記者｜牛鈺
與二手房價格倒掛的新盤大賣，成今年北京樓市的一大看點。
相比動輒單價10萬+的熱盤，11月北京市場第一個首開即售罄的新項目較為低調(diào)。
11月的第二個周末，北京第三批次拿地的幾個項目聯(lián)合亮相，海淀永豐F2兩宗地塊公布案名為“中海富華里”，龍湖在順義拿下的項目“龍湖·御湖境”亮相，建發(fā)與城建聯(lián)合打造的昌平北四村項目建發(fā)城建·文源府也開放了展示中心。
距離文源府7公里處，是北京城建在今年二批次底價拿下的昌平項目“國譽燕園”。官宣信息顯示，11月6日取證一周后，該新房項目在13日進行首期開盤線上選房，不到半小時，首批482套房源全部賣完。
與今年開盤售罄的大多區(qū)域位置佳、房源稀缺的新房項目相比，靠近六環(huán)的國譽燕園能夠有不錯的銷量，依靠的是低總價，其成交均價約3.9萬元/平方米，戶型面積覆蓋54-127平米，總價最低為200多萬元，主要承接區(qū)域及海淀北部剛需購買力。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，10月份昌平、通州、大興、門頭溝新房成交均價都超過5萬元/平米，在售的20個樓盤中，單價低于4萬的項目僅有珠江天樾書院等4個別墅項目。
58安居客房產(chǎn)研究院北部分院院長李震對界面新聞表示，近期一些臨近強產(chǎn)業(yè)區(qū)、總價低、臨地鐵、有小戶型的一些剛需盤由于供應較少，走量也很快，除國譽燕園外，還有受到“雙限”放松利好的亦莊金悅郡。
11月8日，原本執(zhí)行“雙限”的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)限購放松，政策發(fā)布當晚，位于該片區(qū)的金悅郡項目便官宣5小時成交79套，這也是單價4.4萬元/平左右的剛需項目。
剛需客讓北京樓市略現(xiàn)“翹尾”行情，但多位市場分析人士表示，北京今年新房市場整體偏向于改善型購房者，大戶型、豪宅項目是銷售額貢獻主力。
“從安居客平臺線上瀏覽數(shù)據(jù)來看，10月份北京新房購房者最關注戶型前三名都是130平方米以上的四居室大戶型，而且這個現(xiàn)象從年初一直持續(xù)到現(xiàn)在。”李震提出，這也與北京近兩年新房供應偏向改善也有較大的關系。
“10萬+”項目登頂熱銷榜
據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計，10月份全國重點100城新房成交面積同比降幅仍在兩成左右，一線城市中只有北京成交面積同比、環(huán)比均增長，90萬平左右的總成交面積環(huán)比增長超10%，同比增長近30%。
價格方面也相對堅挺，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年以來北京新建住宅價格環(huán)比小幅增長，10月環(huán)比上漲0.06%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅（含普通住宅+別墅）成交金額332億元，環(huán)比上漲12%，主要由于9月新入市項目性價比較高，市場表現(xiàn)好，帶動10月簽約數(shù)據(jù)創(chuàng)年內(nèi)新高。
從市場上來看，今年十一前后，北京有多個新盤入市熱銷，為十月新房市場增長奠定了基礎。
如首開金茂望京樾9月底開盤當天官宣銷售額51.1億元，中海首開·湖光玖里首開銷售40.5億，今年二批次拿地的項目太陽宮地塊“中建玖合府”開盤也售罄，以319套、70億元成交數(shù)據(jù)奪得10月銷售金額榜首。
據(jù)了解，中建玖合府于9月30日開盤，當天412套房源全部售罄。該項目為新型共有產(chǎn)權房，銷售指導價13萬/平，政府產(chǎn)權占比10%，實際銷售均價為11.7萬/平方米，與周邊單價13萬+的二手房相比價格明顯倒掛。
北京住建委官網(wǎng)顯示，截止11月16日，中建玖合府已完成網(wǎng)簽362套，以此計算，該項目網(wǎng)簽率已達87.8%。
中建玖合府并不是今年北京唯一現(xiàn)象級高端項目。截至目前，北京已有三個項目網(wǎng)簽成績超過“百億”樓盤，分別是北京城建天壇府的116.1億元、學府壹號院的114.02億元，以及中建壹品學府公館的108.64億元。
這三個“百億”樓盤均為單價超過8萬元、且與周邊二手房相比明顯倒掛的高端項目，天壇府、學府壹號院為去年入市項目，中建壹品學府公館則是今年4月入市的“日光盤”，單價約10萬元。
今年北京豪宅去化速度明顯增長。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份-10月份，北京新房市場單價“10萬元+”項目合計成交超2500套，較去年同期增長62.1%。
1-10月北京新房網(wǎng)簽成交金額最高的10個項目中，有7個都是單價8萬元/平米以上的項目。
市場分析人士則認為，豪宅項目賣得好，核心是因為項目售價相比周邊二手房明顯倒掛，符合購房者資產(chǎn)配置的邏輯。整體而言，今年北京新房市場始終保持冷熱不均的狀態(tài)。
界面新聞在北京住建委官網(wǎng)隨機查詢今年獲得預售證的項目網(wǎng)簽情況，發(fā)現(xiàn)也有不少項目網(wǎng)簽率在20-40%之間，甚至有去年二、三批次土拍的項目網(wǎng)簽率不足10%。
新房、二手房供應放量
今年以來，北京新盤項目拿地至開盤的速度逐漸提速，8月北京市住建委發(fā)布《關于進一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知》后，進一步加快項目入市節(jié)奏。
截止目前，北京今年一、二批次集中供地項目已陸續(xù)入市，三批次多個項目也開始蓄客。11月下旬，北京還將迎來第四批次6宗地塊土拍。
不過“十一”之后房企推盤速度有所下滑。8月、9月、10月以及11月上旬，北京取得預售證的項目個數(shù)分別為22、26、11以及4個。
克而瑞研究中心指出，相較于9月北京新建商品房供應高位，10月供應量環(huán)比下挫，新增供應環(huán)比下跌24.8%。
據(jù)中指監(jiān)測，截至10月底，北京市商品住宅（不含保障房）可售面積達1243.7萬平方米，若按近6個月月均去化速度計算，短期出清周期為17.5個月，處一線城市中最高位。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著新房供應不斷放量，當前北京新房庫存增加，去化壓力亦在提升，但北京住房需求相對旺盛，政策邊際改善下，市場情緒有望延續(xù)修復態(tài)勢，短期市場活躍度或?qū)⒈３?，性價比較高的優(yōu)質(zhì)項目仍是購房者關注的焦點。
解決住房需求的另一個維度則是二手房市場，北京二手房在市場中的占比較高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手住宅網(wǎng)簽11209套，是同期新房網(wǎng)簽套數(shù)的2.7倍。
近期，北京二手房掛牌量增多備受關注。據(jù)鏈家房源信息顯示，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達到歷史新高。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波介紹，二手房掛牌量增多主要有三個原因，分別是投資需求離場，一二手房倒掛以及改善置換需求入場，這三類需求在不同城市的比例有所差異，從北京來看更多是改善置換需求入場增加明顯。
尤其是9月底置換房產(chǎn)退個稅提高了改善需求入場的積極性。北京一直以來是都執(zhí)行賣房征收差價20%個稅的政策（滿五唯一等因素除外），退個稅的政策出臺降低了置換成本，賣一買一的操作開始增多。
至于二手房庫存上漲對成交及價格的影響，張波認為，由于北京市場的基本面較好，自住型需求占據(jù)主力，供應增加有利于二手市場可選擇面的提升，但部分掛牌量快速增多的小區(qū)，價格有可能出現(xiàn)小幅回落。