記者 | 牛其昌
作為昔日山東商業(yè)集團旗下的地產(chǎn)平臺，山東省內(nèi)實力最強的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，魯商發(fā)展（600223.SH）宣告徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。
2022年11月15日晚間，魯商發(fā)展發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易公告，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)及負債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東山東省商業(yè)集團有限公司（下稱“魯商集團”）或其所屬公司。根據(jù)初步研究和測算，本次交易預計構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。
魯商發(fā)展表示，若本次交易順利完成，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關(guān)資產(chǎn)負債置出，未來將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務。本次交易有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。
公開資料顯示，魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司原名為“魯商置業(yè)”，是魯商集團控股的國有上市公司（持股比例51.62%），實控人為山東省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（持股比例36.13%）。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，在中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力百強榜中，魯商發(fā)展是唯一入選的山東上市公司。
值得一提的是，魯商集團是由山東省商業(yè)廳改制的國有大型企業(yè)，除魯商發(fā)展外，旗下還有另一家A股上市公司銀座股份（600858.SH），以及今年7月剛剛由魯商發(fā)展分拆至香港上市的魯商服務（02376.HK），集團資產(chǎn)總額1340億元。
界面新聞注意到，魯商發(fā)展的地產(chǎn)項目主要以山東省內(nèi)為主，以濟南、青島為核心，重點布局臨沂、泰安、濟寧、菏澤等三、四線城市。盡管公司也嘗試過全國化戰(zhàn)略，布局了哈爾濱和重慶，但總體體量并不大。
有業(yè)內(nèi)人士分析認為，魯商發(fā)展完全依附于控股股東的戰(zhàn)略規(guī)劃，缺少獨立的房地產(chǎn)開發(fā)能力，讓其錯失國內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。加之三、四線城市的地產(chǎn)項目周轉(zhuǎn)率不高，開發(fā)周期長，企業(yè)資金成本高昂，進而導致毛利率偏低，進一步侵蝕了營業(yè)利潤。
2018年，隨著“房住不炒”政策層層加碼，房地產(chǎn)行業(yè)開始陷入不景氣，原本只有房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、酒店三個業(yè)務板塊的魯商置業(yè)開始謀求向健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。
2018年10月，魯商集團以魯商置業(yè)持有的三家子公司股權(quán)與福瑞達醫(yī)藥進行了資產(chǎn)置換。同年12月底，魯商置業(yè)受讓了魯商集團持有的福瑞達醫(yī)藥100%股權(quán)，公司將持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97%股權(quán)、東營銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)和濟寧魯商置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給魯商集團，并以現(xiàn)金方式支付1.2億元。
借此，魯商置業(yè)進入大健康產(chǎn)業(yè)，年報新增藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營業(yè)務，并于2019年7月更名為“魯商發(fā)展”。
2020年，魯商發(fā)展完成對透明質(zhì)酸原料生產(chǎn)企業(yè)山東焦點生物60%股權(quán)的收購；2021年9月，魯商發(fā)展又通過參股新疆伊帕爾汗香料股份有限公司10%的股權(quán)，進入精油芳香行業(yè)。
進入2022年，魯商發(fā)展表示，公司持續(xù)向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，“從開發(fā)商向生活服務商轉(zhuǎn)變，從賣房子向營造美好生活方式轉(zhuǎn)變”。
從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，今年以來，受房地產(chǎn)市場下行因素影響，魯商發(fā)展多項經(jīng)營數(shù)據(jù)進一步被“腰斬”。前三季度，公司房地產(chǎn)項目實現(xiàn)簽約金額56.12億元，同比減少52.21%；實現(xiàn)簽約金額面積53.13萬平方米，同比減少51.24%；新開工面積48.89萬平方米，同比減少58.74%。
相比之下，前三季度生物醫(yī)藥板塊實現(xiàn)收入19.98 億元，同比增長27.67%；化妝品業(yè)務實現(xiàn)收入14.29億元，同比增長43.91%，其中“頤蓮”品牌實現(xiàn)收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實現(xiàn)收入7.45億元。值得一提的是，前三季度化妝品板塊的毛利率高達58.56%，遠超房地產(chǎn)及物業(yè)板塊的19.79%（參考半年報數(shù)據(jù)）。
盡管如此，從魯商發(fā)展的營收占比不難看出，即將被剝離的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍是其絕對的主營業(yè)務。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，魯商發(fā)展合并報表范圍的房地產(chǎn)銷售收入分別為74.99億元、87.59億元、115.22億元、92.80億元，占比分別為85.01%、85.12%、84.62%、75.06%。從今年上半年來看，房地產(chǎn)及物業(yè)的營收占比仍然高達近七成。
魯商發(fā)展表示，通過本次交易，剩余其他業(yè)務2021年收入合計約31億元，歸母凈利潤合計約2.5億元；2022年1-9月收入合計約25億元，歸母凈利潤合計約2億元。
據(jù)界面新聞根據(jù)2021年年報數(shù)據(jù)測算，徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務后，魯商發(fā)展的營收將減少92.80億元，占比約75.06%，而歸母凈利潤則只減少1.12億元，占比約30.94%。
有分析人士對界面新聞表示，正是由于房地產(chǎn)業(yè)務基數(shù)大，導致魯商發(fā)展的化妝品、生物醫(yī)藥等業(yè)務的營收占比并不突出。但從凈利潤的貢獻來看，上述業(yè)務已經(jīng)完成了對房地產(chǎn)板塊的超越。此次剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，有助于剔除地產(chǎn)板塊對經(jīng)營的拖累。
據(jù)悉，本次交易價格尚未確定，具體交易價格將根據(jù)經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門或其他有權(quán)單位備案的資產(chǎn)評估價值為基礎(chǔ)確定。魯商發(fā)展表示，本次交易如能順利完成，預計將降低公司資產(chǎn)負債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。