記者 | 牛其昌

作為昔日山東商業(yè)集團(tuán)旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，山東省內(nèi)實(shí)力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，魯商發(fā)展（600223.SH）宣告徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

2022年11月15日晚間，魯商發(fā)展發(fā)布籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易公告，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“魯商集團(tuán)”）或其所屬公司。根據(jù)初步研究和測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

魯商發(fā)展表示，若本次交易順利完成，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出，未來將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)。本次交易有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和盈利能力。

公開資料顯示，魯商健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展股份有限公司原名為“魯商置業(yè)”，是魯商集團(tuán)控股的國(guó)有上市公司（持股比例51.62%），實(shí)控人為山東省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（持股比例36.13%）。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，在中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)榜中，魯商發(fā)展是唯一入選的山東上市公司。

值得一提的是，魯商集團(tuán)是由山東省商業(yè)廳改制的國(guó)有大型企業(yè)，除魯商發(fā)展外，旗下還有另一家A股上市公司銀座股份（600858.SH），以及今年7月剛剛由魯商發(fā)展分拆至香港上市的魯商服務(wù)（02376.HK），集團(tuán)資產(chǎn)總額1340億元。

界面新聞注意到，魯商發(fā)展的地產(chǎn)項(xiàng)目主要以山東省內(nèi)為主，以濟(jì)南、青島為核心，重點(diǎn)布局臨沂、泰安、濟(jì)寧、菏澤等三、四線城市。盡管公司也嘗試過全國(guó)化戰(zhàn)略，布局了哈爾濱和重慶，但總體體量并不大。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，魯商發(fā)展完全依附于控股股東的戰(zhàn)略規(guī)劃，缺少獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)能力，讓其錯(cuò)失國(guó)內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。加之三、四線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率不高，開發(fā)周期長(zhǎng)，企業(yè)資金成本高昂，進(jìn)而導(dǎo)致毛利率偏低，進(jìn)一步侵蝕了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

2018年，隨著“房住不炒”政策層層加碼，房地產(chǎn)行業(yè)開始陷入不景氣，原本只有房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理、酒店三個(gè)業(yè)務(wù)板塊的魯商置業(yè)開始謀求向健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

2018年10月，魯商集團(tuán)以魯商置業(yè)持有的三家子公司股權(quán)與福瑞達(dá)醫(yī)藥進(jìn)行了資產(chǎn)置換。同年12月底，魯商置業(yè)受讓了魯商集團(tuán)持有的福瑞達(dá)醫(yī)藥100%股權(quán)，公司將持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司97%股權(quán)、東營(yíng)銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)和濟(jì)寧魯商置業(yè)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給魯商集團(tuán)，并以現(xiàn)金方式支付1.2億元。

借此，魯商置業(yè)進(jìn)入大健康產(chǎn)業(yè)，年報(bào)新增藥品、化妝品、保健品、添加劑等主營(yíng)業(yè)務(wù)，并于2019年7月更名為“魯商發(fā)展”。

2020年，魯商發(fā)展完成對(duì)透明質(zhì)酸原料生產(chǎn)企業(yè)山東焦點(diǎn)生物60%股權(quán)的收購(gòu)；2021年9月，魯商發(fā)展又通過參股新疆伊帕爾汗香料股份有限公司10%的股權(quán)，進(jìn)入精油芳香行業(yè)。

進(jìn)入2022年，魯商發(fā)展表示，公司持續(xù)向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，“從開發(fā)商向生活服務(wù)商轉(zhuǎn)變，從賣房子向營(yíng)造美好生活方式轉(zhuǎn)變”。

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，今年以來，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行因素影響，魯商發(fā)展多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)一步被“腰斬”。前三季度，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約金額56.12億元，同比減少52.21%；實(shí)現(xiàn)簽約金額面積53.13萬平方米，同比減少51.24%；新開工面積48.89萬平方米，同比減少58.74%。

相比之下，前三季度生物醫(yī)藥板塊實(shí)現(xiàn)收入19.98 億元，同比增長(zhǎng)27.67%；化妝品業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入14.29億元，同比增長(zhǎng)43.91%，其中“頤蓮”品牌實(shí)現(xiàn)收入5.40億元，“璦爾博士”品牌實(shí)現(xiàn)收入7.45億元。值得一提的是，前三季度化妝品板塊的毛利率高達(dá)58.56%，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)及物業(yè)板塊的19.79%（參考半年報(bào)數(shù)據(jù)）。

盡管如此，從魯商發(fā)展的營(yíng)收占比不難看出，即將被剝離的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是其絕對(duì)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，魯商發(fā)展合并報(bào)表范圍的房地產(chǎn)銷售收入分別為74.99億元、87.59億元、115.22億元、92.80億元，占比分別為85.01%、85.12%、84.62%、75.06%。從今年上半年來看，房地產(chǎn)及物業(yè)的營(yíng)收占比仍然高達(dá)近七成。

魯商發(fā)展表示，通過本次交易，剩余其他業(yè)務(wù)2021年收入合計(jì)約31億元，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)約2.5億元；2022年1-9月收入合計(jì)約25億元，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)約2億元。

據(jù)界面新聞根據(jù)2021年年報(bào)數(shù)據(jù)測(cè)算，徹底剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展的營(yíng)收將減少92.80億元，占比約75.06%，而歸母凈利潤(rùn)則只減少1.12億元，占比約30.94%。

有分析人士對(duì)界面新聞表示，正是由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基數(shù)大，導(dǎo)致魯商發(fā)展的化妝品、生物醫(yī)藥等業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比并不突出。但從凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)來看，上述業(yè)務(wù)已經(jīng)完成了對(duì)房地產(chǎn)板塊的超越。此次剝離地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，有助于剔除地產(chǎn)板塊對(duì)經(jīng)營(yíng)的拖累。

據(jù)悉，本次交易價(jià)格尚未確定，具體交易價(jià)格將根據(jù)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門或其他有權(quán)單位備案的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)確定。魯商發(fā)展表示，本次交易如能順利完成，預(yù)計(jì)將降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。