記者 | 劉子象
為了遏制40年來(lái)高位的通脹，美聯(lián)儲(chǔ)在9月21日連續(xù)第三次加息75個(gè)基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)至3%-3.25%，為2008年初以來(lái)的最高水平。
作為對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)利率政策變化最敏感，同時(shí)也是最直接受影響的房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)出降溫跡象。同一天，美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示房屋銷(xiāo)售持續(xù)疲軟。8月的現(xiàn)房銷(xiāo)售量環(huán)比下降0.4%，同比下降19.9%。
經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化從7月的482萬(wàn)套降至480萬(wàn)套，這已經(jīng)是連續(xù)第7個(gè)月放緩。具體來(lái)看全美四個(gè)主要地區(qū)的月銷(xiāo)售額環(huán)比情況有所不同，兩個(gè)地區(qū)出現(xiàn)增長(zhǎng)，一個(gè)保持不變，另一個(gè)下降。
AdvisorPerspectives網(wǎng)站文章將最新數(shù)據(jù)放到歷史緯度中進(jìn)行對(duì)比，試圖說(shuō)明目前走勢(shì)所處位置。文章稱(chēng)，在匯集了NAR自1999年以來(lái)季節(jié)調(diào)整后的房屋銷(xiāo)售年化數(shù)據(jù)制成的圖表中，清楚地看到2005年房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰，之后急劇下降。在2008年大衰退之后的第一年左右，銷(xiāo)售額一直不穩(wěn)定。
雖然美聯(lián)儲(chǔ)不設(shè)定抵押貸款利率，但它通過(guò)貨幣政策的實(shí)施對(duì)其產(chǎn)生影響。受此影響，美國(guó)固定抵押貸款利率已出現(xiàn)了“前所未有”的波動(dòng)。在過(guò)去52周內(nèi)，30年期固定抵押貸款利率已從2.93%漲至6.28%，波動(dòng)幅度“前所未有”。
據(jù)住宅貸款抵押公司房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，8月份30年期傳統(tǒng)固定利率抵押貸款的平均承諾利率為5.22%，低于7月份的5.41%。9月份更是連續(xù)第六個(gè)月達(dá)到5%或更高的抵押貸款利率。而上周，30年期住房貸款的平均利率一度升至6.02%，為2008年以來(lái)首次突破6%大關(guān)。一年前，該利率平均為2.86%。
而上一次美國(guó)長(zhǎng)期平均利率如此之高是在2008年11月，就在房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)引發(fā)大衰退之后。
NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，抵押貸款利率上升明顯阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)，8月的銷(xiāo)售報(bào)告就是最新的證據(jù)。“盡管如此，房主表現(xiàn)良好，幾乎不存在不良房地產(chǎn)銷(xiāo)售，房?jī)r(jià)仍高于一年前”。
美國(guó)的房?jī)r(jià)正處于有史以來(lái)最長(zhǎng)的上漲周期。8月份所有住房類(lèi)型的全國(guó)房?jī)r(jià)中值同比上漲7.7%，至389500美元。這標(biāo)志著連續(xù)126個(gè)月的同比增長(zhǎng)，是有記錄以來(lái)最長(zhǎng)的連續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期。不過(guò)，中位銷(xiāo)售價(jià)格在6月份達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的413800美元后已經(jīng)連續(xù)第二個(gè)月回落，這是價(jià)格在初夏見(jiàn)頂后下降的通常季節(jié)性趨勢(shì)。
房?jī)r(jià)以及抵押貸款利率的同步上漲使得購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力降低，進(jìn)一步冷卻了一度炙手可熱的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)房地產(chǎn)信息公司Zillow的分析，較高的房?jī)r(jià)和抵押貸款利率已將典型房屋的抵押貸款支付從每月897美元推至1643美元，在過(guò)去三年中增長(zhǎng)了83%。
飆升的住房貸款利率不僅降低了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，還打擊了過(guò)去幾年緊盯超低利率的房主賣(mài)房的意愿，這又會(huì)限制可供出售的房屋數(shù)量。Lawrence Yun認(rèn)為，這種鎖定效應(yīng)正在影響庫(kù)存，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月甚至未來(lái)幾年庫(kù)存都將保持緊張。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)現(xiàn)，在截至9月11日的四個(gè)星期內(nèi)，房屋掛牌量同比下降19%，為2020年5月以來(lái)的最大降幅。NAR表示，截至8月底，市場(chǎng)上約有128萬(wàn)套房屋，比7月下降1.5%，與去年8月持平。按照目前的銷(xiāo)售速度，待售房屋庫(kù)存相當(dāng)于3.2個(gè)月的供應(yīng)量。這與7月持平，高于去年8月的2.6個(gè)月。而在買(mǎi)家和賣(mài)家之間更加平衡的市場(chǎng)中，通常有5- 6個(gè)月的供應(yīng)量。
供應(yīng)緊張還體現(xiàn)在房屋出售的用時(shí)上。平均而言，8月的房屋售出用時(shí)為16天，高于7月的14天，低于去年8月的17天。8月售出的房屋中有81%的上市時(shí)間不到一個(gè)月。而在新冠大流行之前，房屋通常在掛牌30天后售出。
另外，從不同房型的縱向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)來(lái)看，8月份單戶(hù)住宅銷(xiāo)售量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后降至428萬(wàn)套，環(huán)比下降0.9%，同比下降19.2%。8月份現(xiàn)有單戶(hù)住宅價(jià)格中位數(shù)為396300美元，同比上升7.6%。
8月份現(xiàn)有公寓和合作公寓的銷(xiāo)售量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年率為52萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)4.0%，同比下降24.6%。8月份現(xiàn)有公寓價(jià)格中位數(shù)為33.37萬(wàn)美元，年增長(zhǎng)率為7.8%。
NAR主席Leslie Rouda Smith說(shuō)：“從某種意義上說(shuō)，我們看到購(gòu)房過(guò)程恢復(fù)了正常，那些瘋狂的競(jìng)價(jià)戰(zhàn)基本上已經(jīng)停止了。”