近期發(fā)布的10月房企銷售榜單上，綠城以2289億元的操盤金額和911億元的權(quán)益銷售額，分別位列克而瑞操盤榜第四位和權(quán)益銷售榜第十位。

在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整的背景下，綠城的營(yíng)銷成績(jī)提升，體現(xiàn)了其營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的能力、銷售渠道暢通，同時(shí)產(chǎn)品創(chuàng)新也受到市場(chǎng)認(rèn)可。在項(xiàng)目銷售之前的拿地策略，更是發(fā)揮重要作用。

也就是說，綠城從拿地開始，就從源頭把控，做到精準(zhǔn)高效，投后跟蹤，做到心中有數(shù)。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年前10個(gè)月，綠城拿地金額約為447億元，在TOP100房企中排名第六；拿地面積為213萬平方米，排名第九，新增貨值超1000億元。

北、上、杭三城權(quán)益投資額占比超80%

保持在一二線城市的拿地力度，拿一個(gè)成一個(gè)，并有較高的轉(zhuǎn)化能力，這是綠城中國(guó)（03900.HK）今年在土地市場(chǎng)上的“狙擊”策略。

在面臨調(diào)整的市場(chǎng)環(huán)境下，樓市全面復(fù)蘇還需時(shí)日，但長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)的綠城認(rèn)為，未來依然大有可為。于是，當(dāng)眾多房企開始選擇“節(jié)衣縮食”不再現(xiàn)身土地市場(chǎng)，仍可以看到綠城積極參與核心城市的土拍。

從布局城市來看，今年以來，綠城選擇聚焦于市場(chǎng)相對(duì)健康的一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊，其中在杭州、北京和上海三個(gè)核心城市權(quán)益投資額占比超80%。

以大本營(yíng)杭州為例，在今年首輪土拍中，綠城共拿得7宗地塊，成交總額合計(jì)146.4億元。第二輪土拍中，綠城再以總價(jià)19.5億元競(jìng)得之江度假區(qū)地塊。

在杭州的第三次土拍中，綠城繼續(xù)擴(kuò)儲(chǔ)，拿下了慶隆小河單元地塊、龍塢單位低密地塊及未來科技城聯(lián)榮地塊，3宗地塊共斥資95.4億元。

再看北京市場(chǎng)，綠城成為北京首輪集中供地中拿地最多、金額最大的企業(yè)，相繼拿下朝陽區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊以及亦莊新城地塊。同時(shí)在上海積極參與城市更新業(yè)務(wù)，成功取得位于浦東新區(qū)前灘南板塊的低密地塊。

新增項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)近10%

從綠城今年獲取的地塊情況來看，均屬優(yōu)質(zhì)，且凈利潤(rùn)接近10%，拿地兌現(xiàn)度較之過往也更高。綠城今年大量新拓項(xiàng)目已經(jīng)貢獻(xiàn)銷售額，典型如杭州的“海棠三子”。

今年4月份，綠城在杭州北部新城連落3子，到7月28日便首開，3個(gè)月內(nèi)共計(jì)開盤10次，成功銷售出2600余套房源，銷售面積逾30萬平方米，銷售額超100億元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，三個(gè)項(xiàng)目累計(jì)報(bào)名登記超過2萬人次，平均中簽率為13.64%，密集推盤之下熱度一直未減。

從拿地測(cè)算到工程施工，再到銷售推廣、協(xié)同合作，6個(gè)月實(shí)現(xiàn)住宅清盤，這幾個(gè)項(xiàng)目反映出了綠城的高效高質(zhì)的運(yùn)營(yíng)模式。

在北京市場(chǎng)也不例外，綠城今年2月份拿得的石景山劉娘府地塊，10月份即開盤推出，實(shí)現(xiàn)銷售額35億元。

新拓項(xiàng)目當(dāng)年轉(zhuǎn)化率達(dá)60%

“在這些城市拿地的優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目的當(dāng)年轉(zhuǎn)化率很高?！?據(jù)綠城估算，基于今年的投資，預(yù)計(jì)60%將在今年內(nèi)兌現(xiàn)為銷售業(yè)績(jī)。

綜合來看，今年綠城的投資效率和效益都在明顯提升。在綠城看來，更高的利潤(rùn)指標(biāo)、更低的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及更大的權(quán)益占比，是決定公司新增項(xiàng)目考量的最重要范疇。“權(quán)益比高，未來歸母利潤(rùn)提升，同時(shí)也有利于獲取主操盤權(quán)，提升項(xiàng)目開發(fā)效率，并且規(guī)避了合作風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>

對(duì)于第四季度的投資安排，綠城表示，將延續(xù)精準(zhǔn)聚焦路線，新增投資會(huì)綜合考慮城市基本面、市場(chǎng)面和貨值儲(chǔ)備量等因素，在優(yōu)先選擇北京、上海和杭州的同時(shí)，也會(huì)關(guān)注如西安、寧波、合肥、成都等城市的項(xiàng)目。

整體而言，接下來綠城會(huì)更傾向于在保持投資強(qiáng)度與銷售回款規(guī)模相匹配、保證公司現(xiàn)金流安全的前提下，并且結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)如“三道紅線”等，來綜合確定最終的投資強(qiáng)度。