記者 樊旭
國家統(tǒng)計局周五發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月，房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底。全國70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下跌的城市分別有50個和56個，數(shù)量均創(chuàng)年內(nèi)新高。
分析師指出，除了季節(jié)性因素外，樓市成交也受到多個城市疫情管控的影響，更重要的是，市場對于爛尾樓的擔(dān)憂情緒仍未緩解。和7月相比，新房和二手房價格環(huán)比下跌的城市分別增加了10個和5個。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，無論是從供給端看還是需求端看，房地產(chǎn)行業(yè)的問題都比較嚴(yán)重。
“供給端，房企暴雷、交付難，導(dǎo)致信心不足，金融機構(gòu)不給融資，購房者不愿意買房，企業(yè)資金鏈進一步緊張，不得不降價促銷，不愿意拿地。需求端，疫情持續(xù)沖擊，居民收入下降，對未來的預(yù)期比較悲觀、買房信心下降，而房價下跌更加重了這種預(yù)期。”他說。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，爛尾樓事件疊加近期疫情波動，購房者入市更加謹(jǐn)慎，導(dǎo)致8月房價下調(diào)城市數(shù)量明顯增加。雖然地方政府已出臺了不少利好買房的政策，但效果不佳?！耙痪€城市尚沒有明顯的寬松政策，而二三線城市購房者對寬松政策已經(jīng)有所免疫?！?/p>
從城市能級看，8月，一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點，二手房價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。其中，上海樓市走出疫情陰影，表現(xiàn)趨穩(wěn)，新房、二手房價格均上漲0.6%，新房價格漲幅全國第一，二手房價格漲幅僅比排名第一的南京低了0.1個百分點。
二線城市新房價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下跌0.4%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。
不僅是在購房端，從建設(shè)端看，樓市也仍處在尋底階段。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.4%，降幅比上月擴大1.0個百分點。前8個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降4.5%，降幅比上月擴大0.8個百分點；其中，房屋新開工面積同比下降37.2%，降幅比上月擴大1.1個百分點。另外，1-8月，全國房企土地購置面積同比下降49.7%，降幅比上月擴大1.6個百分點。
以上數(shù)據(jù)顯示，整個地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期仍然不強，開發(fā)商拿地和新開工意愿均較低。分析師認(rèn)為，核心原因依然在于資金壓力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，最近幾個月房企土地購置面積普遍都是同比下跌近50%的水平，說明目前房企拿地積極性確實不高，這和房企資金壓力大是有直接關(guān)系的。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也表示，銷售回款不足、融資難度大使得大部分房企現(xiàn)金流無法改善，房企投資動力不足?！爱?dāng)前市場亟需各方注入流動性，如限購限貸政策的全面優(yōu)化為市場注入住房需求，使得銷售市場得以流動。”他說。
近期利好房地產(chǎn)市場的消息不少。為降低購房成本，8月22日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），其中和房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.3%。8月24日，國務(wù)院常務(wù)會議又提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策”。
“保交樓”政策力度也在不斷加大。7月28日，中共中央政治局會議在部署下半年經(jīng)濟工作時明確提出，要落實地方政府責(zé)任，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門研究出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。地方層面，鄭州、紹興和南寧已陸續(xù)推出紓困基金，鄭州更是明確提出“確保10月上旬停工、半停工項目全面實質(zhì)性復(fù)工”。
展望后市，分析師普遍認(rèn)為，短期內(nèi)樓市可能會繼續(xù)探底，需要出臺更多能轉(zhuǎn)變市場預(yù)期的政策。
東方金誠國際信用評估有限公司首席宏觀分析師王青表示，政策面需要在引導(dǎo)房貸利率下行方面進一步發(fā)力。未來即使政策利率不動，5年期貸款市場報價利率（LPR）也還有一定的下調(diào)空間，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期、帶動房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵。
張大偉表示，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對經(jīng)濟的預(yù)期問題。“ 特別是針對爛尾樓業(yè)主，銀行在放款和預(yù)售資金監(jiān)管上存在一定問題，應(yīng)該出臺有針對性的扶持政策，避免斷貸等極端情況影響市場難得的企穩(wěn)。”他說。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也表示，對房企預(yù)售資金監(jiān)管的政策需要更加靈活，一方面要切實保障資金的合理用途，落實保交樓，另一方面需要各類政策的支持以推進資金的高效運用。他強調(diào)：“保障項目交付，保持房價穩(wěn)定，才能更有效穩(wěn)定市場?！?/p>