文|酒管財(cái)經(jīng)

編輯|阿鰍

為酒店投資人紓困的政策正在一步步升級(jí)。

疫情之初，不少酒管集團(tuán)就紛紛向投資人提供各類幫扶、減免，以打消投資顧慮。最近幾個(gè)月，陸續(xù)有投資人稱，酒管集團(tuán)已經(jīng)開始針對(duì)投資經(jīng)營(yíng)開出對(duì)賭或是承諾條件。

7月1日，華住集團(tuán)承諾，對(duì)于今年新開門店，在2023年綜合平均出租率在80%以下，則免收2023年全年2%的加盟管理費(fèi)。

不久前，德朧推出了粵起華南專項(xiàng)發(fā)展政策，還以高達(dá)85％的出租率對(duì)賭管理費(fèi)。

針對(duì)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，向自身發(fā)起“挑戰(zhàn)”，酒管公司們拼硬實(shí)力的時(shí)刻已經(jīng)到來(lái)。那么，向投資人表明對(duì)賭誠(chéng)意，是否值得酒管公司們?nèi)ジ兀?/p>

出租率對(duì)賭寫到合同里

最近，《酒管財(cái)經(jīng)》在與一些酒店投資人溝通中發(fā)現(xiàn)，他們很看重酒店品牌開出的優(yōu)惠、扶持政策。酒管公司給予的條件不再是簡(jiǎn)單的減免，而是提出“對(duì)賭”條件，在一定程度上打消了投資者的顧慮。

華東的一名投資人提出，近些年受疫情的影響，很多酒管公司的加盟政策增加了很多優(yōu)惠法碼，比如說(shuō)，前期籌建的各項(xiàng)費(fèi)用適當(dāng)減少，還有如達(dá)不到相應(yīng)出租率或RevPAR，承諾退部分管理費(fèi)用等。

但是，這筆費(fèi)用想拿到手并非易事，甚至加盟店本身需要“老天爺賞飯吃”——物業(yè)位置得十分優(yōu)越。

對(duì)于加盟對(duì)賭，逐漸有酒管集團(tuán)開始發(fā)布相關(guān)政策。

前不久，針對(duì)華南區(qū)域，德朧在雙向奔赴計(jì)劃基礎(chǔ)上推出了粵起華南專項(xiàng)發(fā)展政策。

業(yè)主投資人享受開業(yè)至2025年12月31日期間享受動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)階梯式減免管理費(fèi)優(yōu)惠政策，最高優(yōu)惠是計(jì)劃期間100%免收管理費(fèi)。

除管理費(fèi)外，以上項(xiàng)目還能獲得前期一次性費(fèi)用（品牌申請(qǐng)費(fèi)+技術(shù)服務(wù)費(fèi)）100% 先交后返、免保證金的優(yōu)惠政策，業(yè)主前期投入費(fèi)用100%再投入于資源傾斜包+營(yíng)銷產(chǎn)量包，用于幫助業(yè)主擴(kuò)大生意增量，更快更穩(wěn)達(dá)到競(jìng)?cè)λ獾耐怀鰞?yōu)勢(shì)，另外也可享受優(yōu)秀店總等集團(tuán)賦能。

條件是：針對(duì)位于廣深核心商圈，并于2025年12月31日前開業(yè)的曼居酒店、MORA、開元名庭、Ruby項(xiàng)目，另外，要符合“4好”：好城市、好商圈、好位置、好物業(yè)，滿足這些條件都能獲得返現(xiàn)。

德朧集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，以高達(dá)85%的出租率對(duì)賭管理費(fèi)，這無(wú)不體現(xiàn)德朧在華南的極大誠(chéng)意及自身經(jīng)營(yíng)的底氣。

德朧相關(guān)政策提出后，市場(chǎng)反映如何？整體的加盟擴(kuò)張速度是否有變化？

德朧集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《酒管財(cái)經(jīng)》，目前線索咨詢量提高了很多，僅在9月21日當(dāng)天就簽約了8家酒店，現(xiàn)階段雙向奔赴計(jì)劃已嚴(yán)格甄選出14個(gè)符合要求的項(xiàng)目，包括位于北京、天津、廣州、深圳等核心城市核心商圈的旗艦項(xiàng)目。

該負(fù)責(zé)人指出，粵起華南政策加快了德朧在華南的拓展步伐，南寧會(huì)展中心、深圳蛇口等項(xiàng)目開業(yè)在即，廣州、深圳、南寧、崇左等地17個(gè)極具意向的項(xiàng)目簽約在即。

對(duì)于上述政策能否落地？該負(fù)責(zé)人稱，德朧的雙向奔赴政策是白紙黑字寫到合同里的，以此來(lái)保障投資人的相關(guān)權(quán)益。由于政策推出不久，目前還沒有新開門店相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

就此前德朧旗下酒店表現(xiàn)來(lái)看，今年高端度假酒店暑假出租率和平均房?jī)r(jià)的整體表現(xiàn)超去年同期，像杭州富春方外8月以來(lái)平均出租率超過(guò)80%。

另外，14家開元名都度假酒店實(shí)現(xiàn)出租率與平均房?jī)r(jià)的雙增長(zhǎng)，客房收入環(huán)比提升超50%，整體表現(xiàn)已超越去年同期。

余姚陽(yáng)明觀堂出租率實(shí)現(xiàn)翻一番，平均出租率增長(zhǎng)65%。

但就目前而言，德朧旗下酒店在華南開業(yè)酒店數(shù)量?jī)H有一家，在《酒管財(cái)經(jīng)》看來(lái)，本次重倉(cāng)華南市場(chǎng)，也有區(qū)域分布力求均衡，以觸達(dá)在華南的影響力之舉。

不僅是德朧集團(tuán)，7月1日，華住也針對(duì)加盟扶持力度添了把柴。

華住在門店出租率方面承諾：2022年年內(nèi)簽約以及開業(yè)的門店，若該店在2023年1-12月期間年平均綜合平均出租率在80%以下，則免收該店2023年全年2%的加盟管理費(fèi)。

但從華住公布的半年報(bào)來(lái)看，今年一季度，華住集團(tuán)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型酒店RevPAR為105元，較2021年同期下降8.5%；同酒店入住率為62.9%，同比下降8.6%。而中高檔酒店的RevPAR為164元，較去年同期下降9.4%；同酒店入住率為56.8%，同比下降7.6%。

華住第二季度的酒店入住率為64.6%，混合平均可出租客房收入為141元。

整體來(lái)看，華住要想實(shí)現(xiàn)80%的出租率，投資者需要加把勁，并且祈禱外部疫情防控更加寬松一些。

其實(shí)，對(duì)于酒管公司們來(lái)說(shuō)，敢于承諾、對(duì)賭的背后是為投資人減負(fù)，降低投資人顧慮，提振市場(chǎng)信心；再者是對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)前景依舊保持樂觀，而承諾出租率是對(duì)自身運(yùn)營(yíng)、管理能力的自信。

但是也有行業(yè)人士分析，對(duì)于頭部酒管集團(tuán)的華住來(lái)說(shuō)，做出這個(gè)對(duì)賭也是因?yàn)?022年是其“千城萬(wàn)店”計(jì)劃的關(guān)鍵年，截至2022年上半年來(lái)看，華住已開業(yè)門店數(shù)為8176家，下半年勢(shì)必要做出利于投資人的姿態(tài)。

對(duì)賭的利與弊

在酒店行業(yè)，酒管公司與投資加盟方對(duì)賭已有很多先例，以往一些初創(chuàng)、規(guī)模不大的酒管品牌為了快速和投資人達(dá)成加盟管理協(xié)議，會(huì)采取對(duì)賭協(xié)議，大體上會(huì)承諾出租率或RevPAR如不能履約，不收管理費(fèi)，甚至是連續(xù)幾年達(dá)不到約定指標(biāo)，可以解除合同。

如今，經(jīng)營(yíng)對(duì)賭再次被兩家大型酒管集團(tuán)推出，對(duì)于酒管集團(tuán)和投資人都有哪些利弊？

《酒管財(cái)經(jīng)》智庫(kù)高級(jí)研究員、酒店投資人周江濤認(rèn)為，就對(duì)賭而言，好處是酒管公司的管理合同不再是霸王條款，它對(duì)加盟店的業(yè)績(jī)、管理結(jié)果會(huì)有一定的承諾。

不利的一面是，門店的擴(kuò)張更加迅速，市場(chǎng)的供給量會(huì)大大增加，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，甚至?xí)霈F(xiàn)一些惡性競(jìng)爭(zhēng)。

他指出，關(guān)于出租率、RevPAR的對(duì)賭設(shè)定，約定的數(shù)字很有學(xué)問，管理公司有大量數(shù)據(jù)做支撐，比如華住，目前有8000多家門店，它能夠很好測(cè)算出來(lái)對(duì)賭數(shù)據(jù)的安全值。

而對(duì)于普通投資人而言，相關(guān)數(shù)據(jù)不大容易獲得，投資人只能靠自己的經(jīng)驗(yàn)、預(yù)期去跟管理公司去商談，而最終結(jié)果導(dǎo)向大概率還是以管理公司提供的數(shù)據(jù)為主。

比如投資人認(rèn)為對(duì)賭的出租率應(yīng)該為80%，而管理公司認(rèn)為只能設(shè)置到70%，雙方折中一下定為75%，所以在數(shù)據(jù)方面，投資人依舊屬于弱勢(shì)。

另外，上述行業(yè)人士也認(rèn)為，對(duì)于對(duì)賭本身而言，占主動(dòng)的還是酒管公司，因?yàn)榫乒苓B鎖畢竟是輕資產(chǎn)，并以收取管理費(fèi)為主，如若對(duì)賭失敗預(yù)期收益減少，其廣告效應(yīng)、市場(chǎng)占有率依然具備。

《酒管財(cái)經(jīng)》在此提醒諸位投資者，應(yīng)該理性分析當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)供給以及消費(fèi)能力，謹(jǐn)慎做出投資抉擇。如果只是因?yàn)閮?yōu)惠而貿(mào)然投資，后續(xù)的工作可能會(huì)相對(duì)棘手。

運(yùn)營(yíng)才是關(guān)鍵點(diǎn)

除了在出租率上做承諾，酒店加盟優(yōu)惠或相應(yīng)減免扶持，甚至是低息貸款等，似乎在行業(yè)艱難時(shí)刻已經(jīng)成為一種標(biāo)配。

甚至大部分酒店集團(tuán)采用的是一次性的減免或優(yōu)惠措施，這毫無(wú)疑問可充當(dāng)“速效救心丸”之效，但酒店原“體弱多病的體質(zhì)”沒有改變，而囊括生意拓展、營(yíng)銷支持、產(chǎn)品研發(fā)、團(tuán)隊(duì)打造等提升門店核心競(jìng)爭(zhēng)力的酒店品牌，才能達(dá)成穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。

酒店投資人更應(yīng)該了解的是酒管企業(yè)在后端的運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品持續(xù)迭代，以及委派人才的智力、專業(yè)輸出上。

總結(jié)

酒管集團(tuán)的加盟政策五花八門，但是千萬(wàn)不要被“免”字模糊了雙眼。如何爭(zhēng)取加盟利益最大化，是投資人需要考慮的。

對(duì)賭也并非一無(wú)是處，在眾多加盟優(yōu)惠中，它至少是酒店品牌的一種態(tài)度、約定。

正當(dāng)酒店行業(yè)面上回暖，投資人依然謹(jǐn)慎之時(shí)，誰(shuí)能夠根據(jù)實(shí)力給出更多加盟保障，誰(shuí)就能獲得更多加盟投資的機(jī)會(huì)。