記者｜牛鈺
傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季來臨，百強房企9月銷售額再度反彈回升，但重點城市成交不及預(yù)期，樓市繼續(xù)保持筑底行情。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，9月TOP100房企單月銷售操盤金額5709.6億元，規(guī)模環(huán)比增長10%，雖然同比仍降低25.4%，但降幅較前幾月有進一步收窄。
從今年前三季度的累計業(yè)績來看，百強房企各個季度的整體業(yè)績規(guī)模均保持在低位。百強房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅約45.4%。
規(guī)模房企表現(xiàn)分化明顯，從環(huán)比來看，9月有超半數(shù)百強房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%，如華潤置地、招商蛇口、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。
但9月單月業(yè)績同比去年降低的企業(yè)數(shù)量有近7成，另外3成企業(yè)實現(xiàn)了單月業(yè)績同比增長。
9月份的房地產(chǎn)市場延續(xù)筑底行情，30個重點城市供應(yīng)量環(huán)比增長15%，如長沙、南京等城市多個純新盤集中入市，推盤環(huán)比翻番。
今年前三季度成交面積累計同比下降43%。一線城市韌性較強，同環(huán)比增幅分別達16%和13%；二三線環(huán)比漲跌參半，福州、廈門、南寧等成交底部回升，合肥、成都、西安等前期高熱城市增長動能轉(zhuǎn)弱，9月出臺了紓困政策的城市諸如天津、青島、濟南、寧波等，成交尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年三季度，重點100城新建商品住宅成交面積同比降幅近3成，成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-9月銷售額超千億房企15家，較去年同期減少12家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。TOP100房企權(quán)益銷售額均值為386.8億元，權(quán)益銷售面積均值為253.6萬平方米，同比分別下降46.9%和50.5%。
其中，銷售額進入3000億級別的房企只有前三甲，碧桂園累計銷售額3542.9億元、保利發(fā)展3202.2億元、萬科3126.4億元。但從9月業(yè)績看，保利發(fā)展單月銷售額達到412億元，以較大優(yōu)勢超過碧桂園（336億元）和萬科（346億元）。
從百強房企銷售額均值來看，9月份市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇跡象。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水分析稱，2022年1-9月，TOP100房企銷售額均值為540.8億元，同比下降45.1%，降幅較上月收窄1.1個百分點，TOP100房企銷售降幅已經(jīng)是連續(xù)4個月收窄，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇。
弱復(fù)蘇的信號也在融資端有所顯露。9月份，房企無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進行融資。1-9月，房企信用債發(fā)行規(guī)模為368.05億元，受上年同期發(fā)行大幅下降影響，同比上升10.6%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅下降，平均利率為3.21%，環(huán)比下降0.16個百分點。
今年以來，大部分房企選擇不公開披露銷售目標，或是已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，多數(shù)公開披露年度目標的規(guī)模上市房企目標完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。四季度房企貨值供應(yīng)、銷售去化壓力會進一步放大。
對于即將到來的四季度，克而瑞認為，中央及地方需求端政策力度有望加碼，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)。
9月29日、9月30日，央行接連表態(tài)將下調(diào)個人商業(yè)性及公積金住房貸款利率。其中商業(yè)性貸款利率下調(diào)只針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。
機構(gòu)分析師指出，符合條件的城市多為蘭州、石家莊、天津等二三線城市，房貸利率會下調(diào)至3.6%-3.7左右的水平。
財政部、稅務(wù)總局也于9月30日下發(fā)通知減免出售房屋個人所得稅，主要為了降低改善群體購房成本，讓其手中積壓的房源出售，并且要求一年多時間內(nèi)在當?shù)刭彿?，提供較大力度的個稅減免優(yōu)惠，從而帶動當?shù)囟址俊⑿路渴袌龅幕钴S度。
近期各地方政府也陸續(xù)在“因城施策”下，調(diào)整限購、下調(diào)首付比例及貸款利率，提供購房補貼等多種支持政策，四季度樓市或?qū)⒗^續(xù)回暖。
克而瑞分析認為，在這種回暖預(yù)期中，城市分化會進一步加劇。上海、杭州等市場熱度有望慣性延續(xù)，成交或?qū)⒏呶槐３?；廣州、深圳、蘇州等一線及強二線市場或?qū)⒊掷m(xù)修復(fù)；南寧、沈陽、昆明等弱二線城市有望企穩(wěn)。