記者 | 黃昱
萬(wàn)物云上市的同一日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活也憑借收購(gòu)祥生物業(yè)而受到行業(yè)關(guān)注。
作為當(dāng)前估值第一的物業(yè)股，華潤(rùn)萬(wàn)象生活于9月28日晚間公告稱，擬以10.36億元收購(gòu)祥生物業(yè)。這一筆收購(gòu)資金相當(dāng)于萬(wàn)物云IPO募得資金凈額的20%，成為今年內(nèi)第4宗超過10億元的物管并購(gòu)案，在另外3宗中華潤(rùn)萬(wàn)象生活也占了2宗。
隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，物管行業(yè)大規(guī)模收并購(gòu)在今年明顯減少，曾經(jīng)的兩大收購(gòu)方——萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)也少有動(dòng)作，如今有能力在并購(gòu)市場(chǎng)出手的物企鳳毛麟角。
憑借著央企優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活從年初就開始下場(chǎng)掃貨，此番收購(gòu)祥生服務(wù)是其繼年初收購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和九洲物業(yè)之后的第四次收購(gòu)，今年以來的累計(jì)收購(gòu)金額約為46億元，成為截至目前為止收購(gòu)金額最高的物企。
2021年物管行業(yè)爆發(fā)了收并購(gòu)熱潮，“大魚吃大魚”的現(xiàn)象屢見不鮮，當(dāng)時(shí)行業(yè)的收購(gòu)邏輯普遍為規(guī)模至上。今年以來，并購(gòu)市場(chǎng)持續(xù)下行，各大公司的并購(gòu)邏輯也發(fā)生了顯著變化，從擴(kuò)大城市布局轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾映鞘许?xiàng)目密度或補(bǔ)足業(yè)務(wù)短板。
“并購(gòu)?fù)酢毖a(bǔ)短板
對(duì)于收購(gòu)祥生物業(yè)的理由，華潤(rùn)萬(wàn)象生活董事會(huì)表示，收購(gòu)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在一些地區(qū)的管理濃度，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值。
根據(jù)公告，祥生物業(yè)在浙江省、安徽省及江蘇省等多個(gè)地區(qū)分別擁有逾2350萬(wàn)平方米、1480萬(wàn)平方米、110萬(wàn)平方米的在管面積、合約面積以及在途面積，主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及車位銷售代理服務(wù)業(yè)務(wù)。
中信證券分析師認(rèn)為，華潤(rùn)置地此番收購(gòu)祥生物業(yè)，和之前并購(gòu)禹洲物業(yè)、中南服務(wù)的思路一脈相承。禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和祥生物業(yè)的并購(gòu)對(duì)價(jià)分別為2021年P(guān)E14倍、14倍和10倍，相關(guān)對(duì)價(jià)都進(jìn)行了延期支付，以避免合約面積不能兌現(xiàn)和原關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。
中指物業(yè)研究指出，今年以來，物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)熱度雖較去年有所下降，但是國(guó)資背景企業(yè)憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和充足的現(xiàn)金，在并購(gòu)市場(chǎng)上的表現(xiàn)愈發(fā)活躍。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2022年8月底，物管行業(yè)公開披露的收并購(gòu)案例約有30余宗，涉及交易金額約90多億元，其中有5宗并購(gòu)主體為國(guó)資背景物業(yè)服務(wù)企業(yè)，披露的交易金額約43.14億元，占總交易金額將近一半。
2022年以來單項(xiàng)并購(gòu)金額超過10億元的并購(gòu)案例發(fā)生4宗，其中3宗為華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)起，包括以10.58億元收購(gòu)禹洲物業(yè)、以24.8億元收購(gòu)中南物業(yè)以及以10.36億元收購(gòu)祥生物業(yè)，1宗為碧桂園服務(wù)以31.29億元收購(gòu)中梁百悅智佳。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活大手筆收購(gòu)的背后，主要在于其迫切需要在收并購(gòu)的窗口期獲得規(guī)模增長(zhǎng)。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活的“十四五”擴(kuò)張目標(biāo)是要在商管方面鞏固行業(yè)第一的地位，同時(shí)物管板塊也進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)，做具有影響力的城市空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。
自2020年上市以來，憑借商管運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活一直保持著行業(yè)最高的市盈率區(qū)間，估值一度超過100倍市盈率。隨著物管板塊進(jìn)入下調(diào)階段，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市值也不可避免地走低，但卻因跌幅更少而在7月19日首次超過碧桂園服務(wù)，躍居物管行業(yè)市值第一。
截至目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的靜態(tài)市盈率約為32倍，總市值約為680億港元，緊隨其后的是剛上市的萬(wàn)物云，當(dāng)前靜態(tài)市盈率約為25倍，總市值約為500億港元。
當(dāng)然，華潤(rùn)萬(wàn)象生活能夠奪下物企市值第一的位置，除了自身在商管運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)外，還有其央企背景的加持。
雖然估值獲得認(rèn)可，但華潤(rùn)萬(wàn)象生活需要抓緊時(shí)機(jī)改變商管強(qiáng)、物管相對(duì)弱的局面。
截至2022年6月30日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管總建筑面積為2.45億平方米，同比增加了1.23億平方米；合同建筑面積為3.23億平方米，合同建筑面積的項(xiàng)目數(shù)量為1609個(gè)。但與其它同行相比，華潤(rùn)萬(wàn)象生活規(guī)模上還有較大的差距。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年底，萬(wàn)物云的在管面積及合約管理面積分別為8.4億平方米、10.9億平方米；碧桂園服務(wù)分別為約8.4億平方米、16.1億平方米； 保利物業(yè)分別為5.23億平方米、7.32億平方米 ；雅生活分別為5.29億平方米、7.06億平方米。
并購(gòu)邏輯轉(zhuǎn)變
規(guī)模擴(kuò)張雖然仍是當(dāng)前物管企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，但盲目的收并購(gòu)已成為過去式。
嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院指出，在企業(yè)規(guī)模拓展思路上，物業(yè)企業(yè)的整體發(fā)展邏輯在今年有較大的轉(zhuǎn)變，第一個(gè)轉(zhuǎn)變就是從前兩年規(guī)模優(yōu)先的收并購(gòu)策略轉(zhuǎn)向有質(zhì)量拓展策略。
2021年收并購(gòu)市場(chǎng)上風(fēng)頭最勁的當(dāng)屬碧桂園服務(wù)，在今年三月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江也表示，大規(guī)模收并購(gòu)的時(shí)間已經(jīng)過去。
在相當(dāng)一段時(shí)間，碧桂園服務(wù)都不會(huì)再以規(guī)模的收購(gòu)為重點(diǎn)，就算是收購(gòu)也主要是補(bǔ)足能力短板，且對(duì)于收購(gòu)的標(biāo)的會(huì)更嚴(yán)格。
今年以來，碧桂園服務(wù)明顯放緩了腳步，大的收購(gòu)僅有中梁物業(yè)一宗。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康也對(duì)界面新聞表示，雖然華潤(rùn)萬(wàn)象生活希望提升和擴(kuò)大規(guī)模，但還是會(huì)通過多措并舉來實(shí)現(xiàn)，不會(huì)為了并購(gòu)而并購(gòu)，對(duì)標(biāo)的質(zhì)數(shù)有嚴(yán)格考量，比如經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)規(guī)范，同時(shí)需匹配公司整體戰(zhàn)略發(fā)展方向，能夠提升在區(qū)域的管理濃度，文化價(jià)值理念方面趨同，估值也需合理。
估值合理，這是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下所有物管公司都看重的，但要求也越來越高。
雅生活董事長(zhǎng)黃奉潮認(rèn)為，整個(gè)行業(yè)還沒有走入底部，今年年底和明年還有更多機(jī)會(huì)收并購(gòu)機(jī)會(huì)，所以大家還是要守得住，不能隨意把寶貴的資金投出去。
“不差錢”的國(guó)企物業(yè)公司越秀服務(wù)今年上半年并沒有進(jìn)行任何收并購(gòu)。
越秀服務(wù)主席林峰表示，去年以來地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性趨緊，有一些物業(yè)標(biāo)的開始釋放出來，估值也有所回落，越秀服務(wù)有在積極地接洽，但其還是要做高質(zhì)量的并購(gòu)，不僅僅為了并購(gòu)而并購(gòu)。
除了合理的估值水平外，越秀服務(wù)選擇收購(gòu)標(biāo)的還有兩個(gè)要求，一是符合整個(gè)戰(zhàn)略布局，增加越秀服務(wù)所布局的五大區(qū)域的城市密度；二是有可持續(xù)發(fā)展的能力，同時(shí)包括較高的協(xié)同效應(yīng)。
不難發(fā)現(xiàn)，在新的收并購(gòu)邏輯中，頭部公司普遍選擇了從擴(kuò)大城市布局到增加城市項(xiàng)目密度的戰(zhàn)略思路，以實(shí)現(xiàn)真正的規(guī)模效應(yīng)。
保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉在3月的投資者交流會(huì)上指出，保利物業(yè)去年90%的拓展項(xiàng)目集中在已經(jīng)進(jìn)入的城市，基本的城市布局已經(jīng)完成，當(dāng)下的重點(diǎn)是提升城市項(xiàng)目密度，進(jìn)行深耕。
萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全也表示：“很多人問我要不要并購(gòu)，（我認(rèn)為）如果能幫我們形成街道密度的我就做，否則就不做?！彼嬖V界面新聞，萬(wàn)物云一切的戰(zhàn)略都是圍繞濃度。