京保障房REIT主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。
從資產(chǎn)收益來(lái)看，三只REITs對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)均為保障房，且出租率較高。其中紅土深圳安居REIT項(xiàng)目和中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)是保障性租賃住房項(xiàng)目，出租率高于99%，而華夏北京保障房REIT項(xiàng)目為公租房，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)定。紅土深圳安居REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值約11.58億元，出租率高達(dá)99%。中金廈門(mén)安居REIT底層基礎(chǔ)出租率高達(dá)99.5%，資產(chǎn)評(píng)估值約為12.14億元。而華夏北京保障房REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)總估值約 11.51億元，出租率為94%，目前兩個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期。
從實(shí)際運(yùn)營(yíng)來(lái)看，由于資產(chǎn)的保障屬性較高，首批保租房REITs的租金標(biāo)準(zhǔn)相較實(shí)際市場(chǎng)的租金水平均有較大價(jià)差，運(yùn)營(yíng)較為穩(wěn)定。尤其是北京和深圳的項(xiàng)目，租金讓步較大。北京的項(xiàng)目為已建成項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，目前運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。而深圳人才安居和廈門(mén)安居REITs資產(chǎn)為新建成項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)時(shí)間多為三年內(nèi)。
從公眾投資者配售比例來(lái)看，三只REITs均受到了投資者的青睞。3只保租房REITs的公眾投資者配售比例均低于0.7%。其中，紅土深圳安居REIT的公眾投資者配售比例低至0.39%，再度刷新公募REITs產(chǎn)品公眾配售比例的新低。
總體來(lái)看，首批三只保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)分別位于一、二線城市的核心區(qū)域，產(chǎn)品覆蓋了不同規(guī)模、不同運(yùn)營(yíng)階段的租賃社區(qū)，保障屬性高，租戶穩(wěn)定，出租率維持在高水平，運(yùn)營(yíng)能力佳，吸引了投資者的關(guān)注，為后續(xù)保租房REITs發(fā)行拓寬了道路。
四、小結(jié)
首批以保障性租賃住房為底層資產(chǎn)的公募REITs順利上市，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)正式合攏。有利于進(jìn)一步拓寬融資渠道、盤(pán)活存量資產(chǎn)、完善投融資機(jī)制、推進(jìn)保障性住房建設(shè)，深化保障性租賃住房市場(chǎng)化進(jìn)程。
目前，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，青島也迎來(lái)了首個(gè)保障性租賃住房公募REITs項(xiàng)目啟動(dòng)。相信隨著首批保障性租賃住房公募REITs的正式發(fā)行，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多以保障性租賃住房、公租房等保障房為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。