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簡(jiǎn)化交易流程、活躍市場(chǎng),十多個(gè)城市推二手房“帶押過戶”

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簡(jiǎn)化交易流程、活躍市場(chǎng),十多個(gè)城市推二手房“帶押過戶”

截至目前,南京、蘇州、福州、深圳、無錫等城市已落地二手房“帶押過戶”政策。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

記者|王婷婷

繼調(diào)整二手房限售、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后,近期長(zhǎng)三角多個(gè)城市又推出二手房“帶押過戶”政策,以簡(jiǎn)化交易流程進(jìn)一步激活市場(chǎng)。

9月19日,建設(shè)銀行無錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下將其名下房產(chǎn)完成交易過戶,標(biāo)志著無錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。

在此之前,南京、蘇州、福州、深圳、濟(jì)南、昆明等多個(gè)城市已宣布嘗試該政策。

多名業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示,該政策可降低交易風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)交易流暢,減少市場(chǎng)供需之間的阻礙,是盤活二手房資源、加快二手房流通和交易,從而帶動(dòng)樓市活躍的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。

“帶押過戶”,是指賣家存在抵押的房產(chǎn)若要上市交易,不用先還清原來的房貸就可完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。

該政策基于《民法典》的第406條規(guī)定,即抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn);若當(dāng)事人另有約定的,按照其約定;抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,抵押權(quán)不受影響。

在此之前,二手房交易流程普遍復(fù)雜且耗時(shí)較長(zhǎng),首先是賣方借款或買方墊資,還清銀行貸款,然后解除抵押和辦理交易過戶,最后買方才重新設(shè)立抵押。

一位地產(chǎn)公司的法務(wù)人士向界面新聞表示,在還清既有房貸過程中,賣方往往需要花費(fèi)時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等,交易流程復(fù)雜,同時(shí)賣方在尋求社會(huì)“過橋資金”時(shí)也會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。

但在實(shí)施二手房“帶押過戶”政策后,通過減輕“過橋資金”壓力,降低了賣方交易成本和房源的入市門檻;買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。

“實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接”,上述地產(chǎn)法務(wù)人士分析,該政策的安全之處還在于有第三方公證機(jī)構(gòu)的加持,可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

以深圳為例,除了資金監(jiān)管的核心流程外,還引入公證處公正提取業(yè)務(wù),公證處的介入對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制,減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

無錫的“帶押過戶”則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。其業(yè)務(wù)流程是,在買賣雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后,買方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶,再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并,最后歸還賣方貸款、賣方收到余款,注銷抵押登記。

同策研究院資深分析師肖云祥分析,“帶押過戶”政策的創(chuàng)新之處主要在于實(shí)現(xiàn)了便捷、高效和安全的屬性。

便捷是指買賣雙方只需在一個(gè)窗口提交一次材料即可,相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)便可完成;高效則是指此類業(yè)務(wù)在新政實(shí)施下可壓縮至3天完成;從安全角度來看,全程交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行,雙方交易皆能得到保障。

最終落到市場(chǎng),“帶押過戶”縮短傳統(tǒng)二手房交易周期,加快存量房的市場(chǎng)流通。

對(duì)銀行而言,從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來看,同比少增超過2萬(wàn)億元,樓市需求低迷。在此背景下,銀行作為抵押權(quán)人配合執(zhí)行,可盤活閑置資金,同時(shí)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。

不過,上述地產(chǎn)法務(wù)人士也認(rèn)為,表面看該政策確實(shí)是多項(xiàng)利好,但大部分“帶押過戶”業(yè)務(wù)是以同一銀行續(xù)貸為主,因此買方受利率優(yōu)惠差等因素而增加購(gòu)房成本也有可能。

而且,如何運(yùn)用委托公證、公證提存等其他公證職能,實(shí)現(xiàn)二手房交易中的矛盾糾紛提前預(yù)防,真正確保交易安全并實(shí)現(xiàn)交易成本降低等問題,依舊面臨較多需解決的現(xiàn)實(shí)問題。

作為今年一項(xiàng)促進(jìn)二手房交易的政策,“帶押過戶”已經(jīng)在多個(gè)城市落地。據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì),截至目前,已有至少10個(gè)城市推出該政策,各地操作模式不盡相同。

以一線城市深圳為例,9月1日,深圳坪山推出“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式,在交易未完成之前,所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管。資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù),確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購(gòu)房款;在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主,確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。

較早推出相關(guān)政策的濟(jì)南,也在8月份表示推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式,調(diào)整公積金貸款放款流程,將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款,為實(shí)現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供政策保障。

此外,銀行直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶,剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。通過“一次申請(qǐng)、一個(gè)窗口、一套材料”實(shí)現(xiàn)還款、放款、登記“日辦結(jié)”。

南京已明確全面推行該模式。9月16日晚間,南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)發(fā)布消息稱,南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作,目前已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作,交易價(jià)值超5億元。

9月17日,福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布,已通過不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作,并于9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項(xiàng)目。

無錫近日也宣布,無錫市區(qū)的二手房可以“帶押過戶”,無須提前還貸,無須墊付資金,可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。

多地推行“帶押過戶”政策的背后,是二手房市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格不及預(yù)期,仍延續(xù)著“以價(jià)換量”趨勢(shì)。

單看8月,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,50城中超7成城市二手房成交量環(huán)比下降,杭州、南京等長(zhǎng)三角城市以及成都、重慶等中西部重點(diǎn)城市成交量指數(shù)均下降。

價(jià)格方面,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月份,二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅比7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%,降幅比7月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前,“帶押過戶”正被視為二手房交易市場(chǎng)的“活水”,為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。但最終效力幾何,尚需時(shí)間來驗(yàn)證。

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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截至目前,南京、蘇州、福州、深圳、無錫等城市已落地二手房“帶押過戶”政策。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

記者|王婷婷

繼調(diào)整二手房限售、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后,近期長(zhǎng)三角多個(gè)城市又推出二手房“帶押過戶”政策,以簡(jiǎn)化交易流程進(jìn)一步激活市場(chǎng)。

9月19日,建設(shè)銀行無錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下將其名下房產(chǎn)完成交易過戶,標(biāo)志著無錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。

在此之前,南京、蘇州、福州、深圳、濟(jì)南、昆明等多個(gè)城市已宣布嘗試該政策。

多名業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示,該政策可降低交易風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)交易流暢,減少市場(chǎng)供需之間的阻礙,是盤活二手房資源、加快二手房流通和交易,從而帶動(dòng)樓市活躍的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。

“帶押過戶”,是指賣家存在抵押的房產(chǎn)若要上市交易,不用先還清原來的房貸就可完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。

該政策基于《民法典》的第406條規(guī)定,即抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn);若當(dāng)事人另有約定的,按照其約定;抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,抵押權(quán)不受影響。

在此之前,二手房交易流程普遍復(fù)雜且耗時(shí)較長(zhǎng),首先是賣方借款或買方墊資,還清銀行貸款,然后解除抵押和辦理交易過戶,最后買方才重新設(shè)立抵押。

一位地產(chǎn)公司的法務(wù)人士向界面新聞表示,在還清既有房貸過程中,賣方往往需要花費(fèi)時(shí)間籌集資金、到銀行辦理提前還款等,交易流程復(fù)雜,同時(shí)賣方在尋求社會(huì)“過橋資金”時(shí)也會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。

但在實(shí)施二手房“帶押過戶”政策后,通過減輕“過橋資金”壓力,降低了賣方交易成本和房源的入市門檻;買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。

“實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接”,上述地產(chǎn)法務(wù)人士分析,該政策的安全之處還在于有第三方公證機(jī)構(gòu)的加持,可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

以深圳為例,除了資金監(jiān)管的核心流程外,還引入公證處公正提取業(yè)務(wù),公證處的介入對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制,減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

無錫的“帶押過戶”則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。其業(yè)務(wù)流程是,在買賣雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后,買方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶,再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并,最后歸還賣方貸款、賣方收到余款,注銷抵押登記。

同策研究院資深分析師肖云祥分析,“帶押過戶”政策的創(chuàng)新之處主要在于實(shí)現(xiàn)了便捷、高效和安全的屬性。

便捷是指買賣雙方只需在一個(gè)窗口提交一次材料即可,相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)便可完成;高效則是指此類業(yè)務(wù)在新政實(shí)施下可壓縮至3天完成;從安全角度來看,全程交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進(jìn)行,雙方交易皆能得到保障。

最終落到市場(chǎng),“帶押過戶”縮短傳統(tǒng)二手房交易周期,加快存量房的市場(chǎng)流通。

對(duì)銀行而言,從今年前8個(gè)月的房地產(chǎn)成交和居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來看,同比少增超過2萬(wàn)億元,樓市需求低迷。在此背景下,銀行作為抵押權(quán)人配合執(zhí)行,可盤活閑置資金,同時(shí)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。

不過,上述地產(chǎn)法務(wù)人士也認(rèn)為,表面看該政策確實(shí)是多項(xiàng)利好,但大部分“帶押過戶”業(yè)務(wù)是以同一銀行續(xù)貸為主,因此買方受利率優(yōu)惠差等因素而增加購(gòu)房成本也有可能。

而且,如何運(yùn)用委托公證、公證提存等其他公證職能,實(shí)現(xiàn)二手房交易中的矛盾糾紛提前預(yù)防,真正確保交易安全并實(shí)現(xiàn)交易成本降低等問題,依舊面臨較多需解決的現(xiàn)實(shí)問題。

作為今年一項(xiàng)促進(jìn)二手房交易的政策,“帶押過戶”已經(jīng)在多個(gè)城市落地。據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì),截至目前,已有至少10個(gè)城市推出該政策,各地操作模式不盡相同。

以一線城市深圳為例,9月1日,深圳坪山推出“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式,在交易未完成之前,所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管。資金先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù),確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購(gòu)房款;在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主,確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。

較早推出相關(guān)政策的濟(jì)南,也在8月份表示推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式,調(diào)整公積金貸款放款流程,將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款,為實(shí)現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供政策保障。

此外,銀行直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶,剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣方個(gè)人銀行賬戶。通過“一次申請(qǐng)、一個(gè)窗口、一套材料”實(shí)現(xiàn)還款、放款、登記“日辦結(jié)”。

南京已明確全面推行該模式。9月16日晚間,南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心官方微信號(hào)發(fā)布消息稱,南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過與中國(guó)建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作,目前已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作,交易價(jià)值超5億元。

9月17日,福州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也宣布,已通過不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作,并于9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項(xiàng)目。

無錫近日也宣布,無錫市區(qū)的二手房可以“帶押過戶”,無須提前還貸,無須墊付資金,可實(shí)現(xiàn)全程免費(fèi)。

多地推行“帶押過戶”政策的背后,是二手房市場(chǎng)成交量和成交價(jià)格不及預(yù)期,仍延續(xù)著“以價(jià)換量”趨勢(shì)。

單看8月,貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,50城中超7成城市二手房成交量環(huán)比下降,杭州、南京等長(zhǎng)三角城市以及成都、重慶等中西部重點(diǎn)城市成交量指數(shù)均下降。

價(jià)格方面,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月份,二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%,降幅比7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%,降幅比7月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前,“帶押過戶”正被視為二手房交易市場(chǎng)的“活水”,為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。但最終效力幾何,尚需時(shí)間來驗(yàn)證。

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