記者 | 王婷婷
上海的寫字樓市場(chǎng)需求在今年第三季度呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
根據(jù)戴德梁行研究部近日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年三季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上升208.3%，其中核心區(qū)新增吸納面積4.9萬(wàn)平方米，新興區(qū)為18.9萬(wàn)平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)。
上海三季度寫字樓市場(chǎng)的良好表現(xiàn)，主要是因新項(xiàng)目入市帶動(dòng)交易提升。如徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個(gè)區(qū)域在第三季度均有重點(diǎn)項(xiàng)目入市，共計(jì)新增建筑面積27.7萬(wàn)平方米，具體項(xiàng)目為徐家匯板塊的“徐家匯中心三期T1”、靜安蘇河灣板塊的“華潤(rùn)蘇河灣中心”以及前灘板塊的“前灘國(guó)際廣場(chǎng)”。
在供應(yīng)量增加的情況下，寫字樓租金價(jià)格呈小幅下降趨勢(shì)。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年三季度上海全市甲級(jí)寫字樓平均租金為8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%。
從寫字樓租賃成交的行業(yè)分布來(lái)看，今年前三季度，專業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三個(gè)主力行業(yè)地位未變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四和第五位。
戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，從第三季度成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，更開放的人才政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措為經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇提供保障，后市將延續(xù)這一態(tài)勢(shì)。
在多項(xiàng)利好政策支持下，上海三季度的新設(shè)企業(yè)數(shù)量增加，信息軟件、制造和金融服務(wù)業(yè)表現(xiàn)突出，其中金融服務(wù)業(yè)同比增長(zhǎng)189%。
在大宗交易方面，上海第三季度共錄得14宗，共計(jì)成交額153億元。
具體到物業(yè)類型，辦公產(chǎn)品成交額占比維持在超60%的水平，成交總金額93.2億元。其中不乏佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場(chǎng)等高金額交易，單筆交易均突破20億元。
除此之外，工業(yè)項(xiàng)目以20%的成交額占比居第二位。投資者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目則保持謹(jǐn)慎，成交金額占15%左右。
從買家類型來(lái)看，投資型買家成交占比大幅增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%；自用買家成交金額占比21%，“主要是受自用買家交易平均金額相對(duì)較小所影響?！?/span>
“值得注意的是，物流地產(chǎn)在最近幾年一直是熱門主題，很受投資者關(guān)注。”戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，目前國(guó)內(nèi)高端物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)總量已達(dá)到近9500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年年底高端物流地產(chǎn)總量會(huì)突破一億平方米。
其中以江蘇、廣東和上海三區(qū)域的物流市場(chǎng)表現(xiàn)良好且需求旺盛，在今年二季度的存量位居前三，且未來(lái)供應(yīng)總體量較大，承租壓力小。
從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，華東區(qū)域作為最大的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)，總量達(dá)到3428萬(wàn)平方米，占總存量的36%。其中，上海、浙江省和安徽省的存量面積分別為945萬(wàn)、850萬(wàn)和171萬(wàn)平方米。江蘇省則一枝獨(dú)秀，在國(guó)內(nèi)高端物流市場(chǎng)存量達(dá)到近1500萬(wàn)平方米。
至于租金水平，三季度華東區(qū)環(huán)比微降0.28%至37.9元/平方米/月。不過(guò)，江蘇租金仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，上海、浙江及安徽的租金略微下降。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三季度上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)恢復(fù)較緩，平均租金環(huán)比微降0.65%至47.8元/平方米/月，市場(chǎng)空置率環(huán)比上升4.98個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。
整體來(lái)看，華東區(qū)物流地產(chǎn)表現(xiàn)平穩(wěn)，冷鏈需求較高，丙一類倉(cāng)庫(kù)需求上漲且供給呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。
蘇智淵認(rèn)為，受四季度電商促銷旺季影響，預(yù)計(jì)華東區(qū)域整體高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)物流市場(chǎng)需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低。