記者 | 王婷婷
今年下半年，杭州二手房市場呈現(xiàn)出“量價(jià)齊跌”。
中指研究院的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份杭州共成交3733套二手住宅，環(huán)比9月下降9.33%，相較今年的成交峰值（6月6552套）減少約43.03%。
自6月份達(dá)到成交量高位后，至今杭州二手房成交已是“四連跌”，已接近最近幾年同期最低點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7-9月杭州市區(qū)二手房分別成交了5183套、4671套、4125套。
杭州多數(shù)板塊二手房市場成交也進(jìn)入下滑狀態(tài)，隨之而來的還有二手房掛牌價(jià)不斷降低。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，杭州二手房價(jià)格在9月以前均為小幅上漲，到10月由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比9月下跌2.38%。
中指研究院分析稱，此次下跌后已接近今年6月的價(jià)格，低于7月的價(jià)格，為下半年最低值，后續(xù)存在繼續(xù)下跌的可能性。
市場活躍度降低，杭州二手房掛牌量也達(dá)到歷史高位。據(jù)中指院杭州分院統(tǒng)計(jì)，9月杭州二手住宅掛牌套數(shù)增至15.06萬套，10月以來新增掛牌量略有回落，但存量仍處于高位。
若按照當(dāng)前月均不到4000套的成交量，杭州的二手住宅掛牌量消化周期需3年多的時(shí)間。
在這近20萬套二手住宅中，漲價(jià)和降價(jià)的房源量比例約為1:24。其中，跌幅在10%以上的房源多位于成交均價(jià)在3-4萬元/平方米的小區(qū)，這意味著剛需房源價(jià)格仍在進(jìn)一步下探。
以位于余杭區(qū)儲(chǔ)運(yùn)路地鐵站附近的世茂璀璨瀾庭為例，一套125平方米的四居室房源于10月22日在二手房平臺(tái)掛牌，開始的售價(jià)是487萬元，4天后又降價(jià)22萬元，售價(jià)465萬元。11月2日，該房源再降價(jià)15萬元，決定以450萬元出售。
一位負(fù)責(zé)該區(qū)域的房產(chǎn)銷售人士告訴界面新聞，該房源于今年7月份交付，業(yè)主誠意出售，還有一定的議價(jià)空間，“原來單價(jià)是3.9萬元/平方米，降價(jià)之后是3.57萬元/平方米?！?/span>
在上述銷售人士看來，杭州的二手房價(jià)格其實(shí)從今年年中就已有下降趨勢，如今價(jià)格正在見底。不過，由于愿意降價(jià)出售的業(yè)主不多，一個(gè)小區(qū)僅有一兩套，導(dǎo)致市場二手房成交量上不去。
另外，除熱門板塊還有倒掛情況，杭州大多數(shù)區(qū)域的新房與二手房價(jià)格已接近持平，新房虹吸了大部分二手房市場的潛在購房者，對板塊二手房帶來一定沖擊，“而且今年交付的房源很多品質(zhì)一般，經(jīng)常出現(xiàn)各種維權(quán)。”
同樣位于余杭區(qū)的保利融信和光塵樾，曾登上9月杭州市區(qū)成交小區(qū)榜前五，但到10月份也陷入量價(jià)齊跌，僅成交4套，成交均價(jià)26840元/平方米，環(huán)比下降13%，昔日的“萬人搖”項(xiàng)目已淪為“零倒掛”。
進(jìn)入2022年，全國各地二手房成交初期均乏力，隨著房地產(chǎn)寬松政策逐步推進(jìn)，多城發(fā)布調(diào)整二手房限售年限、調(diào)整增值稅免征年限和房貸利率下調(diào)等，市場熱度一度有所回升，帶動(dòng)二手住宅成交轉(zhuǎn)好。
杭州也不例外。為支持剛需和改善型住房需求，杭州多次出臺(tái)樓市支持政策，如5月17日推出優(yōu)化二手住房交易政策、6月29日推出的落戶新政以及8月初提出的對三孩家庭住房公積金優(yōu)惠政策等。
新政效應(yīng)很快便傳遞到市場，在“5.17”新政出臺(tái)后的一個(gè)月里，杭州主城八區(qū)二手住宅成交套數(shù)達(dá)到5143套，環(huán)比上漲112％，日均成交量上漲119％，漲幅翻倍。
然而，在6月份成交達(dá)到年內(nèi)高位后，政策利好在下半年影響漸退，同時(shí)受新房供應(yīng)量增加的影響，二手房市場去化壓力加大，市場呈現(xiàn)探底態(tài)勢。
杭州也繼續(xù)在政策端發(fā)力，比如縮短二手房交易周期的“帶押過戶”政策，也于近期落地。此外，杭州還引入交易資金公證提存機(jī)制，保障跨行“帶押過戶”的資金安全等。不過，政策最終成效如何，還有待時(shí)間驗(yàn)證。
與二手房市場一樣，杭州新房市場近期同樣走冷，整體成交規(guī)模、新開盤熱度均有所下降，“金九銀十”雙雙失約。
從項(xiàng)目開盤去化率來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，杭州9月去化率為70%，到10月份降為58%。成交方面，10月杭州市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽成交6814套，環(huán)比下降14%，總體成交處于相對低位。
成交減少，供應(yīng)卻在增加，且有超三成新增供應(yīng)位于中環(huán)以內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，10月杭州市區(qū)商品住宅新批上市套數(shù)和面積環(huán)比均有所增長，市區(qū)有55個(gè)項(xiàng)目開盤，新推房源超9000套，新增供應(yīng)面積162萬平方米，環(huán)比上升34%。
大批新房源加快入市，影響市場整體成交的同時(shí)，也致整體中簽率、流搖率較9月均有所上升，市場熱度降低。根據(jù)杭州我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)，10月杭州新建商品住宅平均算數(shù)中簽率47%。
目前杭州新房市場的價(jià)格漲幅也有回落。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月杭州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.10%，漲幅較9月份收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士分析，杭州新房熱度轉(zhuǎn)降，一方面是由于國慶假期杭州不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)升級(jí)影響樓盤開盤和簽約備案進(jìn)度。另一方面，供求壓力雖緩解，但購房者入市信心依舊不足，買房積極性較低。
整體來看，杭州二手房市場的疲態(tài)盡顯，新房市場依靠個(gè)別熱銷盤結(jié)構(gòu)性拉升整體去化率。如果一系列支持政策的提振作用依然有限，購房者觀望情緒濃厚，短期內(nèi)或仍將延續(xù)筑底行情。