記者｜王婷婷
繼調(diào)整二手房限售、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策后，近期長三角多個城市又推出二手房“帶押過戶”政策，以簡化交易流程進一步激活市場。
9月19日，建設(shè)銀行無錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下將其名下房產(chǎn)完成交易過戶，標(biāo)志著無錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地。
在此之前，南京、蘇州、福州、深圳、濟南、昆明等多個城市已宣布嘗試該政策。
多名業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示，該政策可降低交易風(fēng)險，促進交易流暢，減少市場供需之間的阻礙，是盤活二手房資源、加快二手房流通和交易，從而帶動樓市活躍的重要創(chuàng)新政策。
“帶押過戶”，是指賣家存在抵押的房產(chǎn)若要上市交易，不用先還清原來的房貸就可完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款。
該政策基于《民法典》的第406條規(guī)定，即抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)；若當(dāng)事人另有約定的，按照其約定；抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)不受影響。
在此之前，二手房交易流程普遍復(fù)雜且耗時較長，首先是賣方借款或買方墊資，還清銀行貸款，然后解除抵押和辦理交易過戶，最后買方才重新設(shè)立抵押。
一位地產(chǎn)公司的法務(wù)人士向界面新聞表示，在還清既有房貸過程中，賣方往往需要花費時間籌集資金、到銀行辦理提前還款等，交易流程復(fù)雜，同時賣方在尋求社會“過橋資金”時也會增加風(fēng)險。
但在實施二手房“帶押過戶”政策后，通過減輕“過橋資金”壓力，降低了賣方交易成本和房源的入市門檻；買方也可一次性完成房子過戶、重新抵押并獲得新的住房按揭貸款。
“實現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接”，上述地產(chǎn)法務(wù)人士分析，該政策的安全之處還在于有第三方公證機構(gòu)的加持，可有效防范交易風(fēng)險。
以深圳為例，除了資金監(jiān)管的核心流程外，還引入公證處公正提取業(yè)務(wù)，公證處的介入對各方資金流動具有一定保護機制，減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險。
無錫的“帶押過戶”則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費的先例。其業(yè)務(wù)流程是，在買賣雙方簽訂資金監(jiān)管相關(guān)協(xié)議后，買方的貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣方貸款、賣方收到余款，注銷抵押登記。
同策研究院資深分析師肖云祥分析，“帶押過戶”政策的創(chuàng)新之處主要在于實現(xiàn)了便捷、高效和安全的屬性。
便捷是指買賣雙方只需在一個窗口提交一次材料即可，相關(guān)交易和過戶業(yè)務(wù)便可完成；高效則是指此類業(yè)務(wù)在新政實施下可壓縮至3天完成；從安全角度來看，全程交易均是在資金監(jiān)管協(xié)議下進行，雙方交易皆能得到保障。
最終落到市場，“帶押過戶”縮短傳統(tǒng)二手房交易周期，加快存量房的市場流通。
對銀行而言，從今年前8個月的房地產(chǎn)成交和居民中長期貸款數(shù)據(jù)來看，同比少增超過2萬億元，樓市需求低迷。在此背景下，銀行作為抵押權(quán)人配合執(zhí)行，可盤活閑置資金，同時提振房地產(chǎn)市場需求，促進二手房市場活躍。
不過，上述地產(chǎn)法務(wù)人士也認(rèn)為，表面看該政策確實是多項利好，但大部分“帶押過戶”業(yè)務(wù)是以同一銀行續(xù)貸為主，因此買方受利率優(yōu)惠差等因素而增加購房成本也有可能。
而且，如何運用委托公證、公證提存等其他公證職能，實現(xiàn)二手房交易中的矛盾糾紛提前預(yù)防，真正確保交易安全并實現(xiàn)交易成本降低等問題，依舊面臨較多需解決的現(xiàn)實問題。
作為今年一項促進二手房交易的政策，“帶押過戶”已經(jīng)在多個城市落地。據(jù)界面新聞統(tǒng)計，截至目前，已有至少10個城市推出該政策，各地操作模式不盡相同。
以一線城市深圳為例，9月1日，深圳坪山推出“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管。資金先進入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購房款；在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。
較早推出相關(guān)政策的濟南，也在8月份表示推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，為實現(xiàn)“用新貸還舊貸”、“帶押過戶”新流程的實施提供政策保障。
此外，銀行直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項再劃轉(zhuǎn)至賣方個人銀行賬戶。通過“一次申請、一個窗口、一套材料”實現(xiàn)還款、放款、登記“日辦結(jié)”。
南京已明確全面推行該模式。9月16日晚間，南京市不動產(chǎn)登記中心官方微信號發(fā)布消息稱，南京不動產(chǎn)登記中心通過與中國建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，目前已完成全市158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價值超5億元。
9月17日，福州市不動產(chǎn)登記中心也宣布，已通過不動產(chǎn)登記和交易中心與建設(shè)銀行、工商銀行的協(xié)同合作，并于9月15日完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目。
無錫近日也宣布，無錫市區(qū)的二手房可以“帶押過戶”，無須提前還貸，無須墊付資金，可實現(xiàn)全程免費。
多地推行“帶押過戶”政策的背后，是二手房市場成交量和成交價格不及預(yù)期，仍延續(xù)著“以價換量”趨勢。
單看8月，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，50城中超7成城市二手房成交量環(huán)比下降，杭州、南京等長三角城市以及成都、重慶等中西部重點城市成交量指數(shù)均下降。
價格方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比7月擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比7月擴大0.2個百分點。
當(dāng)前，“帶押過戶”正被視為二手房交易市場的“活水”，為房地產(chǎn)市場注入新的活力。但最終效力幾何，尚需時間來驗證。