記者 | 黃昱
作為廣州保障性租賃住房的重要來源，“城中村”住房租賃要走上專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?。
近期，廣州發(fā)布了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)提升“城中村”租賃住房品質(zhì)的指導(dǎo)意見》，引導(dǎo)專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租運(yùn)營(yíng)城中村房源，作為保障性租賃住房，推進(jìn)城中村環(huán)境更新，人居環(huán)境改善。
據(jù)界面新聞了解，盡管廣州50%以上的租賃住房供應(yīng)都集中在城中村，但多年來都未對(duì)機(jī)構(gòu)房東進(jìn)入城中村整租運(yùn)營(yíng)有一個(gè)明確的政策支持，違建問題、稅收問題等都使得很多規(guī)?；臋C(jī)構(gòu)房東對(duì)進(jìn)入“城中村”存有疑慮。
此次《指導(dǎo)意見》提出了機(jī)構(gòu)房東參與城中村房源整租運(yùn)營(yíng)的方式、城中村房源租賃范圍、改造流程以及相關(guān)政策支持等，初步為機(jī)構(gòu)房東的進(jìn)入提供了一個(gè)指引，也有利于更多“城中村”租賃房源被納入到保障性租賃住房體系中去。
不過，多位長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士對(duì)界面新聞，城中村情況復(fù)雜，各村情況各異，目前《指導(dǎo)意見》提出的合作模式還是比較寬泛，具體的合作模式還需要去協(xié)商探討，村集體經(jīng)濟(jì)組織需要發(fā)揮作用，如對(duì)村里房源的統(tǒng)籌、對(duì)合規(guī)性的保障以及對(duì)機(jī)構(gòu)房東權(quán)益的保護(hù)等。
政策支持
在國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房的政策下，廣州此番發(fā)布《指導(dǎo)意見》，算是對(duì)其2021年9月公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）的補(bǔ)充完善。
《意見》提出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，充分發(fā)揮政府、企事業(yè)單位和社會(huì)組織等各類主體作用，多渠道籌集建設(shè)保障性房源，不斷完善符合廣州實(shí)際的住房保障體系。
按照規(guī)劃，到2025年，廣州要全面完成66萬套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，含公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套。
為完成籌建任務(wù)，《意見》提出要出臺(tái)專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)提升城中村租賃住房品質(zhì)指導(dǎo)性文件，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租未納入全面改造計(jì)劃的城中村，以及整治類城中村住房，按照保障性租賃住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行品質(zhì)化提升后統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，提高租住品質(zhì)。
一年之后，《指導(dǎo)意見》出臺(tái)，提出要堅(jiān)持政府引導(dǎo)、村民自愿、企業(yè)運(yùn)營(yíng)、社會(huì)資本參與。引導(dǎo)專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租運(yùn)營(yíng) “城中村”房源作為保障性租賃住房，探索形成“城中村”租賃房源品質(zhì)提升特色機(jī)制。
廣東公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、YOU +國(guó)際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，過去在廣州機(jī)構(gòu)房東整租運(yùn)營(yíng)“城中村”房源一直沒有合規(guī)性文件，整個(gè)行業(yè)就處于一個(gè)比較原始的狀態(tài)，基本都是中小二房東這做這門生意，現(xiàn)在《指導(dǎo)意見》出來能將更多機(jī)構(gòu)房東納入到這個(gè)隊(duì)伍中來，同時(shí)可以讓更多“城中村”租賃房源被納入到保障性租賃住房體系中去。
被納入保障性租賃住房體系，對(duì)于“城中村”房源來說是有利的，據(jù)《指導(dǎo)意見》，被認(rèn)定為保障性租賃住房的項(xiàng)目，享受中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金等中央、省資金支持，金融機(jī)構(gòu)提供長(zhǎng)期低息貸款。
此外，取得非居住存量房屋改造租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書的，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
品質(zhì)化提升項(xiàng)目依規(guī)享受住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，屬保障性租賃住房的，依規(guī)免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
一家在廣州運(yùn)營(yíng)有一百多棟“城中村”房的品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商李先生指出，如果政府對(duì)保障性租賃住房的資金支持真能落地，那么機(jī)構(gòu)房東所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)壓力能得到極大程度的緩解。
他對(duì)界面新聞透露，從過去幾年的實(shí)踐來看，各家機(jī)構(gòu)房東在城中村運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)都很難達(dá)到預(yù)期，一方面通過分散化的包租，在裝修方面難以形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)還承擔(dān)了極重的整村品質(zhì)提升壓力；另一方面，公司投資大量資金所打造的品質(zhì)公寓難以形成有效溢價(jià)。
難以形成溢價(jià)的原因首先在于，品牌長(zhǎng)租公寓能夠改善的主要是出租房源內(nèi)的品質(zhì)，但整村的環(huán)境是參差不齊；其次，廣深城中村房源供給量很大，很多零散的中小二房東并不像品牌長(zhǎng)租公寓那樣合法交稅，同時(shí)不需要承擔(dān)高額的運(yùn)營(yíng)成本，在綜合成本上比品牌長(zhǎng)租公寓更有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
李先生認(rèn)為，通過保障性住房的專項(xiàng)支持，讓機(jī)構(gòu)房東能夠在財(cái)務(wù)模型上得到適當(dāng)調(diào)整的話，這是非常積極且必要的。如果還像過去那樣，完全社會(huì)化、由企業(yè)來承擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)成本的方式，很難達(dá)到政府想要的有效增加保障性租賃房源的目標(biāo)。
探索新合作模式
因涉及利益復(fù)雜，以及盈利困難、稅收、合規(guī)性等問題，機(jī)構(gòu)房東在“城中村”一直沒有做成太大規(guī)模。
一位頭部長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商投資部人士對(duì)界面新聞表示：“城中村太復(fù)雜了，萬科泊寓就是很慘痛的教訓(xùn)。”
2017年，在深圳鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)房東將城中村房源改造為集中租賃的背景下，萬科啟動(dòng)了“萬村計(jì)劃”， 以略高于市場(chǎng)價(jià)租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，然后經(jīng)過改造之后移交給萬科長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
那幾年正是長(zhǎng)租公寓的風(fēng)口期，市場(chǎng)上涌現(xiàn)了很多的機(jī)構(gòu)房東，為了搶占市場(chǎng)，擁有大量存量房源的“城中村”也成了它們爭(zhēng)奪的對(duì)象。
因此在2018年，深圳一度出現(xiàn)了“機(jī)構(gòu)房東高價(jià)搶占房源”、“資本推高租金價(jià)格”等爭(zhēng)議，萬科的“萬村計(jì)劃”也因此暫停，并退出廣深部分城中村改造項(xiàng)目。
當(dāng)時(shí)萬科總裁祝九勝直言，萬村計(jì)劃的初心是想改善城中村居民和租戶的居住條件，進(jìn)去以后有的做得確實(shí)有效果，但也碰到一些難題，利益相關(guān)方很多，問題比一開始想象的要復(fù)雜。
據(jù)界面新聞了解，目前城中村的住房租賃大致有四種形式，第一種是個(gè)人房東，也就是村民將自家的房子直接租給租客，這種形式目前在城中村中占比最大；第二種是幾個(gè)人合伙承包一棟或幾棟農(nóng)民房，進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修配置后出租；第三種是一些中小企業(yè)承包下一棟或幾棟農(nóng)民房，打造一個(gè)有品牌的公寓；第四種就是開發(fā)商等機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的集中式公寓，不過所占比例非常小。
萬科泊寓方面提供的數(shù)據(jù)顯示，如今泊寓在廣州城中村中一共7個(gè)項(xiàng)目約2400間房源，但租入的房產(chǎn)都是村集體的資產(chǎn)，并沒有直接租村民的個(gè)人房產(chǎn)。
劉昕表示，廣州城中村個(gè)人的房子80%-90%都存在違建的情況，如果正規(guī)公司包租下來后改造對(duì)外出租，很容易因違規(guī)出問題，所以很多公司不敢冒風(fēng)險(xiǎn)。
這也就不難理解萬科為什么接手的都是村集體物業(yè)，因?yàn)檫@是公對(duì)公的項(xiàng)目，情況會(huì)更簡(jiǎn)單一些。
為支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)參與城中村房源整租運(yùn)營(yíng)，此次《指導(dǎo)意見》提出了三條參考方式。
一是村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民自主成立專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃房源；二是村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民以入股的形式與專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)合作運(yùn)營(yíng)租賃房源；三是引導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民將租賃房源委托專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)運(yùn)營(yíng)。
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出，根據(jù)實(shí)際情況來看，方式一是比較難以執(zhí)行的，因?yàn)樽约簛磉\(yùn)營(yíng)，專業(yè)化人員素質(zhì)存在著一定的問題；方式二有先例，但在村集體組織入股的這個(gè)過程中，股權(quán)的比例，特別是村民的股權(quán)比例怎么確認(rèn)，有一定的難度。
對(duì)于方式三，胡景暉表示曾在北京看到過成功的案例，在村集體的統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)之下，委托專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來運(yùn)營(yíng)，來進(jìn)行投入改造，然后整體運(yùn)營(yíng)。
胡景暉稱，因?yàn)楹芏喑侵写宓拇迕翊蟛糠忠膊灰欢ㄗ≡谶@個(gè)村里，如果把房屋、街道、公共設(shè)施統(tǒng)一由村集體組織和租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)正式進(jìn)行整體規(guī)劃，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)之后進(jìn)行統(tǒng)一的改造，實(shí)際上會(huì)美化這些城中村的村容村貌，消除安全隱患。
三種參考方式的實(shí)施效果還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)，但不難發(fā)現(xiàn)，村集體經(jīng)濟(jì)組織（即經(jīng)濟(jì)聯(lián)社）被賦予了重要的主導(dǎo)角色。
對(duì)此，劉昕表示，經(jīng)濟(jì)聯(lián)社對(duì)村里整體情況比較了解，包括房屋結(jié)構(gòu)、違建、消防等，他們參與進(jìn)來能有效化解租賃房源的合規(guī)性，同時(shí)幫助機(jī)構(gòu)房東規(guī)?；夥吭矗槐叵襁^去一樣一棟一棟的去租賃。
“如果我們?nèi)匀皇欠稚⒒貜拇迕袷种腥グ?，同時(shí)承載著極重的整村品質(zhì)提升壓力，這樣的發(fā)展模式下，企業(yè)的發(fā)展動(dòng)力是很難持續(xù)的。”在李先生看來，當(dāng)前機(jī)構(gòu)房東需要找到新的發(fā)展模式，比如和經(jīng)濟(jì)聯(lián)社之間形成某種協(xié)同。
廣州城中村這一輪的專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U還在摸索階段，但各方都需要記?。撼侵写迨浅鞘辛馕萆鐓^(qū)，具有包容性，釋放了城市打工族的城居生活壓力，不能因品質(zhì)改造而忽視了租戶最關(guān)注的房租價(jià)格。