文|豹變 宋子豪
編輯|李鑫
「核心提示」
共享辦公巨頭總喜歡給自己貼“科技“標簽，但和老實承認自己是”二房東”的企業(yè)相比，巨頭們財務(wù)數(shù)據(jù)實在慘不忍睹。巨頭，到底該如何自處？
商業(yè)世界有很多巨頭贏家通吃，中小企業(yè)舉步維艱的故事。但共享辦公這個賽道好像反了過來——一邊巨頭常年虧損，股價跌跌不休；另一邊中小企業(yè)們卻反映市場不錯，不斷有新玩家涌入。一幅巨頭負重前行、中小公司歲月靜好的奇妙場景，浮現(xiàn)眼前。
看看中、美巨頭們，美國共享辦公鼻祖WeWork，過去三年平均經(jīng)調(diào)整后凈虧損巨虧近20億美元，估值也從巔峰時期的470億美元跌至20億美元；國內(nèi)共享辦公第一股優(yōu)客工場2017年到2022年，5年半累計虧損超43億元，市值距巔峰時跌去六成。
資本市場如今普遍判斷，WeWork這樣的共享辦公巨頭，本質(zhì)是貼上了科技公司標簽的“二房東”。這種“二房東”模式簡單理解就是：先花錢將辦公物業(yè)承租，通過裝修后再以一定的價格分租給企業(yè)客戶，當(dāng)中間商賺差價。但讓人疑惑的是，傳統(tǒng)二房東多是賺錢的，但加了“科技”的二房東，怎么就不行了？
相比巨頭們的糟糕表現(xiàn)，一些中小共享辦公企業(yè)的從業(yè)者，倒是對行業(yè)充滿信心。一位在“創(chuàng)富港”工作的員工小鐘告訴《豹變》，身邊的項目狀況良好，“項目滿租，沒有空的辦公室，或者空的辦公室極少，看場地的，好看的戶型一般客戶看中就簽?！眲?chuàng)富港是共享辦公服務(wù)商，2016年 4月在新三板上市，2017年至今，凈利潤雖然有波動，但一直為正。
和“創(chuàng)富港”員工的感知類似，2020年5月才成立的“歐西科創(chuàng)空間”雖然剛踏入這個行業(yè)兩年多，但創(chuàng)始人和運營人員卻認為，這兩年是切入賽道的好時候?！皩Ρ戎肮蚕磙k公概念火的時候，現(xiàn)在共享辦公運營更成熟，變現(xiàn)更加多樣。這個賽道有更廣闊的發(fā)展空間，所以轉(zhuǎn)入這個賽道。”
有類似想法的企業(yè)似乎并不在少數(shù)，根據(jù)企查查數(shù)據(jù)，近一年內(nèi)新注冊8493個共享辦公相關(guān)企業(yè)，同比增長37.65%。
為什么玩家越來越多？有多年商業(yè)地產(chǎn)和共享辦公從業(yè)經(jīng)驗的駱先生告訴《豹變》，新玩家多了，主要有兩個原因：
一方面是上游商業(yè)地產(chǎn)的招商需求上升。以廣州為例，之前寫字樓主要集中在珠江新城、天河北、越秀，現(xiàn)在多了琶洲西區(qū)、金融城、萬博、鵝掌坦、南沙、白云、花都等，每個地方都有新交付的甲級寫字樓。寫字樓多了，需要招商和物業(yè)升級，商業(yè)地產(chǎn)會引入聯(lián)合辦公企業(yè)。
另一方面，市場上一些中小企業(yè)對門檻低、靈活的辦公空間有需求?！翱腿荷现饕寝k事處、分公司比較多，這類型的會員承租能力較強，還有就是新媒體、咨詢類、科技類這樣的比較容易接受新事物的公司，再加上10-20%的個人用戶?！瘪樝壬f。
不過他也表示，出租率的高低，主要還是看地段和價格，如果空間綜合質(zhì)量一般，出租率也只能到70%。整體來看，比起當(dāng)年的“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的“雙創(chuàng)”時代，現(xiàn)在市場的總需求只能算一般。
巨頭慘兮兮，中小企業(yè)摩拳擦掌，為什么會形成如此反差？共享辦公難道注定是巨頭克星？
巨頭由重轉(zhuǎn)輕
今年3月18日，蘋果TV上線了講述WeWork創(chuàng)業(yè)故事的電視劇《WeCrashed》（直譯為：我們破產(chǎn)了）。
這部由安妮海瑟薇和萊托少爺主演的電視劇，講述了精通人性的WeWork創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾依曼，如何在12分鐘內(nèi)讓孫正義投資44億美元，又如何讓這只估值470億美元的獨角獸險些崩潰。
和電視劇中的情節(jié)類似，燒錢、虧損是投資界對共享辦公的總體印象。
拋開諾依曼個人的不當(dāng)操作，共享辦公巨頭之所以陷入困境，很大程度上是因為企業(yè)難以抵擋擴張的誘惑，而這種擴張往往越擴越虧。
從商業(yè)模式上看，共享辦公企業(yè)的主要收入基本來自三部分：會員的租金、增值服務(wù)收入和品牌及營銷收入。
其中，租金是最大的收入來源，比如WeWork，其招股書提到，公司2018年近20億美元的租金收入中，非租賃業(yè)務(wù)僅1000萬美元上下。
這種收入結(jié)構(gòu)背后的含義是：如果企業(yè)想讓收入保持高速增長、估值飛升，需要持續(xù)租更多場地擴張，增加會員數(shù)。
但兇悍擴張是有成本的。一位業(yè)內(nèi)人士表示，不同于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)可以隨著擴張而邊際成本遞減，共享辦公企業(yè)并無這種特性，“每增加一處辦公空間，設(shè)計、建設(shè)以及維護成本都會同步增加?！?/p>
反觀國內(nèi)，共享辦公的增長邏輯也是燒錢擴張的，但稍有不同的是，最早一批進場的企業(yè)，趕上了2015年“大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)”的需求風(fēng)口。
這也讓巨頭找到了如今看來堪稱“大出血”的擴張模式——行業(yè)并購。
比如，當(dāng)時獲多家知名機構(gòu)投資的優(yōu)客工場，在2017年到2018年并購了鴻泰空間、無界空間、方糖小鎮(zhèn)等多家競爭對手，規(guī)模迅速擴大，估值一度高達30億美元。
但是，當(dāng)市場遭遇下行期，順風(fēng)高價收購的公司就成了歷史包袱。根據(jù)2021年第四季度財報，優(yōu)客工場收入只有3.03億元，但凈虧損卻高達16.98億元。如此巨虧，主要是因為當(dāng)期優(yōu)客工場的商譽減值損失高達15億元，但即便剔除商譽減值，凈虧損仍達到1.98億元。
駱先生告訴《豹變》，自己周邊的優(yōu)客工場入住率不低，能到80%以上，優(yōu)質(zhì)項目能到90%以上。在他看來，優(yōu)客工場虧損，是因為投入的租金和維護成本太高。
“有的項目80%的出租率就能盈利，但如果維護成本太高，滿租都不一定能盈利?！?/p>
優(yōu)客工場確實一直在賠本賺吆喝。
在2021年年報中，優(yōu)客工場提到，2019-2021年會員收入分別為5.58億元、4.23億元、3.77億元，但營業(yè)成本卻明顯超過收入，分別為8.14億元、5.57億元、5.08億元，這意味著毛利率分別為-45.87%、-31.68%、-34.75%。而這高昂的成本中（如下圖），租賃費用和運營成本合計占比超過70%。
重資產(chǎn)玩不轉(zhuǎn)怎么辦？如今不少共享辦公企業(yè)都開始講輕資產(chǎn)的故事，把發(fā)展方向放在增值服務(wù)、品牌以及營銷。
比如優(yōu)客工場，它的輕資產(chǎn)模型分為兩類——U Brand和U Partner。U Brand主要是向房東收取品牌、咨詢和服務(wù)管理費；U Partner則是房東提供空間使用權(quán)，優(yōu)客工場負責(zé)經(jīng)營管理，雙方分享收入。
今年4月，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶接受采訪時稱，行業(yè)都在向輕資產(chǎn)模式進行轉(zhuǎn)型，自持場地的模式將成為歷史。
WeWork也在2022年收購協(xié)同辦公運營商Common Desk，該公司主要通過幫助管理物業(yè)的空間，來分享一定比例的租金，WeWork也表示會向此模式發(fā)展。
2022年3月， WeWork中國正式推出了“WeWork China Pass隨心座”，用戶只需購買一張按月付費的黑卡，便可使用WeWork全國60+家社區(qū)的辦公工位及會議室。
不過，輕資產(chǎn)到底行不行，能否重新吸引資本青睞，仍要打個問號。
輕資產(chǎn)模式，大救星？
今年8月，著名投資機構(gòu)a16z宣布投資新型房地產(chǎn)公司Flow，投資額高達3.5億美元。這個被國人稱作國際版蛋殼公寓的Flow，創(chuàng)始人就是兩年前差點帶領(lǐng)WeWork跌進懸崖的亞當(dāng)·諾伊曼。
似乎高手的鐮刀不割無名之輩，有些人確實被資本偏愛。
相比之下，同樣是重資產(chǎn)的“二房東”模式，一些中小型的共享辦公企業(yè)，卻并沒引發(fā)太多資本關(guān)注。那輕資產(chǎn)模式會是個好故事嗎？
首先要承認，輕資產(chǎn)模式暫時可以做到讓收入快速增長。2020年、2021年優(yōu)客工場輕資產(chǎn)資產(chǎn)模式收入分別為2350萬元、6670萬元，2021年同比2020年增長183%。
截至2021年12月31日，優(yōu)客工場在輕資產(chǎn)模式下?lián)碛?65個空間，分布于55個城市，管理面積約為62.29萬平方米，占總管理面積約72%。
但從數(shù)據(jù)來看，優(yōu)客工場這一業(yè)務(wù)的毛利率正在下滑。根據(jù)財報，2020年優(yōu)客工場的輕資產(chǎn)模式的毛利率尚能達到39.6%、但到了2021年毛利率就降到15.3%。
毛利率是反應(yīng)企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵指標，表示每產(chǎn)生1元收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項支付經(jīng)營期各項費用形成盈利。
毛利率下滑有兩種可能，要么是企業(yè)為了搶份額主動犧牲利潤，要么是缺乏競爭力而不得不犧牲利潤。但總的來看，這項數(shù)據(jù)的變化都是企業(yè)在激烈競爭中留下的痕跡。
另外，輕資產(chǎn)模式不太容易和真正的好項目合作。業(yè)內(nèi)擁有十多年一線品牌辦公空間運營經(jīng)驗的徐然告訴《豹變》，有錢且物業(yè)地段好的業(yè)主，還是愿意自己花錢裝修并出租，不愿和共享辦公企業(yè)合作。
在徐然看來，認為共享辦公企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，只是因為沒了資本的輸血：“說實在的，是（因為沒錢了，人家業(yè)主不會算賬么？（共享辦公企業(yè)）不承擔(dān)風(fēng)險卻想賺大頭，哪有這種好事?！?/p>
所以，輕資產(chǎn)模式也許能改善貢獻辦公企業(yè)的盈利情況，但未必能做到逆天改命。
那么，重資產(chǎn)模式真的賺不到錢嗎？答案是否定的。如前文所述，創(chuàng)富港2017年到2021年雖然利潤有波動，但還是能做到盈利的。創(chuàng)富港走的是自主租賃物業(yè)、設(shè)計裝修、團隊運營的路子，同時通過IT技術(shù)縮短了空租時間，提高營銷效率。
除了創(chuàng)富港，2020年沖刺創(chuàng)業(yè)板的德必文化也在盈利。德必文化主要從事文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、設(shè)計、改造、招商和運營管理，其中向租戶提供經(jīng)營辦公場所獲得的租金收入占比超過80%，也是典型的二房東。
所以，商業(yè)模式恐怕不是最關(guān)鍵的，對WeWork、優(yōu)客工場這些巨頭來說，回歸經(jīng)營本質(zhì)，思考如何開源節(jié)流，或許是當(dāng)下的關(guān)鍵。
你用過共享辦公空間嗎？
