文|無冕財經(jīng) 楊煜
編輯|方原
冷淡期過后，險資重拾起對房地產(chǎn)的“青睞”。
2022年9月，房地產(chǎn)調(diào)控松綁明顯，地產(chǎn)板塊股票迎來一波跳漲。同時也有機構(gòu)認為，年初以來地產(chǎn)政策持續(xù)回暖，后續(xù)地產(chǎn)需求有望觸底改善。
在此背景下，地產(chǎn)股再次回到險資加倉的名單中。
過去數(shù)年，地產(chǎn)股、銀行股是險資的重倉對象，尤其在2015年牛市前夕，險資紛紛抄底房地產(chǎn)，保險牽手房地產(chǎn)度過了一段蜜月期。然而在2021年，房地產(chǎn)行業(yè)加速下行，險資持股的房企出現(xiàn)嚴重浮虧，不少險資為減少風(fēng)險敞口選擇拋售地產(chǎn)股，甚至虧損出局。
但事實上險資并未走遠，在眾人對地產(chǎn)股避之不及之際，2022年第二季度，險資卷土重來，加倉了1.18億股房地產(chǎn)股。
與此同時，在公募領(lǐng)域，險資大量涌入不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），并通過加碼直接購置不動產(chǎn)等途徑尋求投資地產(chǎn)的新機會。
國壽掃貨地產(chǎn)股
中國人壽是二季度加倉地產(chǎn)股的主力軍，瞄準(zhǔn)的對象主要為中央房地產(chǎn)企業(yè)和國資房企。
據(jù)統(tǒng)計，國壽在一季度、二季度連續(xù)增持招商蛇口，其中在第二季度大幅加倉2203萬股，持股總計1.42億股，為第五大流通股東。按當(dāng)前股價計算，國壽持倉招商蛇口市值超22億。
不僅如此，國壽在第二季度還新進成為金地集團、萬科A兩家地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東。
具體而言，中國人壽以持倉4870萬股成為金地集團的第八大流通股東，持倉8303萬股成為萬科A的第十大流通股東。按當(dāng)前股價計算，該險企合計持有金地集團和萬科A股市值超20億。
由此可見，在其他險企撤退之際，如泰康系險資虧損17億割肉減持陽光城、大家人壽從金地集團不斷減持套現(xiàn)，持有的股份從20.43%減少至5.43%，國壽正在高調(diào)“掃貨”地產(chǎn)股。
▲2022年上半年，險資重倉的股票涉及金地集團、保利發(fā)展等地產(chǎn)股。圖源自hoice數(shù)據(jù)。
國壽為何會作出一反行業(yè)常態(tài)的選擇呢？
可以透過國壽的業(yè)績看到其當(dāng)前承受的壓力。2022年一季度，國壽的歸母凈利潤150億元，同比下降47%，幾近腰斬。上半年，國壽的歸母凈利潤仍有超過20%的跌幅。
今年上半年的權(quán)益市場震蕩，國壽投資收益的下降，是拖累其凈利潤的主要因素。
國壽嘗試通過“逆向思維”投資扭轉(zhuǎn)局勢。
中國人壽總裁助理、首席投資官張滌在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，今年上半年，在這樣的市場環(huán)境下，從逆向思維原則出發(fā)，敢于提升權(quán)益?zhèn)}位，向權(quán)益配置中樞靠攏，獲得長期穩(wěn)定回報，這個過程其實很痛苦，因為需要承受市場的短期波動。
保險資金的大類配置中，債券、銀行存款和金融產(chǎn)品占據(jù)前三的主要投資方向，在長期利率下行的大環(huán)境下，權(quán)益類金融投資成為新的發(fā)力點。
不難看出，中國人壽同樣看好權(quán)益類投資，半年報顯示，中國人壽投資總資產(chǎn)達4.98萬億元，權(quán)益類金融資產(chǎn)為8565億元，占比17.21%。權(quán)益類金融資產(chǎn)中，股票和基金（不包含貨幣市場基金）配置比例由2021年底的8.75%提升至11.17%。
在此背景下，地產(chǎn)股也成為中國人壽逆勢加倉的目標(biāo)之一。
險資掃貨“當(dāng)房東”
和中國人壽的投資路徑不同，部分險企不做股東，而是更愿意當(dāng)“房東”。
2022年8月，位于北京市朝陽區(qū)的北京朗詩大廈50％股權(quán)售出，買家正是陽光保險，總代價為人民幣1.38億元。
信息顯示，買方北京融匯和廈門嘉晟融懋均屬陽光保險集團旗下，其中北京融匯此前就已持有50％的股權(quán)，這意味著，交易后該大廈所有權(quán)將全部歸陽光保險集團。
近幾年來，陽光保險在投資性房地產(chǎn)的布局加大，從2019年的65億元上升至2021年的94億元。在陽光保險納入并表范圍的子公司（包括通過子公司間接持有的子公司）有55家，其中有15家的業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資，或者不動產(chǎn)投資。
有“隱藏地主”之稱的中國平安，也接連出手。
在6月14日，平安人壽接手遠洋集團位于北京市豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的遠洋銳中心項目，交易金額50.15億元。
在中國平安2022年中期業(yè)績發(fā)布會上，中國平安首席投資執(zhí)行官鄧斌表示，不動產(chǎn)發(fā)展前景仍然可期。在平安2200多億險資配置的不動產(chǎn)中，一半以上是實物不動產(chǎn)，即一線城市布局長期收租帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)。對商辦、工業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，中國平安仍保持著濃厚的配置興趣，尋找提供穩(wěn)定長期現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。
事實上，在地產(chǎn)股遇冷的2021年，險資沒有放緩對不動產(chǎn)的局部。
其中包括泰康人壽以5.11億元的價格，接手華僑城轉(zhuǎn)讓的上海鯤鵬置業(yè)有限公司50%股權(quán)、百年人壽以22億元收購上海星外灘5號樓、和諧健康以90.6億元的代價收購北京SK大廈、平安人壽斥資330億元收購凱德集團部分核心資產(chǎn)等。
究其原因，保險資金具有負債性、長期性和穩(wěn)定性，其特性決定了保險資金投資安全性是基礎(chǔ)，期限匹配是要求，收益覆蓋是目標(biāo)。
而持有不動產(chǎn)物業(yè)，例如寫字樓，收費的停車場等，帶來的現(xiàn)金流和收益率相對穩(wěn)定，并且具有一定的增值空間，在利率不斷下行的情況下，“買樓”也成為險資的重要配置之一。
另一方面，房地產(chǎn)業(yè)和險資的屬性較匹配，險企當(dāng)前正在構(gòu)建自身生態(tài)，發(fā)力健康、養(yǎng)老等領(lǐng)域，而布局房地產(chǎn)符合其康養(yǎng)生態(tài)的需要。
涌入REITs賽道
在公募基金領(lǐng)域，9月9日首批上市的三只保租房REITs受險資熱捧。
首批保障性租賃住房公募REITs——即中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、華夏北京保障房REIT，三只租賃住房公募REITs總獲配金額1.46億元。
據(jù)財聯(lián)社統(tǒng)計，在紅土深圳安居REIT的252個投資者賬戶中，共有94個保險資金賬戶參與，占比近四成。
參與申購的保險機構(gòu)包括泰康人壽、眾誠保險、誠泰財險、安誠財險、天安人壽、中郵人壽、君龍人壽、中原農(nóng)業(yè)保險、新華人壽、人保財險、人保健康、生命保險資產(chǎn)、富德財險、光大永明人壽、太平人壽等。
對此，市場普遍認為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs具有長期穩(wěn)定收益的特點，與傳統(tǒng)不動產(chǎn)項目相比，提供了流動性便利，增加了配置靈活性，尤其適合險資等長線資金，這也是險資大面積參與投資的重要原因。
房地產(chǎn)業(yè)曾長期是中國“最賺錢”的行業(yè)，大量的險企通過各類途徑布局房地產(chǎn)業(yè)博取更高投資收益，房地產(chǎn)企業(yè)也利用保險資金解決現(xiàn)金壓力問題。兩個行業(yè)關(guān)系緊密，以至于很多保險公司被稱為隱性房地產(chǎn)巨頭。
過去一年多，房地產(chǎn)過去幾十年所積累的風(fēng)險逐漸暴露，反觀險企，同樣在2021年度過了最難的一年，保險股跌落36%，市值縮水超萬億元，壽險改革、保費增長乏力，投資踩雷均為險企帶來重壓。
今年以來，各地松綁房地產(chǎn)調(diào)控，近期各地按照中央“因城施策”要求，各地購房政策松綁速度加快，天津、青島、濟南等放松限購區(qū)域、社保。
中信建投研報認為，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.0%，降幅略有收窄，其中國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款降幅明顯，地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流仍處于緊張狀態(tài)。年初以來地產(chǎn)政策持續(xù)回暖，其認為后續(xù)地產(chǎn)需求有望觸底改善。
險企的業(yè)績觸底迎來房地產(chǎn)政策松綁，昔日的搭檔還能恢復(fù)“甜蜜”嗎？
設(shè)計：嵐昇
實習(xí)生：龍玉