文 | 三秦都市報(bào) 張晴悅

西安市新城區(qū)人民法院民一庭近日受理一批物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)管理費(fèi)及承擔(dān)違約金的案件。其中陳洪賓法官收到的案件中有三位業(yè)主當(dāng)庭提出反訴，請(qǐng)求確認(rèn)物業(yè)公司與單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》無(wú)效，并退還多收取的停車(chē)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)公司認(rèn)為，他們接管的小區(qū)屬于國(guó)有企業(yè)單位家屬院，按照國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”國(guó)家政策要求，由上級(jí)指定直接接管，因此僅與單位簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)足額繳納物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主則認(rèn)為，他們未與該物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，且該物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)與約定嚴(yán)重不符，自物業(yè)公司接管小區(qū)以來(lái)，小區(qū)存在消防設(shè)施癱瘓、衛(wèi)生臟亂差、綠化無(wú)人管理等諸多問(wèn)題，因此他們才拒絕交納物業(yè)費(fèi)。另外關(guān)于停車(chē)費(fèi)，業(yè)主們認(rèn)為，小區(qū)地面停車(chē)位及停車(chē)棚都不是原本規(guī)劃，系后來(lái)占用其他公共場(chǎng)地而來(lái)，屬于業(yè)主共有，因此應(yīng)按三類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（停車(chē)場(chǎng)小型汽車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為100元/月、露天50元/月）收取停車(chē)費(fèi)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告提交業(yè)主群聊天記錄、照片、通話(huà)錄音等證據(jù)證明物業(yè)公司存在管理混亂、違規(guī)收停車(chē)費(fèi)等問(wèn)題，物業(yè)公司認(rèn)為服務(wù)的該小區(qū)屬于老舊小區(qū)，認(rèn)可其服務(wù)存在瑕疵，亦認(rèn)可其提供的是約定的二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于停車(chē)費(fèi)，物業(yè)公司認(rèn)可業(yè)主停車(chē)按照室內(nèi)160元/月，室外120元/月的標(biāo)準(zhǔn)收取。依據(jù)《民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！?/p>

因此本案中，物業(yè)公司與單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主具有法律約束力。對(duì)業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)該合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，依法予以駁回。物業(yè)公司自2019年1月1日起至2021年12月31日為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主應(yīng)按照約定支付物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。物業(yè)公司主張違約金，因其自認(rèn)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，故對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。對(duì)于停車(chē)費(fèi)，物業(yè)公司自認(rèn)多收取停車(chē)費(fèi)40元/月，且《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定該小區(qū)為二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按照二類(lèi)停車(chē)場(chǎng)小型汽車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)露天60元/月計(jì)算，物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主退還多收取的停車(chē)費(fèi)。

本案物業(yè)公司收到判決后，對(duì)退還停車(chē)費(fèi)部分不服提出上訴，西安市中級(jí)人民法院依法維持原判，現(xiàn)已生效。業(yè)主們收到終審判決后給陳洪賓法官打來(lái)了電話(huà)：“感謝陳法官讓我們得到了公正的判決?！?/p>