記者 杜萌
作為今年最火的產(chǎn)品，公募REITs又有新消息。27日晚間，滬深交易所分別了披露紅土鹽田港REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT等5只公募REITs擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告。
這是繼5月31日滬深交易所發(fā)布《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》文件后，首批選擇擴(kuò)募的REIT項(xiàng)目。
今年5月31日， 在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，滬深兩市證券交易所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
這5只REIT項(xiàng)目的底層資產(chǎn)項(xiàng)目分屬于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、生態(tài)環(huán)保等不同的行業(yè)。
具體來看，紅土鹽田港REIT擬購入深圳世紀(jì)物流園項(xiàng)目 ，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擬購入招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的部分基礎(chǔ)設(shè)施（即光明項(xiàng)目），華安張江光大REIT擬新認(rèn)購第2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券并最終投資于張潤大廈項(xiàng)目，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT則擬購入山西長(zhǎng)治PPP項(xiàng)目，中金普洛斯REIT則擬認(rèn)購青島、重慶、江門3個(gè)倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目。
上述產(chǎn)品擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，計(jì)劃采用定向擴(kuò)募方式，向不超過35名特定對(duì)象發(fā)售。具體尚需發(fā)改委申報(bào)推薦、證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予變更注冊(cè)、深交所審核通過相關(guān)申請(qǐng)、并經(jīng)基金份額持有人大會(huì)決議通過后方可實(shí)施。
此次公募REIT項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)募，會(huì)對(duì)產(chǎn)品有何影響？
博時(shí)基金表示，此次擴(kuò)募籌集到的資金，將更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。這筆資金將用于再建設(shè)，構(gòu)筑‘資金-資本-資產(chǎn)-資金’的投退閉環(huán)，實(shí)踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構(gòu)建具有國際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群。
從貸款投資的角度來看，本次擴(kuò)募還將償還首次發(fā)行的并購貸款。 若提前償還全部并購貸款，并解除基礎(chǔ)設(shè)施基金項(xiàng)下的權(quán)利限制，將有利于維護(hù)并提高基金份額持有人的利益。
“判斷公募REIT擴(kuò)募后的影響，主要是要甄別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目、判斷投資價(jià)值。從基本面來看，產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目應(yīng)該更加關(guān)注是否具有高質(zhì)量的運(yùn)營能力，可以參考出租率、租金、未來租金年復(fù)合增速等指標(biāo)；從估值角度看，可以參考資本化率指標(biāo)?！?/span> 華寶證券表示。
中信建投證券在研報(bào)中表示，目前來看，各家公募REITs仍然面臨供不應(yīng)求的局面，未來隨著更多公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，以及投資者逐漸成熟，長(zhǎng)期這類資產(chǎn)還是要回歸底層資產(chǎn)的收益和預(yù)期增值的價(jià)值，“資產(chǎn)荒”情況得到好轉(zhuǎn)后，這一市場(chǎng)也會(huì)逐漸降溫，回歸項(xiàng)目本身的投資價(jià)值區(qū)間。
博時(shí)基金表示，從海外經(jīng)驗(yàn)看，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的核心特征，也是我國公募REITs能夠健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要助力。經(jīng)過近兩年的試點(diǎn)，我國已有近20只公募成立，相關(guān)發(fā)行、上市機(jī)制逐漸成熟穩(wěn)定，已經(jīng)具備啟動(dòng)擴(kuò)募機(jī)制的條件。此外，當(dāng)前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，需要通過擴(kuò)募為二級(jí)市場(chǎng)注入新的活力。