記者｜張子怡

同今年上半年在全球市場的活躍投資相比，下半年的領展（0823.HK）幾乎沒有了大型投資動作。

在11月9日領展的中期業(yè)績會上，領展董事會主席聶雅倫表示，在加息情況下，為保障資產(chǎn)負債表規(guī)模，目前不考慮進行任何大型收購，并謹慎、選擇性地等待重新定價和在困境中出現(xiàn)的收購機會。

依靠過往多元化的投資組合，領展的中期成績單還是出現(xiàn)增長。

領展公布的截至2022年9月30日止六個月中期業(yè)績顯示，期內(nèi)領展實現(xiàn)收益60.42億港元，物業(yè)收入凈額45.87億港元，分別同比增長4.6%及4.5%。

作為亞洲最大的房托基金，領展的投資物業(yè)組合估值上升5.0%，達到了2234.85億港元。其中有108.53億港元的公平值收益，還有約38.18億港元的資產(chǎn)收購。每基金單位資產(chǎn)凈值增加4.9%，達到80.86港元。

在物業(yè)營運方面，領展香港零售物業(yè)組合出租率仍維持在97.5%的水平。平均續(xù)租租金調(diào)整率有所上升，由此前的5.9%升至8.5%，平均每平方呎租金為63.2港元。

內(nèi)地物業(yè)項目中，得益于大灣區(qū)的物流物業(yè)開始貢獻新的收入，總額按年增長3.3%。但因疫情影響，領展內(nèi)地資產(chǎn)的物業(yè)收入凈額按年輕下降1.2%，租金收繳率維持在90%的水平。

對于內(nèi)地物流市場，領展仍十分看好，目前除了東莞及佛山兩個現(xiàn)代物流項目在期內(nèi)貢獻收入外，領展在今年5月提出進一步收購位于長江三角洲嘉興及常熟的三項物流物業(yè)，其中嘉興物業(yè)已于6月29日完成收購。

領展表示，目前內(nèi)地的物流業(yè)存在供需失衡，領展將繼續(xù)探索相關投資機會，并正逐步建立本地團隊監(jiān)督物流業(yè)務，以支持該領域的增長策略。

在業(yè)績會上，領展管理層表示，公司仍然看好內(nèi)地的零售業(yè)務，但也要考慮價格和回報率、有什么項目和機會存在。

資本管理方面，期內(nèi)領展從不同渠道取得合計67億元的多幣種貸款融資，以補充流動資金，及支付在澳洲及中國內(nèi)地的策略收購。

截至2022年9月30日，領展的負債比率由22%微升至22.7%，平均借貸成本處于2.5%的低水平。

對于資產(chǎn)負債情況受美國加息的影響，領展首席財務總裁黃國祥表示，資產(chǎn)負債表中超過一半的債務為定息，平均借貸率是2.5%，如果息口升至3.5%，將產(chǎn)生額外2億港元融資的開支。公司會嘗試去管理整體，整體的債務或者杠桿的規(guī)模。

對于領展上半年業(yè)績的表現(xiàn)，高盛在研究報告中認為大致符合預期，基本利潤按年增長1.3%，反映其新收購資產(chǎn)貢獻的凈財產(chǎn)收入(NPI)按年增長4.5%。

但對于領展是否能長期增長，高盛仍持謹慎態(tài)度。這家投行認為，考慮到最新的租金增長和加息預期，將領展23年至25年的的每股盈力預測調(diào)整-5至1%，并將目標價由78.3港元下調(diào)至69.6港元，給予“買入”評級。