文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志

編輯丨高巖

在前任董事長(zhǎng)魯君四被免職三個(gè)多月后，格力地產(chǎn)終于迎來(lái)了新任董事長(zhǎng)。

10月31日，格力地產(chǎn)(600185.SH)發(fā)布公告稱，選舉陳輝為公司董事長(zhǎng)，同時(shí)由陳輝還將擔(dān)任公司法定代表人，但尚需辦理工商變更登記手續(xù)。

來(lái)源：格力地產(chǎn)公告

另外，格力地產(chǎn)聘任林強(qiáng)為公司總裁，周優(yōu)芬、馬志超、黃一桓為公司副總裁，蘇錫雄為公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，黃一桓為公司董事會(huì)秘書，楊欣悅為公司證券事務(wù)代表。

值得一提的是，在此之前，格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)一職“空窗”了三個(gè)多月。

6月16日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱董事長(zhǎng)魯君四被免職；一天后，格力地產(chǎn)再次發(fā)公告稱，魯君四因涉嫌泄露內(nèi)幕信息已經(jīng)被江西上饒警方采取了刑事強(qiáng)制措施。

在魯君四被免職后，格力地產(chǎn)董事會(huì)推舉董事、總裁林強(qiáng)代為履行董事長(zhǎng)職責(zé)，直至新任董事長(zhǎng)產(chǎn)生。如今，陳輝正式出任董事長(zhǎng)，林強(qiáng)做回了“專職”總裁。

和魯君四不同，陳輝在此之前并沒有在格力地產(chǎn)工作的履歷。此前，他擔(dān)任珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理；珠海投資控股有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)、法定代表人。

對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，格力地產(chǎn)表示，公司將不斷探索擴(kuò)展線上新業(yè)態(tài)新模式，提高產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，多渠道適應(yīng)消費(fèi)者需求。

董事長(zhǎng)“空窗”三個(gè)月

經(jīng)歷了一年半的調(diào)查，格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)魯君四被“帶走”了。

6月17日晚間，格力地產(chǎn)再次發(fā)布公告，公司董事會(huì)6月17日從上饒市公安局獲悉，魯君四因涉嫌泄露內(nèi)幕信息被上饒市公安局采取刑事強(qiáng)制措施。

值得注意的是，在前一天（6月16日），格力地產(chǎn)公告，公司董事會(huì)審議通過《關(guān)于免去魯君四先生董事長(zhǎng)職位的議案》，因工作調(diào)整原因，董事會(huì)免去魯君四董事長(zhǎng)職務(wù)。

對(duì)此，格力地產(chǎn)回應(yīng)表示，魯君四為公司現(xiàn)任董事，上述事項(xiàng)系魯君四個(gè)人事項(xiàng)，不影響格力地產(chǎn)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。截至公告發(fā)布日，公司尚未知悉案件具體情況。

實(shí)際上，魯君四涉嫌泄露內(nèi)幕消息一事很早前就有跡可循。2020年5月，格力地產(chǎn)公告表示，擬收購(gòu)珠海免稅100%股權(quán)。在這一大利好消息的影響下，格力地產(chǎn)連拉8個(gè)漲停板。

隨后，為了披露相關(guān)收購(gòu)公告，格力地產(chǎn)于2020年5月11日停牌。5月25日，格力地產(chǎn)復(fù)牌之后，股價(jià)大漲。

不過，格力地產(chǎn)也因此收到上交所下發(fā)的問詢函，被要求結(jié)合公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、股東減持及重大資產(chǎn)重組等事項(xiàng)充分作好風(fēng)險(xiǎn)提示，并自查前期提交的內(nèi)幕信息知情人名單是否完整、是否存在內(nèi)幕交易的情況。

來(lái)源：企業(yè)公告

經(jīng)過迅速自查，格力地產(chǎn)否定了內(nèi)幕交易的存在。但沒過多久，事件出現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”。2020年12月底，格力地產(chǎn)公告表示魯君四因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為，被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。

根據(jù)當(dāng)時(shí)公告，在立案調(diào)查期間，魯君四可以正常履職，公司董事會(huì)亦可以正常運(yùn)作，該事項(xiàng)尚不會(huì)影響公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

在之后一年多的時(shí)間，魯君四也幾乎消失在了公眾視野中。直至今年6月16日被免職、17日被采取刑事強(qiáng)制措施。至此，格力地產(chǎn)的“魯君四時(shí)代”結(jié)束了。

如今，陳輝成為格力地產(chǎn)新任董事長(zhǎng)，那么他接過的格力地產(chǎn)，現(xiàn)狀如何呢？

十五年以來(lái)首虧

經(jīng)過多年去地產(chǎn)化發(fā)展，格力地產(chǎn)在今年第三季度出現(xiàn)了近十五年以來(lái)的首次虧損。

近日，格力地產(chǎn)披露2022年三季度報(bào)告，今年前三季度，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收27.55億元，同比下滑55.35%；凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧6289.21萬(wàn)元，同比下滑109.84%，去年同期盈利6.39億元。

對(duì)于業(yè)績(jī)虧損，格力地產(chǎn)表示，公司房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)受市場(chǎng)環(huán)境下行和新冠肺炎疫情影響，結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年同期減少。

來(lái)源：Wind

實(shí)際上，從去年開始，格力地產(chǎn)就已經(jīng)出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

2021年，格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入71.33億元，同比增長(zhǎng)11.65%；歸母凈利潤(rùn)約3.21億元，同比減少42.63%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額41.5億元，同比下降近五成。

業(yè)績(jī)不振一直延續(xù)至今年，上半年，格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入21.55億元，同比下降36.46%；凈利潤(rùn)約9450.5萬(wàn)元，同比下降79.82%；進(jìn)入第三季度，格力地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧。

此外，前三季度，格力地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總成本達(dá)到28.33億元，雖同比減少47.93%，但總規(guī)模仍超過當(dāng)期總營(yíng)收27.55億元。

來(lái)源：Wind

負(fù)債方面，截至9月末，格力地產(chǎn)總資產(chǎn)約328.82億元，較上年度末增長(zhǎng)0.27%；總負(fù)債240.77億元，較上年末增加0.71%。其中流動(dòng)負(fù)債137.25億元，比上年末增加18.13%；非流動(dòng)負(fù)債103.51億元，比上年末減少15.77%。

現(xiàn)有資金方面，截至9月末，格力地產(chǎn)的貨幣資金為19.71億元；同期短期借款6.55億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為72.06億元，即短期帶息負(fù)債合計(jì)78.61億元，賬面資金缺口超58億元。

與此同時(shí)，格力地產(chǎn)“三道紅線”全部踩線，進(jìn)入“紅檔”。前三季度，其剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為71.61%，凈負(fù)債率為176.72%，現(xiàn)金短債比為0.25。

多元化布局可期？

如今，格力地產(chǎn)已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義的房企。自2015年從母公司格力集團(tuán)剝離后，魯君四就提出了“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，進(jìn)入多元化的發(fā)展軌道。

2016年，格力地產(chǎn)物業(yè)掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國(guó)、美國(guó)、中國(guó)香港等地的公司，以此拓寬海內(nèi)外市場(chǎng)版圖。

之后，魯君四曾公開表示：“格力地產(chǎn)已不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，未來(lái)將變?yōu)槌鞘芯C合運(yùn)營(yíng)商和資本管理者，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，格力地產(chǎn)或?qū)⒏拿?。?/p>

一心熱衷多元化布局，格力地產(chǎn)在2016年之后很少在房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地。之后的四年，格力地產(chǎn)的發(fā)展遭遇了桎梏。

2016年-2019年，格力地產(chǎn)的營(yíng)收從31.2億元升至41.9億元，而凈利潤(rùn)卻從6.01億元降至5.26億元。此外，資產(chǎn)負(fù)債率則72.1%上升至75.92%。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，格力地產(chǎn)各個(gè)板塊沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中疲態(tài)盡顯。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)之間關(guān)系不大，難以形成協(xié)同效應(yīng)。

盡管如此，魯君四并沒有放棄多元化布局的決心。2020年，格力地產(chǎn)頻繁跨界，并先后蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺(tái)”等多個(gè)“網(wǎng)紅”概念的熱度。

2020年2月，格力地產(chǎn)成立了高格醫(yī)療，主要生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資。當(dāng)時(shí)，格力地產(chǎn)喊出“全年出口1億片醫(yī)用口罩”的豪言。

同年5月，格力地產(chǎn)擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)定向發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買其持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。兩個(gè)月后，格力地產(chǎn)以總價(jià)16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。

蹭“網(wǎng)紅”概念熱度，雖然拉動(dòng)了格力地產(chǎn)的股價(jià)，但也使其陷入口碑危機(jī)。2020年2月、6月，格力地產(chǎn)分別因“口罩”“免稅”概念遭到上交所問詢。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，作為格力地產(chǎn)重要的決策人，格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)被立案調(diào)查，后續(xù)收購(gòu)免稅集團(tuán)會(huì)導(dǎo)致很多事情就難以推進(jìn)。

2020年9月22日，格力地產(chǎn)與茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司簽署合作協(xié)議。這其中便涉及茅臺(tái)在格力地產(chǎn)免稅平臺(tái)的產(chǎn)品合作及地產(chǎn)文旅產(chǎn)業(yè)兩大板塊。

進(jìn)入2022年，格力地產(chǎn)又將業(yè)務(wù)范圍延伸到了城市建設(shè)。8月，格力地產(chǎn)發(fā)布公告，其30億非公開發(fā)行股票發(fā)行成功，此次定增資金皆用于珠海的城市建設(shè)，將進(jìn)一步加快格力地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

來(lái)源：Wind

然而，從成效來(lái)看，格力地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占據(jù)主力。2021年，格力地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收63.81億元，同比增長(zhǎng)20.4%，在總收入中占比達(dá)89.64%；2022年上半年，格力地產(chǎn)來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)比依舊高達(dá)78.18%。

地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行、多元化布局收效甚微，新任董事長(zhǎng)陳輝接下來(lái)會(huì)帶領(lǐng)格力地產(chǎn)如何發(fā)展呢？歡迎留言評(píng)論！