記者｜牛鈺
為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，今年以來，各地多次因城施策調(diào)整樓市政策。
相較于去年下半年以來的購房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金政策等常規(guī)調(diào)整方式，今年越來越多的熱點(diǎn)城市開始加入“鼓勵(lì)購房”大軍，具體手段也更加多元化、精細(xì)化，且針對(duì)的購房者群體范圍更廣。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年初至11月，全國已有超300省市優(yōu)化調(diào)整樓市政策超900次。在政策優(yōu)化過程中，部分市場(chǎng)出現(xiàn)階段性修復(fù)。
不過隨著行業(yè)的進(jìn)一步調(diào)整，單純的補(bǔ)貼性政策已很難吸引購房者，更重要是提升信心，杜絕項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)則是關(guān)鍵一環(huán)。
今年下半年，“保交樓”逐漸成為各地樓市新政的重要議題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來，已有鄭州、武漢、天津、南寧等近30個(gè)城市出臺(tái)“保交樓”舉措。
在政策方面，從7月28日至今，各部委對(duì)各地“保交樓”的表態(tài)支持已超過20次。
最近一次是11月21日的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在會(huì)上介紹，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。
進(jìn)入11月以來，“保交樓”政策支持力度進(jìn)一步加強(qiáng)，開始從爛尾項(xiàng)目化解擴(kuò)展至全行業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)保證項(xiàng)目交付，并且在一系列房地產(chǎn)金融支持政策中，與支持房企流動(dòng)性的聯(lián)系更加密切。
“保交樓”與支持房企流動(dòng)性并進(jìn)
伴隨著“保交樓”政策及專項(xiàng)借款逐步到位，各地停工項(xiàng)目開始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性交付進(jìn)展。
據(jù)住建部官網(wǎng)22日消息，近期河南省首個(gè)“保交樓”項(xiàng)目在洛陽交付使用。具體為洛陽市宜陽縣龍灣盛景項(xiàng)目，在獲得2500萬元“保交樓”專項(xiàng)借款后，已實(shí)現(xiàn)交房117套，且實(shí)現(xiàn)了河南省此前提出的“交房即拿證”承諾。
不僅僅是河南，11月初，湖南省常德市奧園·譽(yù)景灣小區(qū)一期首批636套房屋實(shí)現(xiàn)交付，這也是國家“保交樓”專項(xiàng)借款下達(dá)以來，湖南省“保交樓”項(xiàng)目中首個(gè)正式交房的樓盤。
從全國范圍來看，哈爾濱、沈陽、鄭州、開封等城市多個(gè)項(xiàng)目在專項(xiàng)借款落地下復(fù)工進(jìn)展加快，地方政府也在針對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r多舉措推進(jìn)“保交樓”。
具體方式包括協(xié)調(diào)各級(jí)政府對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底，引入國企、金融機(jī)構(gòu)及成立紓困基金盤活項(xiàng)目，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、“一樓一策”“一對(duì)一”幫扶機(jī)制等。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有重慶、西安、廈門等超過100個(gè)城市調(diào)整了預(yù)售資金監(jiān)管政策。
界面新聞梳理發(fā)現(xiàn)，預(yù)售資金監(jiān)管政策調(diào)整在嚴(yán)格和針對(duì)性寬松兩個(gè)方向并行前進(jìn)，一方面是為了保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全，同時(shí)也考慮到房企的建設(shè)周期資金流轉(zhuǎn)壓力。
在嚴(yán)格規(guī)范監(jiān)管方面，諸如西安、河北滄州嚴(yán)控預(yù)售資金全額入賬，江西九江、安徽滁州要求公示預(yù)售資金賬戶防挪用，云南的玉溪市、勐臘縣等地明確要求設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金。
長春等地則提出預(yù)售商品房建設(shè)資金緊張的房企，可申請(qǐng)?zhí)崆笆褂帽O(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)售資金。重慶、徐州等地也優(yōu)化資金監(jiān)管，可分樓棟申請(qǐng)使用。四川自貢、河北隆化縣等規(guī)定對(duì)于信用良好的優(yōu)質(zhì)房企、未發(fā)生停工問題的項(xiàng)目均可增加資金撥付節(jié)點(diǎn)及比例。
11月至今，多個(gè)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策也印證了推動(dòng)“保交樓”與支持房企流動(dòng)性并進(jìn)的趨勢(shì)。
比如“金融16條”提出鼓勵(lì)房企開發(fā)貸投放、對(duì)于償還有一定困難的房企支持存量融資展期、對(duì)于受困房企給予項(xiàng)目并購金融支持。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，該政策明顯從“保需求”“保項(xiàng)目”的兩保擴(kuò)展到“保需求、保項(xiàng)目和保房企”。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、信托貸款，還有債券融資多種融資渠道的助力下，房企的項(xiàng)目交付和資金壓力將得到有效緩解。
11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布明確，經(jīng)營穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)，規(guī)定保函置換金融不超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需資金額度的30%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，相對(duì)確定的比例考慮到了銀行等債權(quán)人的權(quán)益，也可以釋放“本來用于保交樓，但由于利益板結(jié)，誰也動(dòng)不了”的資金，再加上專項(xiàng)借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的部分動(dòng)起來，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的循環(huán)。
降低購房門檻
“實(shí)現(xiàn)保交樓和行業(yè)穩(wěn)定，供需兩端要同步發(fā)力，相互扶持和穩(wěn)定預(yù)期。”李宇嘉對(duì)界面新聞表示。
實(shí)際上，在供給端圍繞保交樓的一攬子紓困政策之前，從去年下半年開始，各地“因城施策”針對(duì)需求端的政策就不斷涌現(xiàn)。
從各地的實(shí)踐情況來看，需求端的放松有多個(gè)層面，比如信貸政策調(diào)整、限購限售放松、購房財(cái)政補(bǔ)貼（包括契稅及現(xiàn)金等補(bǔ)貼）、鼓勵(lì)特殊群體購房（人才、農(nóng)民、新市民及多孩家庭等）以及各類購房優(yōu)惠限時(shí)活動(dòng)。
購房補(bǔ)貼和公積金額度調(diào)整已是各地樓市調(diào)控的常規(guī)手段。近期，浙江寧波、山東東營、甘肅張掖、江西南昌等地均出臺(tái)新的購房補(bǔ)貼政策，已精細(xì)化到縣級(jí)或具體規(guī)劃區(qū)域，補(bǔ)貼程度從一套1.5萬元到20萬元不等。
在信貸方面，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年以來已有超250省市優(yōu)化商貸或公積金政策，涉及貸款額度、首付比例以及房貸利率等方面。
目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)還有近30個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款比例至20%。
綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前已有超30城首套房商業(yè)貸款利率下調(diào)至4%以下，其中不乏天津、石家莊、昆明、貴陽、蘭州等直轄市或省會(huì)城市，更有廣東省云浮市、湛江市響應(yīng)央行“930”新政，取消首套房貸款利率下限。
今年以來，還有近50個(gè)城市調(diào)整了認(rèn)房又認(rèn)貸政策，即結(jié)清首套房貸便可執(zhí)行首套貸款政策。11月11日，杭州也在放松部分區(qū)域限購后，提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，成為其年內(nèi)最大力度樓市支持政策。
限購放松方面，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有近50城發(fā)布超百條限購優(yōu)化政策，其中，調(diào)整限購的省會(huì)城市達(dá)到16個(gè)。
上述城市優(yōu)化限購政策，主要圍繞縮減限購區(qū)域、降低購房資質(zhì)和門檻、針對(duì)多孩家庭和老年家庭等放寬限購。其中福州、蘇州、廈門均放寬社保年限，天津等城市放寬部分片區(qū)限購限制，多維度降低置業(yè)門檻。
和一線城市相比，成都和西安等熱點(diǎn)二線城市樓市調(diào)整的力度更大。11月以來，成都和西安兩地，都將限購放松的范圍由高層次人才、戶籍新市民放寬至非本地戶籍市民。
除了上述的需求端刺激外，“鼓勵(lì)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位團(tuán)購商品房”也是解決當(dāng)前樓市去化問題的手段。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有包括廣東中山、吉林長春、江蘇連云港等超20城發(fā)布團(tuán)購住房相關(guān)政策或活動(dòng)。
此類團(tuán)購活動(dòng)有一定的限時(shí)優(yōu)惠。如近期貴州省貴陽市發(fā)布的消息稱，由貴陽市總工會(huì)牽頭局舉辦的職工商品房團(tuán)購活動(dòng)已于11月1日正式啟動(dòng)，團(tuán)購房源銷售價(jià)格低于相應(yīng)樓盤平時(shí)銷售價(jià)，且保證此活動(dòng)未售出的房源在兩年內(nèi)不會(huì)低于本次團(tuán)購價(jià)格銷售。
從市場(chǎng)趨勢(shì)來看，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月份全國商品房銷售依舊延續(xù)降勢(shì)，待售量保持增長，而所統(tǒng)計(jì)70個(gè)城市中有58個(gè)城市新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌，為今年最多的一次。
“短期購房者觀望情緒仍在，前期政策顯效仍需時(shí)間。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)界面新聞表示，中長期市場(chǎng)規(guī)?？s量，但城鎮(zhèn)化仍有空間，改善性住房需求較大，住房需求仍有支撐，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍在。
在陳文靜看來，若宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)、相關(guān)政策積極落地且多地疫情得到有效控制，購房者置業(yè)情緒有望逐步修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。