文｜無冕財經(jīng) 陳欣苗
編輯｜陳澗
迫于生計，做慣了大佬的房企們，也要下場打工了。
這份工叫“代建”，意思類似于制造業(yè)的“代工”，不用投入拿地和建設成本，房企變身“乙方”，賺管理費。這不是什么新業(yè)務，只是在過往并非主流，但現(xiàn)在火了。
包括碧桂園、萬科、華潤等頭部房企，均將代建業(yè)務擺上了臺面，諸如“掘金萬億藍?！薄拔磥硇聶C遇”等，冠在了這個業(yè)務的頭上。
已上市的頭部代建公司綠城管理（9979.HK），今年以來股價漲了35.94%，其管理層更是在多個場合吹捧代建的前景，稱現(xiàn)下為該業(yè)務的“黃金年代”。
這個總收入規(guī)模僅百億出頭的行業(yè)，怎么就熱起來了？
40多家品牌房企入局
在房地產(chǎn)行業(yè)，代建不是新鮮詞匯，本也只是一項不起眼的衍生業(yè)務。
說起代建，大多數(shù)人也只能想起綠城管理、中原建業(yè)（09982.HK），這唯二兩家專注代建的上市企業(yè)。
先厘清代建的概念。
所謂代建，指的是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由具備項目開發(fā)建設經(jīng)驗的代建方承接，提供項目定位、規(guī)劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務。
房地產(chǎn)代建模式，圖片來自“丁祖昱評樓市”
代建方通常是品牌房企，充當?shù)氖恰胺展獭钡慕巧?，即“乙方”，一般按照銷售額抽取一定比例的管理費，無需承擔項目從拿地到開發(fā)建設所需的巨額資金成本。
“代建這個概念一直都有，但基本不會單獨剝離出來作為一項業(yè)務。單從體量上講，代建的市場規(guī)模比地產(chǎn)開發(fā)小太多了，不顯眼，并且兩者相比，代建的收益遠不如自己拿地開發(fā)，房企都忙著投多點項目賺多點錢?！币晃粯I(yè)內人士對無冕財經(jīng)研究員（ID：wumiancaijing）表示。
他舉例稱，一個營收10億的房地產(chǎn)項目，就算凈利率只有10%，也會有1個億的利潤。而如果只代建這個項目，按4個點來算（行業(yè)收費比例3%-5%），收入僅4000萬，就算凈利率50%，利潤也只有2000萬?！按ǖ睦麧櫬矢?，但利潤的絕對值不高?！彼硎尽?/p>
可此一時彼一時，代建還是“火”了。
“代建第一股”綠城管理的CEO李軍直接喊出：在行業(yè)大佬爭論“青銅年代”還是“黑鐵時代”的時候，代建已迎來“黃金年代”，而綠城管理是核心的收益者。
是不是“黃金”，現(xiàn)在下結論尚且過早，但這個賽道確實越來越擠。
碧桂園、龍湖、旭輝、華潤等頭部房企，紛紛在業(yè)績會上提及了代建。
“宇宙房企”碧桂園就說，未來希望在代管代建市場上進一步發(fā)力，今年初起，其已組建專業(yè)的操盤團隊，向市場承接各類項目的代管代建服務；華潤置地也將成立代建集團，不僅做代建，還做代運營；旭輝亦專門成立了代建業(yè)務平臺“旭輝建管”。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前發(fā)展代建業(yè)務的品牌房企已超過40家，既有大型房企，亦有當代置業(yè)、朗詩、雅居樂等中小型房企.
“說到底還是環(huán)境使然，現(xiàn)在自己拿地開發(fā)，風險比以前大得多：有錢拿地的房企不多，并且拿了地，也不一定賣得動，最終能不能賺到錢都存在變數(shù)。反觀代建，雖然賺的少，但省去投資環(huán)節(jié)，相對風險還是小，剛好房企自身也有開發(fā)和管理經(jīng)驗?！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示。
在他看來，房企下場做代建，就像本來創(chuàng)業(yè)當老板，改行去給別人打工，只能說是“賺一點是一點，貼補家用”，如果完全轉型為代建，公司的營收規(guī)模會下降特別多。
代建的生意多起來了
既然房企紛紛盯上了代建這塊蛋糕，那市場需求在哪？
一般，按委托方分類，代建可分為政府代建、商業(yè)代建、資方代建。這當中，服務中小房企的商業(yè)代建是市場主流。
其余兩類，政府代建是與政府部門合作，承擔保障性住房、公共服務配套等的建設管理和服務，資方代建則是為缺乏操盤團隊/經(jīng)驗的金融機構提供服務。
而這輪暴雷潮下，代建的市場風向也隨之改變。
其一，是土拍市場上出現(xiàn)的地方型國企，包括城投公司、產(chǎn)業(yè)型集團等，這些多扮演 “托底”的角色，開發(fā)意愿和能力有限，這為部分房企提供代建的機會。
尤其是城投平臺，據(jù)國金證券研報，自去年起，城投平臺及國企成為拿地主力，其中城投拿地比例從2021年第一批土拍的11.6%最高提升至2021年第三批的52%，至今5輪集中供地，拿地總金額達8915億元。
其二是政府代建?！笆奈濉逼陂g，將籌建650萬套保障性租賃住房，這其中便蘊含代建需求。
萬科、華潤、綠城管理等，不約而同重視起這一塊。比如綠城管理，今年上半年政府代建收入同比大增73.51%至3.81億元，在商業(yè)代建整體下滑情況下，拉動營收整體增長了16.4%。
綠城管理靠政府代建提升營收增長，圖片來自觀點指數(shù)
其管理層在中期業(yè)績會上表示，政府代建業(yè)務不受市場影響，在房地產(chǎn)行業(yè)下行時，政府反而會加大保障性租賃住房建設，這部分業(yè)務出現(xiàn)逆周期爆發(fā)，公司會繼續(xù)加大對政府代建的拓展力度。
這兩種是增量層面的機會。除此之外，房企們還打起了紓困類項目的主意。
在這輪危機中，不少AMC、信托等金融機構，被迫成為“項目主”，但自身并不擅長開發(fā)，除轉手賣出，也可能引入代建方經(jīng)營及銷售，最終實現(xiàn)資金退出，這便導致資方代建需求的增加。
此外則是代建原開發(fā)主體無力再建設的爛尾項目。
在這點上，碧桂園已有“打算”。其管理層在8月18日的投資者電話會議中透露，公司已接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺完成對問題項目的收購和債務清理后，由碧桂園代管代建代銷。
綠城管理亦認為，為紓困類項目提供代建服務將是未來2-3年的市場機會點。目前其已有來自恒大江陰項目、奧園廣州云和公館項目等出險房企項目的代建訂單。
想要賺錢不容易
動機有了，需求也增加了，但代建這攤生意，并不好做。
單是從“甲方”到“乙方”這個角色的轉變，就容易衍生出“費時費力，溝通成本高”這個問題。擅長快周轉的房企，內部標準化不成問題，但當做起代建，就要去適應不同委托方的不同需求，且“甲方爸爸”的角色，往往善變，需求動態(tài)調整。
慣于當家作主、賺快錢的房企，對于這樣的角色設定，難免會有磨合期。
而上面提到的存量需求，即金融機構及暴雷房企手中的項目，多不是“凈貨”，問題也是參差不齊，且項目背后涉及多方利益，包括原開發(fā)商、可能不止一個的資方、總包方、政府等等，這些都會為代建推進帶來變數(shù)。
據(jù)億瀚智庫分析，此類項目往往背后關系錯綜復雜，盡管代建方可通過合作協(xié)議對合作金額進行事先約定，提前將違約事件發(fā)生帶來的損失降到最低，但代建費用最終能否順利支付，仍存在不確定性。
這當中還涉及到另一個關鍵問題。
說到底，引入代建方，終極目標還是把項目盤活，把房子給賣掉，實現(xiàn)資金回流，這點對于資金緊張的房企，以及想要最終回收債權并拿回收益的金融機構而言，尤為重要。
以往，地產(chǎn)景氣度高，代建方正是打著自個的產(chǎn)品和品牌優(yōu)勢，給缺乏知名度的中小開發(fā)商帶來產(chǎn)品溢價，促進銷售回款，雙方互利。典型代表正是綠城管理。
可如今市場下行，這套邏輯也似乎行不通了。地產(chǎn)和代建，本就是同氣連枝，難有獨立行情。預期減弱之下，代建方能從中拿走的管理費，又能高到哪去？
此前6月，綠城管理代建的一個項目，便因房子賣不出去，委托方河北德融直接一封舉報信將其推上風口浪尖。
河北德融稱，到去年底，項目回款才9393余萬元，遠低于承諾的21億元回款指標，目標完成率4.47%，且已連續(xù)5個月銷售為零。且為開發(fā)此項目，河北德融還向綠城管理的母公司綠城中國（03900.HK）借了6億元，初始年化利息為16%，后調整為14%。
河北德融將其告上法庭，要求解除代建合同，綠城雙倍返還已支付的500萬元代建定金，并賠償經(jīng)濟損失6.7億元。
孰是孰非有待法院判定，但綠城此次“翻車”，恰說明代建這門生意越發(fā)不好做了。
同樣的邏輯，被盯上的城投拿地帶來的代建增量，或也是“偽”需求。
“市場未見向好前，城投平臺托市拿地動工或開盤入市的可能性較小，加上目前一直在強化的政府隱性債務管理，城投平臺更現(xiàn)實的選擇，是充分發(fā)揮托市拿地后的地塊的融資價值?！蔽髡Y本分析稱，代建合作微乎其微，有也是直接由城投平臺的關聯(lián)方或直接招標后委托國央企施工單位建設。
至于政府項目，相對利潤率較低，參與者以國企和大型民企為主，要分一杯羹并不容易。
盡頭是“極致內卷”？
難歸難。但這并不妨礙代建被追捧為“下一個萬億藍海市場”。
“地產(chǎn)代建還處在藍海的持續(xù)期，因為整個行業(yè)的蛋糕還是在做大，滲透率在提高，需求在放量?！苯鸬毓芾砀笨偨?jīng)理王英臣表示。
李軍亦表示，國內代建業(yè)務剛剛起步，未來是星辰大海。
應該說，代建行業(yè)本身仍處于一個初級階段，從低滲透率、增速出發(fā)來看，它確實有潛力。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2010年-2020年10年間，國內代建單年新簽合約項目數(shù)及建筑面積，年符合增速均超24%，總收入由2015年的27.4億元增至2019年的90.6億元，年復合增速達34.9%。
其預計，到2025年，行業(yè)總收入將進一步增長至316.7億元，2019年-2025年，復合增速為23.2%。
中國房地產(chǎn)代建市場預測，數(shù)據(jù)來自中指研究院
稍微對比一下就知道，300億出頭的營收，還是全行業(yè)，這一數(shù)字，在動輒千億營收的房企面前，小巫見大巫。
“本質上，代建的市場規(guī)模依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)?！，F(xiàn)在的代建，就像是‘暫時性’的市場。新爆發(fā)的需求，比如爛尾項目的代建、不良資產(chǎn)的處置等，都是處理完了就沒了，正經(jīng)拿新項目找房企來代建的幾乎沒有。”上述業(yè)內人士表示，在房地產(chǎn)未來增量有限的情況下，他并不看好代建的持續(xù)增長。
可形勢嚴峻，大家一同往這擠，開啟“有江湖地位才有話語權”的故事，又會如何？
“這么小的份額，如果大家都進來，那也就頭部的代建商能活下來。并且，以往代建利潤率高，只是因為競爭不大，那幾家專門做代建的，日子就過得挺舒服。當大家都來搶這個蛋糕，競爭激烈，開始‘卷’了，利潤率也會很快下降，到時候大家都不好過?！鄙鲜鰳I(yè)內人士表示。
設計｜嵐昇
實習生｜謝加