文|酒管財經(jīng)
編輯|阿鰍
為酒店投資人紓困的政策正在一步步升級。
疫情之初，不少酒管集團就紛紛向投資人提供各類幫扶、減免，以打消投資顧慮。最近幾個月，陸續(xù)有投資人稱，酒管集團已經(jīng)開始針對投資經(jīng)營開出對賭或是承諾條件。
7月1日，華住集團承諾，對于今年新開門店，在2023年綜合平均出租率在80%以下，則免收2023年全年2%的加盟管理費。
不久前，德朧推出了粵起華南專項發(fā)展政策，還以高達85％的出租率對賭管理費。
針對實際運營狀況，向自身發(fā)起“挑戰(zhàn)”，酒管公司們拼硬實力的時刻已經(jīng)到來。那么，向投資人表明對賭誠意，是否值得酒管公司們?nèi)ジ兀?/p>
出租率對賭寫到合同里
最近，《酒管財經(jīng)》在與一些酒店投資人溝通中發(fā)現(xiàn)，他們很看重酒店品牌開出的優(yōu)惠、扶持政策。酒管公司給予的條件不再是簡單的減免，而是提出“對賭”條件，在一定程度上打消了投資者的顧慮。
華東的一名投資人提出，近些年受疫情的影響，很多酒管公司的加盟政策增加了很多優(yōu)惠法碼，比如說，前期籌建的各項費用適當減少，還有如達不到相應出租率或RevPAR，承諾退部分管理費用等。
但是，這筆費用想拿到手并非易事，甚至加盟店本身需要“老天爺賞飯吃”——物業(yè)位置得十分優(yōu)越。
對于加盟對賭，逐漸有酒管集團開始發(fā)布相關政策。
前不久，針對華南區(qū)域，德朧在雙向奔赴計劃基礎上推出了粵起華南專項發(fā)展政策。
業(yè)主投資人享受開業(yè)至2025年12月31日期間享受動態(tài)經(jīng)營階梯式減免管理費優(yōu)惠政策，最高優(yōu)惠是計劃期間100%免收管理費。
除管理費外，以上項目還能獲得前期一次性費用（品牌申請費+技術(shù)服務費）100% 先交后返、免保證金的優(yōu)惠政策，業(yè)主前期投入費用100%再投入于資源傾斜包+營銷產(chǎn)量包，用于幫助業(yè)主擴大生意增量，更快更穩(wěn)達到競?cè)λ獾耐怀鰞?yōu)勢，另外也可享受優(yōu)秀店總等集團賦能。
條件是：針對位于廣深核心商圈，并于2025年12月31日前開業(yè)的曼居酒店、MORA、開元名庭、Ruby項目，另外，要符合“4好”：好城市、好商圈、好位置、好物業(yè)，滿足這些條件都能獲得返現(xiàn)。
德朧集團相關負責人介紹，以高達85%的出租率對賭管理費，這無不體現(xiàn)德朧在華南的極大誠意及自身經(jīng)營的底氣。
德朧相關政策提出后，市場反映如何？整體的加盟擴張速度是否有變化？
德朧集團相關負責人告訴《酒管財經(jīng)》，目前線索咨詢量提高了很多，僅在9月21日當天就簽約了8家酒店，現(xiàn)階段雙向奔赴計劃已嚴格甄選出14個符合要求的項目，包括位于北京、天津、廣州、深圳等核心城市核心商圈的旗艦項目。
該負責人指出，粵起華南政策加快了德朧在華南的拓展步伐，南寧會展中心、深圳蛇口等項目開業(yè)在即，廣州、深圳、南寧、崇左等地17個極具意向的項目簽約在即。
對于上述政策能否落地？該負責人稱，德朧的雙向奔赴政策是白紙黑字寫到合同里的，以此來保障投資人的相關權(quán)益。由于政策推出不久，目前還沒有新開門店相關運營數(shù)據(jù)。
就此前德朧旗下酒店表現(xiàn)來看，今年高端度假酒店暑假出租率和平均房價的整體表現(xiàn)超去年同期，像杭州富春方外8月以來平均出租率超過80%。
另外，14家開元名都度假酒店實現(xiàn)出租率與平均房價的雙增長，客房收入環(huán)比提升超50%，整體表現(xiàn)已超越去年同期。
余姚陽明觀堂出租率實現(xiàn)翻一番，平均出租率增長65%。
但就目前而言，德朧旗下酒店在華南開業(yè)酒店數(shù)量僅有一家，在《酒管財經(jīng)》看來，本次重倉華南市場，也有區(qū)域分布力求均衡，以觸達在華南的影響力之舉。
不僅是德朧集團，7月1日，華住也針對加盟扶持力度添了把柴。
華住在門店出租率方面承諾：2022年年內(nèi)簽約以及開業(yè)的門店，若該店在2023年1-12月期間年平均綜合平均出租率在80%以下，則免收該店2023年全年2%的加盟管理費。
但從華住公布的半年報來看，今年一季度，華住集團國內(nèi)的經(jīng)濟型酒店RevPAR為105元，較2021年同期下降8.5%；同酒店入住率為62.9%，同比下降8.6%。而中高檔酒店的RevPAR為164元，較去年同期下降9.4%；同酒店入住率為56.8%，同比下降7.6%。
華住第二季度的酒店入住率為64.6%，混合平均可出租客房收入為141元。
整體來看，華住要想實現(xiàn)80%的出租率，投資者需要加把勁，并且祈禱外部疫情防控更加寬松一些。
其實，對于酒管公司們來說，敢于承諾、對賭的背后是為投資人減負，降低投資人顧慮，提振市場信心；再者是對未來的市場前景依舊保持樂觀，而承諾出租率是對自身運營、管理能力的自信。
但是也有行業(yè)人士分析，對于頭部酒管集團的華住來說，做出這個對賭也是因為2022年是其“千城萬店”計劃的關鍵年，截至2022年上半年來看，華住已開業(yè)門店數(shù)為8176家，下半年勢必要做出利于投資人的姿態(tài)。
對賭的利與弊
在酒店行業(yè)，酒管公司與投資加盟方對賭已有很多先例，以往一些初創(chuàng)、規(guī)模不大的酒管品牌為了快速和投資人達成加盟管理協(xié)議，會采取對賭協(xié)議，大體上會承諾出租率或RevPAR如不能履約，不收管理費，甚至是連續(xù)幾年達不到約定指標，可以解除合同。
如今，經(jīng)營對賭再次被兩家大型酒管集團推出，對于酒管集團和投資人都有哪些利弊？
《酒管財經(jīng)》智庫高級研究員、酒店投資人周江濤認為，就對賭而言，好處是酒管公司的管理合同不再是霸王條款，它對加盟店的業(yè)績、管理結(jié)果會有一定的承諾。
不利的一面是，門店的擴張更加迅速，市場的供給量會大大增加，導致競爭更加激烈，甚至會出現(xiàn)一些惡性競爭。
他指出，關于出租率、RevPAR的對賭設定，約定的數(shù)字很有學問，管理公司有大量數(shù)據(jù)做支撐，比如華住，目前有8000多家門店，它能夠很好測算出來對賭數(shù)據(jù)的安全值。
而對于普通投資人而言，相關數(shù)據(jù)不大容易獲得，投資人只能靠自己的經(jīng)驗、預期去跟管理公司去商談，而最終結(jié)果導向大概率還是以管理公司提供的數(shù)據(jù)為主。
比如投資人認為對賭的出租率應該為80%，而管理公司認為只能設置到70%，雙方折中一下定為75%，所以在數(shù)據(jù)方面，投資人依舊屬于弱勢。
另外，上述行業(yè)人士也認為，對于對賭本身而言，占主動的還是酒管公司，因為酒管連鎖畢竟是輕資產(chǎn)，并以收取管理費為主，如若對賭失敗預期收益減少，其廣告效應、市場占有率依然具備。
《酒管財經(jīng)》在此提醒諸位投資者，應該理性分析當?shù)鼐频晔袌龉┙o以及消費能力，謹慎做出投資抉擇。如果只是因為優(yōu)惠而貿(mào)然投資，后續(xù)的工作可能會相對棘手。
運營才是關鍵點
除了在出租率上做承諾，酒店加盟優(yōu)惠或相應減免扶持，甚至是低息貸款等，似乎在行業(yè)艱難時刻已經(jīng)成為一種標配。
甚至大部分酒店集團采用的是一次性的減免或優(yōu)惠措施，這毫無疑問可充當“速效救心丸”之效，但酒店原“體弱多病的體質(zhì)”沒有改變，而囊括生意拓展、營銷支持、產(chǎn)品研發(fā)、團隊打造等提升門店核心競爭力的酒店品牌，才能達成穩(wěn)定經(jīng)營的目標。
酒店投資人更應該了解的是酒管企業(yè)在后端的運營、產(chǎn)品持續(xù)迭代，以及委派人才的智力、專業(yè)輸出上。
總結(jié)
酒管集團的加盟政策五花八門，但是千萬不要被“免”字模糊了雙眼。如何爭取加盟利益最大化，是投資人需要考慮的。
對賭也并非一無是處，在眾多加盟優(yōu)惠中，它至少是酒店品牌的一種態(tài)度、約定。
正當酒店行業(yè)面上回暖，投資人依然謹慎之時，誰能夠根據(jù)實力給出更多加盟保障，誰就能獲得更多加盟投資的機會。