記者 樊旭
11月23日,中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,證實了11月11日以來市場流傳的金融支持房地產(chǎn)16條措施。
內(nèi)容涵蓋房地產(chǎn)融資、“保交樓”、受困房企風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策和住房租賃等六大方面。
分析師認(rèn)為,該政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場,力度空前,尤其是監(jiān)管層對民營房企融資的支持態(tài)度將有效緩解房企資金鏈壓力,降低“暴雷”風(fēng)險,提高市場信心,最終使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
招商證券指出,“金融16條”的出臺有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。一方面,房企是房地產(chǎn)項目的建設(shè)主體,保主體就是保項目,且有利于提高房屋交付質(zhì)量;另一方面,當(dāng)前購房需求低迷,既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關(guān),也與居民信心有關(guān),因此,保主體、保項目也同時有利于保需求。
國泰君安證券表示,本次政策提出可以根據(jù)剩余貨值募集配套資金,相當(dāng)于允許房企將在手難變現(xiàn)貨值進(jìn)行一次性抵押融資,若政策執(zhí)行到位,效果將遠(yuǎn)超預(yù)售資金放開。
不過,也有分析師認(rèn)為,“金融16條”的實際效果可能會低于市場預(yù)期。
“如果能夠明確當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域問題的根源所在,就不難發(fā)現(xiàn),需求側(cè)的長期下行或不可逆,不支持再一次的大規(guī)模刺激。雖然政策對房企的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化,并且房企支持政策仍有進(jìn)一步出臺的可能性,但在需求側(cè)難有大幅反彈的情況下,實際效果的釋放可能會比較緩慢?!碧祜L(fēng)證券指出。
以下為界面新聞?wù)淼牟糠秩毯蜋C(jī)構(gòu)觀點
招商證券:發(fā)展仍被置于優(yōu)先位置
此時推出穩(wěn)地產(chǎn)政策有兩層用意:第一,對沖疫情形勢的不確定性。當(dāng)前形勢下,雖然疫情防控措施進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整,下一階段的疫情走向和經(jīng)濟(jì)社會影響仍然存在較高不確定性。
第二,發(fā)展仍被置于優(yōu)先位置。長期來看,我國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度必然會有所降低,然而,短期現(xiàn)實是,房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在過去兩年已經(jīng)經(jīng)歷了連續(xù)大幅回落。除去金融屬性,房地產(chǎn)業(yè)本身仍然與民生息息相關(guān)。適當(dāng)減緩房地產(chǎn)的下行趨勢,既有利于保持一定的經(jīng)濟(jì)增長速度、降低風(fēng)險,也符合高質(zhì)量發(fā)展的要求。
預(yù)計此次政策將產(chǎn)生積極效果,有助于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸正反饋。一方面,房企是房地產(chǎn)項目的建設(shè)主體,保主體就是保項目,且有利于提高房屋交付質(zhì)量;另一方面,當(dāng)前購房需求低迷,既與人口等長期因素和疫情等中短期因素有關(guān),也與居民信心有關(guān),主要體現(xiàn)在對房企項目交付風(fēng)險的擔(dān)憂,因此,保主體、保項目也同時有利于保需求。
中國指數(shù)研究院:政策核心邏輯是企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體
此次政策從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,力度空前。核心邏輯為:企業(yè)債務(wù)展期+支持融資穩(wěn)定市場主體,“保交樓”促進(jìn)購房者信心恢復(fù),支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復(fù)。預(yù)計在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后,企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?,實現(xiàn)以時間換空間。下一步更重要的是要促進(jìn)市場銷售企穩(wěn),唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善,才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。
市場銷售恢復(fù)不及預(yù)期,需求端支持力度有望繼續(xù)加大,核心二線城市政策有空間。目前全國已有超20城降低或取消首套商貸利率下限,且均降至4%以下,其中,武漢、天津、溫州等熱門二線城市基本降至3.8%-3.9%的水平。本次政策再次強調(diào)“因城施策”,符合條件的城市有望加快落實降低房貸利率,已經(jīng)下調(diào)商貸利率的城市不排除根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。
國泰君安證券:根據(jù)剩余貨值募集配套資金的政策力度遠(yuǎn)超放開預(yù)售資金監(jiān)管
本次政策提出可以根據(jù)剩余貨值募集配套資金,相當(dāng)于一次性將房企的在手難變現(xiàn)貨值來一次整體抵押融資,政策力度空前,遠(yuǎn)超放開預(yù)售資金監(jiān)管。
由于目前行業(yè)去化較為困難,因此根據(jù)潛在貨值來募集配套資金,相當(dāng)于一次性給房企帶來大量的現(xiàn)金流。目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,不僅僅是流動性風(fēng)險,還面臨在手貨值過多的風(fēng)險,價格下跌會帶來存貨減值準(zhǔn)備的計提,加劇流動性危機(jī)。但本次政策落地后,房企可以將難以變現(xiàn)的在手貨值用作擔(dān)保品,進(jìn)行配套資金的募集,若政策執(zhí)行力度到位,本次政策力度將遠(yuǎn)超預(yù)售資金放開,因為預(yù)售資金監(jiān)管放松還依賴于貨值的變現(xiàn),而本政策不需要變現(xiàn),即可募集資金,且是所有的在手貨值。
天風(fēng)證券:實際效果可能會低于市場的預(yù)期
此次政策的出臺是央行對民營房企融資態(tài)度轉(zhuǎn)向的信號,是對供給側(cè)政策底的進(jìn)一步強化,預(yù)計未來政策對房企的支持力度會進(jìn)一步加碼,未出險優(yōu)質(zhì)民營房企的流動性有望逐漸企穩(wěn)并修復(fù),已出險房企有望加速出清,風(fēng)險繼續(xù)暴露的概率有所下降。
如果任由供給側(cè)繼續(xù)快速回落,未來大概率會面臨地產(chǎn)供給小于潛在需求的情況,進(jìn)而產(chǎn)生新的供需矛盾,當(dāng)前已經(jīng)到了“保主體”的必要階段,未來對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度有望進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)供給側(cè)的政策或?qū)⒀刂齻€方向推進(jìn)和演繹:繼續(xù)支持優(yōu)質(zhì)房企,適當(dāng)“保主體”來支持“保交樓”,加速出清出險房企。
但是,盡管監(jiān)管部門在近期連續(xù)出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的供給側(cè),可能會對部分優(yōu)質(zhì)房企起到支持作用,但對宏觀層面而言,實際效果可能會低于市場的預(yù)期。如果能夠明確當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域問題的根源所在,就不難發(fā)現(xiàn),需求側(cè)的長期下行或不可逆,不支持再一次的大規(guī)模刺激。雖然政策對房企的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化,并且房企支持政策仍有進(jìn)一步出臺的可能性,但在需求側(cè)難有大幅反彈的情況下,實際效果的釋放可能會比較緩慢。
東方金誠:推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點在需求側(cè)
此番“保交樓”政策力度明顯加大,“鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供‘保交樓’配套融資支持”,“支持開發(fā)貸和信托貸款展期”等政策對房企有實質(zhì)性利好,或能夠有效緩解房企現(xiàn)金流緊張局面,這在遏制房企存量債務(wù)違約風(fēng)險進(jìn)一步暴露的同時,對“保交樓”也有積極作用。
不過,“延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排”對提振銀行加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放的作用料將有限,需要監(jiān)管層加大窗口指導(dǎo)力度,指導(dǎo)銀行切實增加新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放規(guī)模,或推出針對房企開發(fā)貸的新的定向支持工具。
就當(dāng)前而言,推動房地產(chǎn)市場盡快回暖的重點在需求側(cè),其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵,其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費等也能起到輔助作用。盡管11月5年期LPR(貸款市場報價利率)報價按兵不動,但年底前仍有下調(diào)空間。這是當(dāng)前“支持個人住房貸款合理需求”最有效的一個發(fā)力點。若各項政策調(diào)整到位,明年一季度前后樓市有可能出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭,即季調(diào)后的商品房月度銷量環(huán)比穩(wěn)定上升。