近期發(fā)布的10月房企銷售榜單上,綠城以2289億元的操盤金額和911億元的權(quán)益銷售額,分別位列克而瑞操盤榜第四位和權(quán)益銷售榜第十位。
在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整的背景下,綠城的營(yíng)銷成績(jī)提升,體現(xiàn)了其營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的能力、銷售渠道暢通,同時(shí)產(chǎn)品創(chuàng)新也受到市場(chǎng)認(rèn)可。在項(xiàng)目銷售之前的拿地策略,更是發(fā)揮重要作用。
也就是說,綠城從拿地開始,就從源頭把控,做到精準(zhǔn)高效,投后跟蹤,做到心中有數(shù)。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2022年前10個(gè)月,綠城拿地金額約為447億元,在TOP100房企中排名第六;拿地面積為213萬平方米,排名第九,新增貨值超1000億元。
北、上、杭三城權(quán)益投資額占比超80%
保持在一二線城市的拿地力度,拿一個(gè)成一個(gè),并有較高的轉(zhuǎn)化能力,這是綠城中國(guó)(03900.HK)今年在土地市場(chǎng)上的“狙擊”策略。
在面臨調(diào)整的市場(chǎng)環(huán)境下,樓市全面復(fù)蘇還需時(shí)日,但長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)行業(yè)的綠城認(rèn)為,未來依然大有可為。于是,當(dāng)眾多房企開始選擇“節(jié)衣縮食”不再現(xiàn)身土地市場(chǎng),仍可以看到綠城積極參與核心城市的土拍。
從布局城市來看,今年以來,綠城選擇聚焦于市場(chǎng)相對(duì)健康的一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊,其中在杭州、北京和上海三個(gè)核心城市權(quán)益投資額占比超80%。
以大本營(yíng)杭州為例,在今年首輪土拍中,綠城共拿得7宗地塊,成交總額合計(jì)146.4億元。第二輪土拍中,綠城再以總價(jià)19.5億元競(jìng)得之江度假區(qū)地塊。
在杭州的第三次土拍中,綠城繼續(xù)擴(kuò)儲(chǔ),拿下了慶隆小河單元地塊、龍塢單位低密地塊及未來科技城聯(lián)榮地塊,3宗地塊共斥資95.4億元。
再看北京市場(chǎng),綠城成為北京首輪集中供地中拿地最多、金額最大的企業(yè),相繼拿下朝陽區(qū)崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊以及亦莊新城地塊。同時(shí)在上海積極參與城市更新業(yè)務(wù),成功取得位于浦東新區(qū)前灘南板塊的低密地塊。
新增項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)近10%
從綠城今年獲取的地塊情況來看,均屬優(yōu)質(zhì),且凈利潤(rùn)接近10%,拿地兌現(xiàn)度較之過往也更高。綠城今年大量新拓項(xiàng)目已經(jīng)貢獻(xiàn)銷售額,典型如杭州的“海棠三子”。
今年4月份,綠城在杭州北部新城連落3子,到7月28日便首開,3個(gè)月內(nèi)共計(jì)開盤10次,成功銷售出2600余套房源,銷售面積逾30萬平方米,銷售額超100億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì),三個(gè)項(xiàng)目累計(jì)報(bào)名登記超過2萬人次,平均中簽率為13.64%,密集推盤之下熱度一直未減。
從拿地測(cè)算到工程施工,再到銷售推廣、協(xié)同合作,6個(gè)月實(shí)現(xiàn)住宅清盤,這幾個(gè)項(xiàng)目反映出了綠城的高效高質(zhì)的運(yùn)營(yíng)模式。
在北京市場(chǎng)也不例外,綠城今年2月份拿得的石景山劉娘府地塊,10月份即開盤推出,實(shí)現(xiàn)銷售額35億元。
新拓項(xiàng)目當(dāng)年轉(zhuǎn)化率達(dá)60%
“在這些城市拿地的優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目的當(dāng)年轉(zhuǎn)化率很高?!?據(jù)綠城估算,基于今年的投資,預(yù)計(jì)60%將在今年內(nèi)兌現(xiàn)為銷售業(yè)績(jī)。
綜合來看,今年綠城的投資效率和效益都在明顯提升。在綠城看來,更高的利潤(rùn)指標(biāo)、更低的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以及更大的權(quán)益占比,是決定公司新增項(xiàng)目考量的最重要范疇。“權(quán)益比高,未來歸母利潤(rùn)提升,同時(shí)也有利于獲取主操盤權(quán),提升項(xiàng)目開發(fā)效率,并且規(guī)避了合作風(fēng)險(xiǎn)?!?/span>
對(duì)于第四季度的投資安排,綠城表示,將延續(xù)精準(zhǔn)聚焦路線,新增投資會(huì)綜合考慮城市基本面、市場(chǎng)面和貨值儲(chǔ)備量等因素,在優(yōu)先選擇北京、上海和杭州的同時(shí),也會(huì)關(guān)注如西安、寧波、合肥、成都等城市的項(xiàng)目。
整體而言,接下來綠城會(huì)更傾向于在保持投資強(qiáng)度與銷售回款規(guī)模相匹配、保證公司現(xiàn)金流安全的前提下,并且結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)如“三道紅線”等,來綜合確定最終的投資強(qiáng)度。