文|斑馬消費(fèi) 楊柘
低調(diào)且神秘的前重慶首富張松橋，會(huì)不會(huì)回歸內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有人能給出答案。不過(guò)，他一貫善于適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化，一切皆有可能。
今年以來(lái)，張通過(guò)中渝置地先后接手多筆出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)，不免讓外界產(chǎn)生了要抄底內(nèi)地的聯(lián)想。
原本他成功的起點(diǎn)就超過(guò)很多人，在此前十多年里，公司業(yè)務(wù)照抄作業(yè)般從內(nèi)地轉(zhuǎn)向香港及海外，賺得盆滿(mǎn)缽豐。隨著港資大舉進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，他是跟，還是不跟？
接盤(pán)俠
中渝置地對(duì)豪宅項(xiàng)目的興趣沒(méi)有停止。今年2月，公司聯(lián)合資本策略接盤(pán)了世茂集團(tuán)持有的香港壽臣山15號(hào)項(xiàng)目40%權(quán)益。日前，公司從明發(fā)集團(tuán)手中接過(guò)所持該項(xiàng)目10%權(quán)益。兩次接盤(pán)，耗資合計(jì)約13.72億港元。
隨著兩家出險(xiǎn)房企退出，中渝置地所持項(xiàng)目權(quán)益從32%增至42%，另一股東英皇國(guó)際所持項(xiàng)目權(quán)益由40%增至50%。
2014年，英皇國(guó)際聯(lián)合世茂集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)等拿下壽臣山15號(hào)項(xiàng)目地塊，開(kāi)發(fā)成為15幢獨(dú)立洋房，屬于港島南的富人區(qū)，客戶(hù)群體非富即貴。
這個(gè)豪宅項(xiàng)目剛剛熬到出售的時(shí)候。據(jù)中渝置地2022年中報(bào)披露，目前已售出兩幢洋房，售價(jià)分別為約8.7億港元、4.35億港元。
其實(shí)，不僅豪宅項(xiàng)目，在樓市調(diào)整期里，中渝置地成為多家出險(xiǎn)房企的接盤(pán)方。
今年4月底，富力地產(chǎn)為紓解自身流動(dòng)性危機(jī)，將位于倫敦的物業(yè)資產(chǎn)Thames City 50%股權(quán)及債權(quán)出售。當(dāng)時(shí)，這宗物業(yè)資產(chǎn)為富力地產(chǎn)和中渝置地共同持有，中渝方面付出對(duì)價(jià)26.6億港元。
富力成為輸家，據(jù)稱(chēng)這筆轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)讓其虧損約18.4億港元。這個(gè)項(xiàng)目是雙方聯(lián)手于2017年從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)處收購(gòu)而來(lái)，對(duì)價(jià)4.7億英鎊。
張松橋?yàn)楹螘?huì)出手接下這些出險(xiǎn)房企，外界并不知道?；蛟S，恒隆、恒基及新世界等這些港資房企抄底內(nèi)地房地產(chǎn)的苗頭，以及新世界集團(tuán)董事局主席鄭志剛準(zhǔn)備斥資百億在內(nèi)地買(mǎi)地、李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)也在內(nèi)地躍躍欲試，已經(jīng)給喜好跟隨港資房企戰(zhàn)略的張松橋發(fā)出了信號(hào)。
轉(zhuǎn)身內(nèi)地
大概十年前，張松橋?qū)?nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)果斷選擇清倉(cāng)。他曾在股東會(huì)上說(shuō)，“內(nèi)地項(xiàng)目全部賣(mài)完，一寸不留”，這句講話至今仍震耳發(fā)聵。
當(dāng)時(shí)的背景是，中國(guó)樓市新政出臺(tái)，內(nèi)地樓市跌宕起伏。
2013年，總能拿捏住趨勢(shì)的李嘉誠(chéng)，也正在拋售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目。作為李的忠實(shí)追隨者，張松橋也加入對(duì)內(nèi)地樓市看空的隊(duì)伍。
從當(dāng)年開(kāi)始，公司陸續(xù)出售內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目，苦心積累的1000多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，交予世茂、融創(chuàng)、恒大等一批地產(chǎn)企業(yè)。
2016年底，公司幾乎清空所有內(nèi)地項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而專(zhuān)注于香港及海外物業(yè)投資業(yè)務(wù)。這也讓公司營(yíng)收規(guī)模迅速跌落，2015年?duì)I業(yè)收入尚有55.46億元，2016年為10.10億元，2017年跌至3.88億元，在這之后，每年?duì)I收規(guī)模徘徊在5億元左右。
在物業(yè)投資市場(chǎng)，張松橋出手闊綽。2015年豪擲63億港元，買(mǎi)下何鴻燊山頂?shù)?5號(hào)何東花園，創(chuàng)下香港歷史上最貴豪宅成交記錄；同年，還以15億港元購(gòu)得太平山頂白加道22號(hào)獨(dú)立三層豪宅，又以7.6億港元從雅居樂(lè)陳卓林手中買(mǎi)下包華士道1號(hào)房屋。此后，還分別以4.5億港元買(mǎi)下淺水灣85號(hào)別墅、歌賦道1號(hào)別墅等。
2017年，張松橋進(jìn)軍倫敦，以11.35億英鎊獲得倫敦金融城利德賀大樓，2.9億英鎊獲得倫敦帕丁頓火車(chē)站沃達(dá)豐全球總部大廈，2020年又以2.1億英鎊獲得倫敦騎士橋一處豪宅等。初步估算，張松橋在英國(guó)的投資不少于百億元人民幣。
隨著主營(yíng)業(yè)務(wù)的變化，張松橋的中渝置地，變成了一個(gè)“包租婆”。
今年上半年，公司投資物業(yè)組合收入2.61億港元，占公司收入98%以上。其中，絕大多數(shù)來(lái)自英國(guó)的投資物業(yè)租金收入。
這幾年來(lái)，公司也加速在內(nèi)地發(fā)展項(xiàng)目。據(jù)中報(bào)，公司透過(guò)合營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)8個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目位于中國(guó)內(nèi)地的重慶璧山、江蘇鹽城及廣東江門(mén)，分別持有項(xiàng)目權(quán)益33.33%、29.4%和34%，合計(jì)項(xiàng)目占地面積923萬(wàn)平方尺。
張松橋原先控制的渝太地產(chǎn)在2020年獲得4個(gè)內(nèi)地項(xiàng)目，去年9.03億元摘得四川達(dá)州兩宗地塊。今年7月，公司獲得四川眉山天府新區(qū)一處地塊，總對(duì)價(jià)2.42億元。
不過(guò)，去年11月，張松橋?qū)⒊钟杏逄禺a(chǎn)11%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給高管黃云，同時(shí)退出高管層，委身小股東行列。
在這前后，張松橋不斷增持中渝置地，持有權(quán)益比例已超過(guò)70%。目前公司在內(nèi)地所投地產(chǎn)項(xiàng)目，處于較為謹(jǐn)慎階段，仍在低線城市試探。