記者 | 吳紹志
上周五以來，債券市場“哀嚎不斷”，地產(chǎn)公司們卻又迎來一波政策利好。作為與地產(chǎn)公司長期深度綁定的信托業(yè)，金融支持房地產(chǎn)16條給行業(yè)傳達(dá)了怎樣的信號？信托公司們都在準(zhǔn)備怎么做？
日前，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ饭灿?6條措施，其中，在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面，提出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。
展期？還要問問投資者
從《通知》內(nèi)容來看，第（四）條提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。
《通知》稱，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
百瑞信托研究發(fā)展中心研究員謝運博表示，對于部分存量房地產(chǎn)信托項目，可以在做好風(fēng)控措施的前提下合理展期。該條政策預(yù)計將有助于存量房地產(chǎn)信托的穩(wěn)健運行。在展期期間，信托公司仍應(yīng)堅守受托人責(zé)任，做好項目存續(xù)期的各類管理工作，結(jié)合底層資產(chǎn)的實際運行情況采取各類措施，確保項目最終順利完成清算退出。
華南某信托公司人士也表示，從宏觀層面來看，對緩解信托公司現(xiàn)在面臨的各種房地產(chǎn)風(fēng)險項目，它是有促進(jìn)作用的。因為這一系列的房地產(chǎn)政策，可以緩解當(dāng)下開發(fā)商的資金流、現(xiàn)金流問題。
但是，上述人士提醒，從微觀層面來看，“允許超出原規(guī)定多展期1年” 對于信托公司來說影響不是很大，不會立馬產(chǎn)生實際性的作用，主要對銀行貸款有影響?！昂罄m(xù)房地產(chǎn)企業(yè)融資時，銀行等交易對手會有一定考量，這對房企是利好。對于信托產(chǎn)品來說，它后面對接的直接就是投資者，或者說一個產(chǎn)品就對接固定的投資者，展期不是信托公司所能決定的?！?/p>
華東某信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從監(jiān)管態(tài)度來看，不論是信托公司還是房地產(chǎn)企業(yè)都更加友好，監(jiān)管壓力、存量業(yè)務(wù)的處理上可能會有更多的溝通空間。
其也指出，信托貸款和銀行貸款是有區(qū)別的，集合信托產(chǎn)品的投資人以自然人為主，產(chǎn)品到期后，信托公司不能單方面因為這項政策而展期，需要對投資人負(fù)責(zé)?！皩τ谝恍┱鎸嵸Y金來自銀行等金融機構(gòu)的通道類信托貸款，此前可能‘一刀切’，到期都要清退，現(xiàn)在的環(huán)境下力度會適當(dāng)調(diào)整，不過這項業(yè)務(wù)在“兩壓一降”后已大大壓縮?！?/p>
新發(fā)地產(chǎn)信托難言回暖
解決存量風(fēng)險項目自然迫在眉睫，另一方面，面對房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，《通知》第（六）條提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
《通知》表示，鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求，做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
謝運博認(rèn)為，根據(jù)政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行需落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求，且應(yīng)做好風(fēng)險防控。信托行業(yè)推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的大方向不會發(fā)生根本變化，支持實體經(jīng)濟、加大標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的配置力度是信托業(yè)務(wù)發(fā)展的長期趨勢。預(yù)計未來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行將相對穩(wěn)定，重點支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求。
雖然《通知》中表明鼓勵的姿態(tài)，但是在信托業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，信托公司對新增規(guī)模持保守態(tài)度。
上述業(yè)內(nèi)人士分析稱：“對于新增房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，它能起到的助長作用可能不大。因為無論是金融機構(gòu)還是投資者，經(jīng)過這一輪的教育，大家對于房地產(chǎn)類信托業(yè)務(wù)可能會產(chǎn)生的風(fēng)險有比較清晰的認(rèn)識，短時間之內(nèi)，要讓新增市場恢復(fù)不太可能?！?/p>
總結(jié)來看，其認(rèn)為，這個政策對于資質(zhì)好的央國企房地產(chǎn)企業(yè)，信托業(yè)務(wù)增量可能會有一些利好作用，但是就信托公司整體來說，對增量業(yè)務(wù)的效果不大。
另一位業(yè)內(nèi)人士也表示，金融供給還要在自身的風(fēng)險收益考量上做權(quán)衡，暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)無法介入，優(yōu)質(zhì)的央國企對信托融資的需求是存疑的。
至于《通知》中提及的“房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等”鼓勵方向，則被認(rèn)為是“老生常談”。
不過，《通知》出臺后，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的強硬態(tài)度確有緩和。有業(yè)內(nèi)人士稱：“原來有一段時間，我們的監(jiān)管局不讓做房地產(chǎn)，不論是什么樣的企業(yè)?，F(xiàn)在正和監(jiān)管局溝通，把這個口子放開一點，例如做一些并購基金、Pre-REITs產(chǎn)品等?！?/p>
謝運博分析稱，對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，信托公司應(yīng)根據(jù)《通知》要求，重點就房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。除此之外，信托公司仍需加強對交易對手的把控，關(guān)注底層項目的資質(zhì)情況，同時加強風(fēng)控措施，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
事實上，從今年新成立的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模來看，已經(jīng)明顯“降溫”。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，8月、10月，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模均不超50億元，9月也只有50.48億元，在全部集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模中的占比不到5%，處于低谷期。
用益信托研究員喻智分析，目前房地產(chǎn)市場的未來預(yù)期不佳，盡管多地出臺的多重政策緩解房企流動性危機，且房地產(chǎn)項目紓困正在持續(xù)推進(jìn)中，但金九銀十的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)仍不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代已經(jīng)結(jié)束，當(dāng)下房地產(chǎn)市場處于下行階段，房企在經(jīng)營和融資兩大重要方面舉步維艱。房地產(chǎn)市場的萎靡不振，加上政策支持力度有限，房企經(jīng)營轉(zhuǎn)好的可能性不高，短期內(nèi)房地產(chǎn)信托難有較好的表現(xiàn)。