記者｜吳波

擁有核心區(qū)位的商辦資產(chǎn)想要快速變現(xiàn)也并非易事，位于北京的王府世紀大廈也流拍了。

10月9日，阿里資產(chǎn)拍賣平臺顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽分行持有的北京王府世紀發(fā)展有限公司債權(quán)拍賣，雖有4690人圍觀，但卻無人出價。

阿里拍賣平臺數(shù)據(jù)顯示，北京王府世紀發(fā)展有限公司主要資產(chǎn)為王府世紀大廈，市場估值約15.39億元，起拍價為11.2億元，對應(yīng)債權(quán)本金7.5億元、債權(quán)利息3.7億元。

近兩年受市場環(huán)境變化，大宗交易市場活躍度有所降低。一些資產(chǎn)無法通過市場化方式退出，債權(quán)人往往選擇將資產(chǎn)進行法拍。

王府世紀大廈及下周即將拍賣的博瑞大廈區(qū)位都不錯，屬于商辦市場的稀缺資產(chǎn)，但想快速變現(xiàn)仍不容易。諸如此前的世茂工三、樂視大廈等資產(chǎn)標的，都是通過一而再、再而三降價才得以成功拍賣。

北京王府世紀發(fā)展有限公司成立于1993年，是一家專營房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的中外合資企業(yè)。

這家公司債權(quán)涉及的抵押物為王府世紀大廈，位于北京市東城區(qū)東安門大街，地理位置極佳，能北上平安大道，南下長安街，西去故宮，東往金寶大道上二環(huán)。項目土地面積4839.59平方米，建筑面積5.21萬平方米，為商業(yè)和寫字樓用途。

項目的擔(dān)保方式為抵押和保證，保證人是王志才和張瑜文，同時債權(quán)涉及2筆業(yè)務(wù)，其中一筆已訴訟進入執(zhí)行程序，另一筆未訴訟。

王府世紀大廈較為知名，除了標的本身的區(qū)位，還在于與該標的緊密相關(guān)的王志才和他的妻子王艷。

北京王府世紀發(fā)展有限公司法人是王志才。除了王府世紀大廈，他早期開發(fā)的項目還有長安街上標志性的項目“長安8號”，也就是現(xiàn)在的佳兆業(yè)廣場。

王志才的妻子王艷曾是電視劇《還珠格格》中晴格格扮演者。她居住的王府世紀大廈一套住宅估值1億左右，推開窗即可俯瞰故宮全景。

外行人看熱鬧，對于投資人來說更關(guān)注的是王府世紀大廈的商業(yè)價值。這也是決定這個項目后續(xù)能以什么價格拍賣的關(guān)鍵因素。

“綜合樓齡、債務(wù)和區(qū)位這三個因素來看，個人判斷王府世紀大廈這個項目的投資價值有限。”一位不具名的北京寫字樓市場專業(yè)人士對界面新聞表示。

上述人士認為，第一，王府世紀大廈是1993年的老樓，按照商辦用地50年土地使用年限，剩余土地使用年限是21年。這在機構(gòu)投資者眼中是一個非常尷尬的期限。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，應(yīng)當自動續(xù)期。續(xù)期費的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。但是，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的，則是依法辦理。

機構(gòu)投資者在購買商辦資產(chǎn)時會謹慎計算投入成本與未來收益，如果土地使用年限快到期了，是否要補交一系列費用、如補交土地出讓金等額外成本。在這方面，目前相應(yīng)的法律法規(guī)還不是特別清晰，因此對于這類樓齡較長的資產(chǎn)，多數(shù)機構(gòu)投資者都較為謹慎。

第二，王府世紀大廈背后的債務(wù)壓力很大。從王府世紀的區(qū)位和體量來看，11.2億元的起拍價對應(yīng)的是王府世紀的債權(quán)本息，即接收本金7.5億元、接收利息及其他費用3.7億元。目前大宗交易和商辦市場處于下行周期，除非是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，否則考慮到項目所背債務(wù)與投資價值的差異，機構(gòu)投資者一定會慎之又慎。

第三，王府世紀大廈的區(qū)位非常微妙，雖然緊鄰故宮，區(qū)位非常好，但優(yōu)質(zhì)的區(qū)位也衍生出一個不確定的問題，即老樓做改造升級，在如此核心的區(qū)位能否獲批面臨不確定性。

王府世紀大廈的起拍價相較15.39億元的市場估值已經(jīng)有所折扣，但還是流拍了。

對此，上述人士認為，目前通過法拍途徑實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的案例越來越多。從前幾年的世茂工三、樂視大廈的案例來看，想要通過法拍途徑變現(xiàn)，最有效的方式就是降低起拍價。王府世紀大廈未來也有可能通過降價來尋找潛在的買家。

王府世紀大廈流拍與當下大宗交易市場甚至租賃市場不景氣程度也有關(guān)系。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責(zé)人李想對界面新聞表示，根據(jù)他們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗交易總成交額是226.85億元，同比下降55.2%。

李想稱，大宗交易投資市場不活躍源于兩方面市場行情。首先，投資市場目前處于供過于求狀態(tài)，無論開發(fā)商還是持有眾多資產(chǎn)的機構(gòu)，甚至通過法拍途徑變現(xiàn)的債權(quán)人，都在加速出售資產(chǎn)以求變現(xiàn)。

但是潛在買家對于目前的待售資產(chǎn)保持高度警覺，會對項目進行細致嚴格的甄別，并期待能夠以“抄底”般的價格進行收購，買賣雙方的博弈仍在繼續(xù)。此外目前商辦市場暫時處于調(diào)整周期，這也影響到投資市場的前景與行情。

高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)副董事閆寒也表達了相似看法。根據(jù)北京大宗交易記錄，最近成交金額最高的一年是2019年，超過750億元；2020年，受疫情影響，大宗交易活躍度有所降低；2021年北京大宗交易活躍度有所恢復(fù)，成交金額達到650億元；今年以來，北京大宗交易市場活躍度再次降低，這主要是受到疫情、在線教育調(diào)整等因素影響，導(dǎo)致大宗交易投資人對未來租賃市場判斷不夠明朗。

盡管部分資產(chǎn)標的通過法拍途徑變現(xiàn)前，債權(quán)人會提前接觸有意向摘牌對象，以提高法拍的成功率。但在這樣的市場行情下，債權(quán)人往往沒法以理想價格和速度處置資產(chǎn)。

一位不具名的投資市場人士稱，目前市場上債權(quán)人以銀行、信托及專注于投資不良資產(chǎn)的基金為主。為了回籠資金，債權(quán)人希望通過合適的價格處置資產(chǎn)。

除了法拍以外，債權(quán)人也會通過市場化渠道退出，比如下周即將法拍的博瑞大廈，前兩年也一直在尋求市場化方式退出。

博瑞大廈地處北京CBD商務(wù)區(qū)與燕莎商圈交匯處，雖然區(qū)域不錯，但拍賣成功與否還得看價格。

“博瑞大廈目前的起拍價是20.37億元，在2019年這是一個比較吸引人的價格，但今年寫字樓不理想，價格還需經(jīng)過市場驗證?！鄙鲜鐾顿Y市場人士表示。

去年7月世茂工三成功拍賣，最終成交價為16.45億元，僅相當于評估價29.29億元的5.6折，是賈躍亭2016年購買價29.72億元的5.5折。

世茂工三的價值縮水，反應(yīng)了賈躍亭和樂視興衰走向，但也伴隨著大宗交易投資市場的活躍度。當下，王府世紀大廈也面臨同樣的難題。