文 | 三秦都市報 張晴悅

西安市新城區(qū)人民法院民一庭近日受理一批物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)管理費及承擔違約金的案件。其中陳洪賓法官收到的案件中有三位業(yè)主當庭提出反訴，請求確認物業(yè)公司與單位簽訂的《前期物業(yè)服務合同》無效，并退還多收取的停車費、物業(yè)費。

物業(yè)公司認為，他們接管的小區(qū)屬于國有企業(yè)單位家屬院，按照國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”國家政策要求，由上級指定直接接管，因此僅與單位簽訂了《前期物業(yè)服務合同》，物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè)服務，應足額繳納物業(yè)費。

業(yè)主則認為，他們未與該物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》，且該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務與約定嚴重不符，自物業(yè)公司接管小區(qū)以來，小區(qū)存在消防設(shè)施癱瘓、衛(wèi)生臟亂差、綠化無人管理等諸多問題，因此他們才拒絕交納物業(yè)費。另外關(guān)于停車費，業(yè)主們認為，小區(qū)地面停車位及停車棚都不是原本規(guī)劃，系后來占用其他公共場地而來，屬于業(yè)主共有，因此應按三類標準（停車場小型汽車收費標準為100元/月、露天50元/月）收取停車費。

法院經(jīng)審理后認為，被告提交業(yè)主群聊天記錄、照片、通話錄音等證據(jù)證明物業(yè)公司存在管理混亂、違規(guī)收停車費等問題，物業(yè)公司認為服務的該小區(qū)屬于老舊小區(qū)，認可其服務存在瑕疵，亦認可其提供的是約定的二級物業(yè)管理服務標準。關(guān)于停車費，物業(yè)公司認可業(yè)主停車按照室內(nèi)160元/月，室外120元/月的標準收取。依據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力?！?/p>

因此本案中，物業(yè)公司與單位簽訂的《前期物業(yè)服務合同》對業(yè)主具有法律約束力。對業(yè)主請求確認該合同無效的訴訟請求，依法予以駁回。物業(yè)公司自2019年1月1日起至2021年12月31日為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務，業(yè)主應按照約定支付物業(yè)管理費等費用。物業(yè)公司主張違約金，因其自認物業(yè)服務存在瑕疵，故對該項主張不予支持。對于停車費，物業(yè)公司自認多收取停車費40元/月，且《前期物業(yè)服務合同》約定該小區(qū)為二級物業(yè)管理服務標準，按照二類停車場小型汽車收費標準露天60元/月計算，物業(yè)公司應向業(yè)主退還多收取的停車費。

本案物業(yè)公司收到判決后，對退還停車費部分不服提出上訴，西安市中級人民法院依法維持原判，現(xiàn)已生效。業(yè)主們收到終審判決后給陳洪賓法官打來了電話：“感謝陳法官讓我們得到了公正的判決?！?/p>