文｜中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
隨著存量市場(chǎng)的到來(lái)，二手房交易政策也在持續(xù)完善。繼調(diào)整二手房限售、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”等政策后，近日南京、蘇州、濟(jì)南、昆明、深圳、金華、珠海、福州等數(shù)十個(gè)城市推出的二手房“帶押過(guò)戶”政策備受市場(chǎng)關(guān)注。
助力盤(pán)活存量市場(chǎng)
隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。據(jù)早前鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)二手房交易額超過(guò)6萬(wàn)億元，占住房交易總額的41%。其中，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。此外2017年有24個(gè)城市的二手房交易量超過(guò)新房，成為滿足住房需求的主要渠道。
諸葛找房分析認(rèn)為，“帶押過(guò)戶”模式對(duì)于二手房交易而言，主要會(huì)帶來(lái)兩方面利好。其一，降低交易成本，即賣方無(wú)須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來(lái)還賣方的銀行貸款，有效降低交易成本以及解除資金籌措的困擾；其二，降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)，買方可將購(gòu)房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。
整體來(lái)看，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及成本均有所降低，從根本上緩解二手房交易困擾，對(duì)市場(chǎng)活力的提升效果或更明顯，同時(shí)對(duì)促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。目前南京、深圳等城市均出現(xiàn)了二手房“帶押過(guò)戶”案例，未來(lái)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)。
《民法典》護(hù)航
那什么是“帶押過(guò)戶”？顧名思義，帶押過(guò)戶是指存在抵押的房產(chǎn)不用提前還貸就能完成過(guò)戶，辦理新的抵押，發(fā)放新的貸款。
以前傳統(tǒng)的交易模式是，抵押貸款的房產(chǎn)想要過(guò)戶，先要自籌足夠資金將剩余的貸款本金還清，拿回房產(chǎn)證后解除原有抵押登記，再交易過(guò)戶給新的買家。
實(shí)施 “帶押過(guò)戶”后，二手房交易減輕了“過(guò)橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場(chǎng)上的流通成本，掃清了交易障礙，進(jìn)一步充實(shí)二手房市場(chǎng)活力。
有資料顯示，“帶抵押過(guò)戶”主要受惠于《民法典》的推行。
據(jù)《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士指出，在《民法典》出臺(tái)之前，我國(guó)對(duì)抵押物交易的限制都較為嚴(yán)格?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅鞔_了房屋作為物的屬性，帶來(lái)了抵押權(quán)設(shè)立在“物”上而非“人”上觀念的轉(zhuǎn)變?！皫а哼^(guò)戶”模式的出現(xiàn)使交易渠道更為暢通。
濟(jì)南、深圳等地率先試點(diǎn)并落地
據(jù)了解，早在2021年初《民法典》生效后，珠海就已經(jīng)推出二手房交易“帶抵押過(guò)戶”的模式，成為第一個(gè)試點(diǎn)“帶押過(guò)戶”的城市。除珠海外，近日山東濟(jì)南、山東莒南、南京、蘇州、昆明、深圳、金華、福州、無(wú)錫、海南等地均已開(kāi)啟試點(diǎn)工作。
以濟(jì)南為例。目前工行山東省分行落地全國(guó)首筆二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。據(jù)悉，工行山東省分行嚴(yán)格按照《民法典》和《二手個(gè)人住房貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定，創(chuàng)新引入齊魯公證處“提存賬戶”管理環(huán)節(jié)，為業(yè)務(wù)安全保駕護(hù)航。
8月17日，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局協(xié)同濟(jì)南住房公積金中心、市司法局等宣布，創(chuàng)新推出二手房“帶押過(guò)戶”登記，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來(lái)的房貸，就可以完成過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。
據(jù)了解，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)登記中心拓展線上申請(qǐng)系統(tǒng)，銀行貸款審批完成即可線上申請(qǐng)抵押預(yù)告登記，買賣雙方在手機(jī)端確認(rèn)“雙預(yù)告登記”。同時(shí)，通過(guò)積極向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)延伸預(yù)告登記端口，進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦理流程。
值得注意的是，在濟(jì)南推出的“帶押過(guò)戶”流程里，引入公證“提存賬戶”是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。據(jù)悉，在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易失敗，資金將原路返還，避免發(fā)生資金糾紛，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。
除了濟(jì)南外，9月17日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提振行動(dòng)方案》提出，探索對(duì)未設(shè)立住房公積金貸款抵押的二手房開(kāi)展“帶押過(guò)戶”登記試點(diǎn)。
9月20日，山東省臨沂市莒南縣發(fā)布《莒南縣2022年促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展政策（第二批）》提出，莒南縣將執(zhí)行實(shí)行二手房“帶押過(guò)戶”登記模式，存在抵押的房產(chǎn)上市交易，不用先歸還原來(lái)的房貸就完成過(guò)戶、抵押、發(fā)放新的貸款。
在“帶押過(guò)戶”利好的推動(dòng)下，南京、深圳等城市均出現(xiàn)了二手房“帶押過(guò)戶”落地案例。
據(jù)悉，9月16日，南京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心通過(guò)與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行合作，已完成全市158套房屋“帶押過(guò)戶”登記工作，交易價(jià)值超5億元。
深圳市坪山區(qū)司法局9月1日消息，坪山公證處完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)，實(shí)踐二手房交易新模式。
此外，自《民法典》出臺(tái)之后，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心主動(dòng)作為積極行動(dòng)，于2021年4月便啟用相關(guān)的新版申請(qǐng)表，之后不斷簡(jiǎn)化相關(guān)流程、材料，呼吁更多的銀行機(jī)構(gòu)實(shí)際參與進(jìn)來(lái)，目前福州已辦結(jié)“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)300余宗。
北京試點(diǎn)“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年北京二手房成交面積超過(guò)1700萬(wàn)平米，顯著高于新房的1010萬(wàn)平米。同時(shí)由于購(gòu)房成本較高，市場(chǎng)中“連環(huán)單”很多，市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)更加依賴二手房置換改善的鏈條。
北京作為存量交易的主力市場(chǎng)，二手房交易也在持續(xù)完善。9月23日，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，將二手房交易“連環(huán)單”由過(guò)去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理。
據(jù)悉，“連環(huán)單”是指在同一時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房家庭先出售名下住房，再次購(gòu)買住房的交易業(yè)務(wù)?！斑B環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理是指優(yōu)化購(gòu)房資格核驗(yàn)規(guī)則，將原需按順序先后辦理的房屋賣出、買入業(yè)務(wù)調(diào)整為并行辦理，以提高房屋交易效率、降低購(gòu)房成本。
試行期間，申請(qǐng)“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購(gòu)房家庭應(yīng)符合以下條件：有同時(shí)出售名下住房、購(gòu)買本市存量住房需求；出售原住房后，具有北京市商品住房購(gòu)房資格。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)表示，按過(guò)去的做法，“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。實(shí)行并行處理后，優(yōu)化了購(gòu)房資格核驗(yàn)操作，可以有效縮短“連環(huán)單”的交易周期。
實(shí)行“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，可以有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。此政策的主要效用在于縮短交易時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)供需的影響或較為有限。同時(shí)需要注意的是，目前僅將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的連環(huán)單業(yè)務(wù)納入試行范圍，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”鏈條暫不試用。
業(yè)內(nèi)人士指出，不論是北京的“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理還是其他城市的“帶押過(guò)戶”新模式可適用多種交易主體的需求，隨著低成本、低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，二手房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)新的發(fā)力點(diǎn)。