記者|戈振偉
在樓市持續(xù)低迷的背景下，東莞年內(nèi)第五次出臺房地產(chǎn)松綁政策，幫助房企賣房。
11月9日，東莞市出臺新房房價申報新政，新政明確，新房網(wǎng)簽銷售價格不得高于申報價格，且比申報價格下浮不超過15%（原來為下浮不超過10%），這意味著東莞的新房此后可以以低至85折售賣。
此外，新政規(guī)定，新房自取得預(yù)售許可證之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過5%，滿180天（原來為90天）方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞大灣區(qū)頻道記者表示：“從市場實際調(diào)研來看，下浮幅度擴大，確實能帶動購買力提升，當房價打8折、7折后，市場購買力確實回升了，購買人群出現(xiàn)了私企就業(yè)、靈活就業(yè)的人，這些基本為外來人群?！?/span>
而拉長下調(diào)時間間隔，一方面是為了避免給市場傳達不斷下降的預(yù)期，穩(wěn)定價格預(yù)期；同時也變相鼓勵開發(fā)商有節(jié)奏地降價，實現(xiàn)有效需求釋放，實現(xiàn)在價格上的供需匹配。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次政策實際上允許在降價方面有更大的自由度，具有非常強的信號意義。“這使得一些滯銷盤或庫存項目有更好的定價空間，對于以價換量策略的操作具有積極的意義”。
今年以來，東莞已多次發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策。4月，東莞恢復(fù)個稅購房政策，既認社保、也認個稅，另外，將“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計繳納”；5月，東莞將增值稅免征年限由5年改為2年，將限售政策由3年調(diào)整為2年，二孩或三孩的居民家庭，允許多購買一套商品住房；7月，東莞放開了外圍非限購區(qū)域的購房資格驗證；8月底，東莞將居民家庭購買第二套的首付降至3成或4成。
7月份的政策力度尤其較大，短期內(nèi)也帶動了市場成交的回升。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞7、8、9月的新房成交套數(shù)均超過3000套。不過，政策利好消化后再次走低，10月東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約33.2萬㎡、2885套，環(huán)比減少25%，同比減少34%。今年前十個月，東莞新房網(wǎng)簽面積僅287萬平，僅略高于2008年同期，前十個月東莞新房成交量仍處于歷史低位。
從2015年下半年開始，東莞房價開始大幅上漲。截至今年10月份，東莞新房成交均價達到30279/平方米，顯示過去幾年高地價、地市火熱，對房價的拉動明顯。同月，二手房價格只有2.1萬/平方米，導(dǎo)致新房銷售比較困難，新房和二手房的循環(huán)出現(xiàn)了問題。
而且，來自深圳的購買力對東莞樓市的需求和高房價的支撐力在下降。而與此同時，以外來人口為主的東莞本地，實際購買力較弱，難以消化過去幾年抬起來的高地價、高房價、火熱需求。
“因此，不得不將新房預(yù)售審批后的價格，在銷售時可以下浮的幅度從10%調(diào)至15%，這一做法與周邊廣州的做法完全一致。”李宇嘉說。
嚴躍進指出，東莞此類降價政策有助于進一步提振交易市場，尤其是目前房地產(chǎn)市場的壓力依然較大，類似做法有助于緩解市場壓力，對于房企銷售業(yè)績改善和現(xiàn)金流改善等都具有積極的作用。
東莞是中國制造業(yè)名城，也是廣東省第三個常住人口突破1000萬以上的人口大市。國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日前發(fā)布的《2020中國人口普查分縣資料》顯示，東莞以1046.66萬的常住人口、92.1%的城鎮(zhèn)化率，躋身特大城市，名列全國第九、全國地級市第一。
作為全國制造業(yè)最密集的城市之一，東莞制造業(yè)從業(yè)人員數(shù)量龐大，外來流入人口成為制造業(yè)的主力軍。東莞常住人口中，流動人口為795.22萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，增加146.08萬人，增長22.50%。
“基于東莞本地人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀（以外來人口為主，中產(chǎn)人群不足），只有降價才能實現(xiàn)供需匹配、提振市場預(yù)期，夯實本地需求，從而扭轉(zhuǎn)過去基本靠來自深圳的購買力來消化需求，支撐高房價，這也是東莞樓市走向健康，實現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵。”李宇嘉認為。