記者 | 黃昱
刷新認購倍數(shù)記錄、總吸引資金超1200億元， 作為國內(nèi)首單房企運營的保障性租賃住房REITs，總募資額約12億元的華潤有巢REIT受到資本市場熱捧。
在經(jīng)歷近6年的摸索后，華潤有巢REIT樣本為房企運營長租公寓找到了當前最理想的解題思路，即通過“納?！眮砩陥蠊?REITs，從而形成長租公寓“投、融、管、退”閉環(huán)。
在政策支持下，房企去年以來掀起了一股“納?！睙幔磳⑵煜麻L租公寓項目申請納入保障性租賃住房體系，其中華潤有巢的“納保”比例已達到42%、萬科泊寓為20%。
一家頭部房企長租公寓運營負責人對界面新聞表示，長租公寓行業(yè)的本質(zhì)邏輯是一個重資產(chǎn)模式的行業(yè)，需要完整的商業(yè)邏輯閉環(huán)。去年國家明確將保障性租賃住房納入REITs試點申報項目名單，這是房企參與“納?！钡淖畲篁?qū)動力。
除了“納保”外，仍堅守長租公寓賽道的房企這兩年也不斷調(diào)整早些年在戰(zhàn)略上的失誤，開始放緩規(guī)模擴張步伐、豐富產(chǎn)品線、挖掘B端（企業(yè)）和G端（政府）客戶等。
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在2020年10月發(fā)布的“十四五規(guī)劃”中，“保障性租賃住房”的概念首次被明確提出，是我國住房保障體系中的新增量，與之前的廉租房、公租房有著本質(zhì)區(qū)別。
公租房保障對象是以戶籍為主的本城市收入困難的家庭。保障性租賃房沒有戶籍限制，主要針對的是人口凈流入量大城市的新市民、青年人。
按照規(guī)劃，40個重點城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650萬套（間）。其中2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計劃建設(shè)籌集330萬套（間），完成“十四五”目標的一半。
保障性租賃住房的籌建強調(diào)充分發(fā)揮市場機制，房企長租公寓品牌成為重要的參與主體。
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年三季度末，其監(jiān)測的全國已開業(yè)集中式租賃住房中，約有10.7%納入當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，十多家住房租賃企業(yè)的“納?！闭急瘸^10%，屬于頭部房企的包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊敦、旭輝瓴寓等。
華潤有巢在房企長租公寓品牌中“納?！闭急瓤壳?，據(jù)ICCRA統(tǒng)計，截至2022年三季度末，已經(jīng)達到42%。
相較于同行，華潤置地推出長租公寓品牌的時間較晚，2018年才正式發(fā)布“有巢”，同時在規(guī)模上相對克制。截至今年上半年底，華潤有巢實現(xiàn)管理規(guī)模5.5萬間，其中開業(yè)2.2萬間。在開業(yè)規(guī)模上，還未進入行業(yè)前十。
華潤置地管理層在今年初的業(yè)績會上表示，在長租公寓業(yè)務(wù)上要堅定獲取符合公募REITs發(fā)行標準的標的資產(chǎn)打造“投、融、建、管、退”閉環(huán)。作為當前長租公寓中唯一可申報公募REITs的品類，保租房必定是華潤有巢要發(fā)力拓展的。
據(jù)不完全統(tǒng)計，華潤有巢重資產(chǎn)占比逾70%，且將大部分土地用于建設(shè)、運營保障性租賃住房。
作為集中式長租公寓中規(guī)模第一的品牌，萬科泊寓從2021年開始也積極參與保障性租賃住房的籌集、建設(shè)和運營。
天津是泊寓首個“納保”的城市。萬科泊寓方面告訴界面新聞，去年12月，天津泊寓將自有的市場化租賃住房項目全部申請納入保障性租賃住房體系，其中11家門店率先完成“納?！惫ぷ?。
截至目前，天津泊寓已正式“納?！?2個項目、超5000間房源，另有4個項目正在推進納保中，是天津“納?！弊疃嗟墓⑦\營商。
萬科發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深圳、廈門、天津、長沙、武漢、成都等8個城市正式“納?！?0個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中。
到今年9月底，萬科泊寓共運營管理房源21.5萬間，其中已有 4.28萬間納入保障性租賃住房，占比約20%。接下來還有另外近5萬間房源“納?！背晒螅f科泊寓“納?！闭急葘⒔话搿?/span>
據(jù)界面新聞了解，萬科選擇“納?！钡捻椖繒r首先要保證“硬件”合規(guī)（合規(guī)經(jīng)營，產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)完整，解除轉(zhuǎn)讓限制），其次確保“軟件”合格（通過經(jīng)營提效確保投資回報率達標），難點更多還是一些修煉基本功的工作。
萬科泊寓方面透露，長租公寓行業(yè)發(fā)展時間不長，保障性租賃住房也相對是一個較新的概念，萬科通過各種渠道和方式進行探索，初步探索出包括輕資產(chǎn)輸出管理、自持物業(yè)改造等方式，相信隨著行業(yè)發(fā)展，保障性租賃住房的發(fā)展路徑也會越來越明晰。
除了這些保租房的先行者，還有不少房企也開始行動起來。
深圳房企星河控股也對界面新聞表示，未來保障性租賃住房必將成為公司發(fā)展的重點，目前正積極將深圳一長租公寓項目申請納入保障性租賃住房體系當中。