記者 樊旭
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布了一份《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等六個(gè)方面。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該文件對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域紓困的支持力度空前，預(yù)計(jì)將有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問(wèn)題，提振市場(chǎng)信心。
16條具體措施
在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，通知提出，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。
在做好“保交樓”金融服務(wù)方面，通知提出，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)貸款，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持。
在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置方面，通知提出，鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。積極探索市場(chǎng)化支持方式，鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司通過(guò)擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置。
在保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面，通知提出，對(duì)于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來(lái)源的個(gè)人，以及因購(gòu)房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款，可進(jìn)行延期展期等調(diào)整。
在階段性調(diào)整部分金融管理政策方面，通知要求，對(duì)于疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，合理延長(zhǎng)其過(guò)渡期。
在支持住房租賃金融方面，通知要求，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對(duì)獨(dú)立法人運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，積極滿足企業(yè)中長(zhǎng)期資金需求。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。
界面新聞試圖向央行、銀保監(jiān)會(huì)求證該通知的真實(shí)性，截至發(fā)稿，尚未得到回復(fù)。
重點(diǎn)是糾偏房地產(chǎn)信貸緊縮
分析師表示，該通知可信度很大，從通知內(nèi)容來(lái)看，監(jiān)管層旨在糾正房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸過(guò)分緊縮的問(wèn)題，通過(guò)改善房企融資、加快交樓來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)整體市場(chǎng)信心上行。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，政策的核心邏輯為：企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場(chǎng)主體，“保交樓”促進(jìn)購(gòu)房者信心恢復(fù)，支持個(gè)人購(gòu)房信貸帶動(dòng)市場(chǎng)銷售恢復(fù)。預(yù)計(jì)在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，?shí)現(xiàn)以時(shí)間換空間。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策實(shí)際上批評(píng)了三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法，即對(duì)民企的支持力度偏少、對(duì)聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項(xiàng)目暴雷而忽視對(duì)整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的支持。
“所以此次政策很明確規(guī)定，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)。此類定調(diào)，有助于對(duì)金融機(jī)構(gòu)工作思路做糾偏，確保路線不偏、執(zhí)行力增強(qiáng)?！彼f(shuō)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，通知從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產(chǎn)融資，從開發(fā)貸、按揭貸、并購(gòu)貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產(chǎn)的方方面面，根本上講，就是希望穩(wěn)妥推進(jìn)“去杠桿”的進(jìn)程、降低風(fēng)險(xiǎn)處置的影響，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，特別是保障民生不受沖擊，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
“當(dāng)前，地產(chǎn)量?jī)r(jià)下行，風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，預(yù)期悲觀，形成了負(fù)反饋循環(huán)，導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了失靈式下行，各方都在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，‘金融加杠桿’逆轉(zhuǎn)為‘金融減杠桿’，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性陷阱?！彼f(shuō)，因此，通知落地后，有望糾偏過(guò)度信貸緊縮，緩減流動(dòng)性陷阱。
今年以來(lái)，受到經(jīng)濟(jì)下行、房企資金緊張等多方面影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售持續(xù)低迷。盡管從中央到地方出臺(tái)了大量寬松政策以扶持企業(yè)合理融資、刺激居民住房消費(fèi)融資，但政策效果并不明顯。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；商品房銷售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；個(gè)人按揭貸款18397億元，下降23.7%。
近一段時(shí)間以來(lái)，管理層已經(jīng)通過(guò)多種方式加大對(duì)房企的融資支持。
11月1日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信用增進(jìn)投資股份有限公司召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂(lè)等21家民營(yíng)房企第三次召開座談會(huì)，介紹中債增增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展。
第一次開會(huì)以來(lái)，中債增已推進(jìn)十幾單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.68億元，累計(jì)帶動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債融資155億元。
11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文稱，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，總規(guī)模大約2500億元。11月10日首單融資落地，交易商協(xié)會(huì)受理龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。
2018年，針對(duì)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。
從通知內(nèi)容來(lái)看，“第三支箭”——股權(quán)收購(gòu)或已“箭在弦上”。通知提到，鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)?dòng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求釋放，市場(chǎng)底或許就在當(dāng)下。