記者 樊旭
上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰日前指出，當(dāng)前中國(guó)的住房金融體系過分依賴商業(yè)性資源，這就難以保障中低收入家庭的住房需求。未來需要建立一個(gè)以國(guó)家信用背書為基礎(chǔ)的政策性住房金融體系。
陳杰周五在該院舉辦的一場(chǎng)學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)上表示，長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)被視作是一個(gè)拉動(dòng)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)，因此這個(gè)行業(yè)過度依賴商業(yè)性金融體系，而商業(yè)性金融體系本身具有逐利性，難以保障中低收入家庭對(duì)住房金融的需求，僅靠市場(chǎng)機(jī)制難以實(shí)現(xiàn)人人住有所居的目標(biāo)。
他指出，雖然中國(guó)早在1991年就建立了住房公積金制度，但住房公積金不僅規(guī)模有限、覆蓋面有限，而且與商業(yè)性住房金融之間的界限模糊，兩者在功能定位上有很多重合，業(yè)務(wù)范圍上有大量交叉，更多是競(jìng)爭(zhēng)性而不是互補(bǔ)性。
陳杰進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)過度依賴商業(yè)性金融體系的另一個(gè)問題是住房與實(shí)體經(jīng)濟(jì)在金融上相互捆綁。
“以商業(yè)銀行為中心，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)捆綁在一起。如果房地產(chǎn)有波動(dòng)，銀行會(huì)作為一個(gè)中樞和放大器，傳導(dǎo)給實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反之亦然。很多年來，（政策層）給實(shí)體經(jīng)濟(jì)‘輸血’，但往往通過銀行就輸給了房地產(chǎn)?！彼f。
此外，陳杰還指出，商業(yè)性住房金融體系會(huì)加劇貧富差距和財(cái)富分化，也容易給信貸體系造成更大的危機(jī)。
他解釋稱，一方面，住房信貸與房?jī)r(jià)成正比，房?jī)r(jià)越高，住房信貸發(fā)放越多，放貸利息收益也就越多。如此一來，金融機(jī)構(gòu)更偏好給高檔商品住宅而不是普通中低價(jià)位的住房或保障性住房發(fā)放貸款。在房?jī)r(jià)上行期，住房信貸成為加劇財(cái)富分化的重要加速器。
另一方面，他指出，因?yàn)樾刨J收益與住房市場(chǎng)價(jià)值成正比，金融機(jī)構(gòu)內(nèi)生具有抬高或至少是維護(hù)高房?jī)r(jià)的動(dòng)力。
“房企高價(jià)拿地，才能從銀行獲得更多的開發(fā)信貸或授信額度，更多的信貸才能讓房企更快速開發(fā)，更多拿地和更高速擴(kuò)展。同樣，房企制訂更高的房?jī)r(jià)才能拿到更多的信貸融資。所以，房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)周期性的供給過剩，短時(shí)間內(nèi)看不出來，但是就像‘灰犀?！坏┓?jī)r(jià)因?yàn)楣┬栊蝿?shì)逆轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下行趨勢(shì)，很容易出現(xiàn)信貸收縮，加速市場(chǎng)收縮，形成惡性循環(huán)。”
陳杰表示，美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了以國(guó)家信用背書為基礎(chǔ)、體現(xiàn)強(qiáng)烈政策干預(yù)意圖的政策性住房金融體系，并發(fā)揮了重要作用，這一點(diǎn)值得我國(guó)借鑒。
他進(jìn)一步表示，未來中國(guó)住房金融有五個(gè)改革方向。
首先，大力加強(qiáng)政策性住房金融體系建設(shè)，并與商業(yè)性住房金融體系實(shí)現(xiàn)切割。
其次，從房貸集中度管理制度出發(fā)，繼續(xù)遏制商業(yè)銀行對(duì)房貸的過度參與，并將住房信貸業(yè)務(wù)從商業(yè)銀行徹底剝離，形成相對(duì)獨(dú)立的住房信貸體系。陳杰認(rèn)為，將住房金融業(yè)務(wù)與一般性金融業(yè)務(wù)混雜在一起，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資的擠出效應(yīng)，還會(huì)一榮俱榮，一損俱損。
第三，強(qiáng)化住房金融對(duì)合理住房投資與消費(fèi)的引導(dǎo)，努力消除住房金融內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)正反饋擴(kuò)大機(jī)制。
第四，加大對(duì)存量住房更新與再開發(fā)、租賃住房領(lǐng)域的金融支持。
第五，盡快在國(guó)家層面制定住房金融的統(tǒng)一立法。