記者｜牛鈺

在第三輪土拍結(jié)束一個(gè)月后，北京今年的第四批次集中供地已有多宗土地進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)階段。

截至目前，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)官網(wǎng)已掛出10宗預(yù)申請(qǐng)住宅地塊，總起始價(jià)200.2億元，土地面積共計(jì)約28萬(wàn)平方米，分布于朝陽(yáng)、石景山、通州、門(mén)頭溝、延慶等區(qū)。

從規(guī)則來(lái)看，設(shè)置土地合理價(jià)格上限、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、提交高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書(shū)等規(guī)則仍保留，10宗地塊中有6宗設(shè)置了競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積，暫未出現(xiàn)競(jìng)“政府持有份額”地塊。

最新推出的兩宗土地于10月23日上新，分別位于朝陽(yáng)區(qū)崔各莊奶西村和石景山區(qū)古城板塊，起始價(jià)分別為28.1億元和26.9億元。

崔各莊奶西村為朝陽(yáng)熱門(mén)板塊之一，在今年6月北京二輪土拍中兩宗地塊吸引多家房企參拍，奶西318地塊、319組合地塊分別被中建智地以29.8億元、首開(kāi)以40億元摘得，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)分別為8.9萬(wàn)元/平方米、8.5萬(wàn)元/平方米。

上述兩個(gè)項(xiàng)目均已于9月底亮相，首開(kāi)在奶西地塊引入中國(guó)金茂開(kāi)發(fā)“望京樾”，9月29日首度開(kāi)盤(pán)便官宣銷(xiāo)售51億。中建智地打造的中建宸園預(yù)售證剛獲批，開(kāi)盤(pán)在即，有知情人士透露，該項(xiàng)目蓄客表現(xiàn)良好。

“崔各莊奶西地塊有交通、配套、規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)，比如東側(cè)中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)，有明年即將投入使用的阿里新總部，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證之后，崔各莊奶西地塊的優(yōu)勢(shì)得到了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的認(rèn)可，預(yù)計(jì)第四批次會(huì)受到追捧?！?nbsp;合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)界面新聞表示。

作為北京自集中供地以來(lái)僅缺席今年三批次的供地大戶(hù)，朝陽(yáng)區(qū)此次四批次預(yù)申請(qǐng)推出了2宗平房鄉(xiāng)地塊，位于朝陽(yáng)常營(yíng)及朝青板塊中間位置，2宗地塊相鄰，起拍價(jià)分別為22.2億、21.2億，為純住宅用地，容積率均為2.5，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)達(dá)到8.5萬(wàn)元/平方米。

郭毅指出，該地塊具有稀缺性，周邊已有十多年沒(méi)有供地，并且從地塊本身來(lái)看，無(wú)配建或公建要求，規(guī)劃條件純粹，屬于開(kāi)發(fā)商關(guān)注度比較高的地塊之一。

中原地產(chǎn)也認(rèn)為，該地塊屬性較優(yōu)，將打造成高層或小高層產(chǎn)品，但是否迎來(lái)哄搶也存疑。目前朝陽(yáng)新盤(pán)多，存量高，且崔各莊、奶西村、東壩等板塊內(nèi)的項(xiàng)目單價(jià)普遍在8萬(wàn)元/平方米左右，雖然板塊區(qū)位不同，客群不完全一樣，但仍會(huì)對(duì)該地塊的未來(lái)銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。

目前已有的10宗預(yù)申請(qǐng)地塊中，面積最大、起拍價(jià)最高的地塊位于亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，起拍價(jià)28.7億元。由于生活配套待完善，執(zhí)行通州雙限政策，該地塊周邊在售項(xiàng)目綠城桂語(yǔ)聽(tīng)瀾去化并不理想，相鄰東側(cè)0033地塊為三批次中地方平臺(tái)公司亦莊控股拿下，亦莊該地塊能否順利轉(zhuǎn)入四批次供應(yīng)還是個(gè)未知數(shù)。

今年以來(lái)，北京已完成三批集中供地，共成交了49宗地塊，總成交額約1480億元，供地規(guī)模不及去年。2021年全年，北京三輪土拍共成交57宗地塊 ，全年累計(jì)土地出讓金為1900億。

目前北京的四批次土地集中供應(yīng)還處在預(yù)申請(qǐng)掛牌階段，預(yù)申請(qǐng)地塊還需獲得開(kāi)發(fā)商報(bào)名后才能轉(zhuǎn)入正式供應(yīng)名單，一定程度上可避免地塊出現(xiàn)流拍、終止等情況。

接下來(lái)或許會(huì)有其他預(yù)申請(qǐng)地塊陸續(xù)掛牌。 郭毅指出，從預(yù)申請(qǐng)到正式掛牌出讓?zhuān)€需要經(jīng)歷開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊價(jià)值的摸排和與政府洽談，至于真正掛牌地塊數(shù)量有多少，還會(huì)不會(huì)有優(yōu)質(zhì)地塊不經(jīng)預(yù)申請(qǐng)直接轉(zhuǎn)入正式掛牌，都未可知。

不過(guò)，今年已經(jīng)歷三輪土拍的北京新房市場(chǎng)壓力并不小。據(jù)合碩機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止10月24日，北京新房供應(yīng)套數(shù)為45728套，成交套數(shù)為34775套。

郭毅分析稱(chēng)，這種供需之間的關(guān)系使得北京市場(chǎng)出現(xiàn)了跟以往不同的倒掛現(xiàn)象，如果市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)上升，會(huì)有去化壓力，開(kāi)發(fā)商也會(huì)更為謹(jǐn)慎的去摘地，避免拿到非優(yōu)質(zhì)地塊之后出現(xiàn)投資失利、銷(xiāo)售不暢的局面。

“從北京土地市場(chǎng)格局來(lái)看，一方面要盡量多推一些優(yōu)質(zhì)地塊，有效調(diào)節(jié)市場(chǎng)承載力和土地出讓的關(guān)系。另一方面在調(diào)控層面上讓需求端有打開(kāi)的狀態(tài)，讓去化的流速跑起來(lái)，這樣也有利于北京多批次土地供應(yīng)的成交?！?/p>

除了北京外，今年還有包括南京、無(wú)錫、蘇州等城市陸續(xù)推出第四批集中供地計(jì)劃。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱指出，增加一輪土地供應(yīng)，一方面能通過(guò)分散土地供應(yīng)時(shí)間上的集中度，為房企降低短期內(nèi)的資金壓力，另一方面可以在現(xiàn)階段有效補(bǔ)充地方的土地財(cái)政收入。

10月25日，無(wú)錫完成第四批次集中供地，也是22個(gè)城市中首個(gè)完成第四批次集中供地的城市，最終13宗地塊全部底價(jià)成交，成交總價(jià)163.78億元，整體土地市場(chǎng)熱度仍然維持在低位。

張凱認(rèn)為，理論上來(lái)說(shuō)四批次地塊很難在年內(nèi)完成開(kāi)盤(pán)并形成有效回款，導(dǎo)致這批地塊對(duì)于房企的吸引力有一定程度下降，疊加房企銷(xiāo)售端未有明顯改善，第四批次土拍或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。