記者 | 張熹瓏

香港樓價(jià)跌勢再擴(kuò)大。11月28日，香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布最新樓價(jià)指數(shù)，香港10月份樓價(jià)報(bào)352.4點(diǎn)，按月再跌2.41%，是2018年11月后，四年來單月最大跌幅。

最新的樓價(jià)指數(shù)接近2017年12月的352.7點(diǎn)，重回五年前的水平。此前，香港樓價(jià)指數(shù)連跌5個(gè)月。

對比去年9月歷史高位398.1點(diǎn)，樓價(jià)已連續(xù)13個(gè)月累跌約11.48%，這亦是2003年前后非典時(shí)期后最長的一次下跌周期。

美元加息、疫情反復(fù)、利率上調(diào)，基于種種因素，對于今年最后兩個(gè)月的表現(xiàn)，研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)和利嘉閣認(rèn)為樓價(jià)仍會掉頭向下，預(yù)計(jì)全年樓價(jià)跌幅將達(dá)到15%。

“香港樓市出現(xiàn)比較大的跌幅，跟兩個(gè)核心原因有關(guān)。首先是香港房價(jià)持續(xù)上漲時(shí)間太久，過去五、六年都處于一個(gè)上升通道當(dāng)中，累計(jì)上漲的幅度非常高。其次美國多次迅速加息，利率大幅上升，港幣跟美元是連續(xù)匯率，會導(dǎo)致流通資金減少，對房地產(chǎn)投資形成利空?！?/span> 房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志告訴界面新聞記者。

預(yù)計(jì)全年跌幅達(dá)15%

作為世界上房價(jià)最高的地區(qū)之一，當(dāng)香港遇上經(jīng)濟(jì)下行、利率上升、居民外移等因素，其樓價(jià)也碰了釘子。

今年前10月，差估署樓價(jià)指數(shù)已累跌10.54%。另外，租金指數(shù)也有1.75%的跌幅。

樓價(jià)跌幅加速，主要被中小型單位拖累。前10月，中小型單位跌幅均超過一成。

其中，面積小于431平方尺的小型單位最新報(bào)388.9點(diǎn)，首10個(gè)月跌約10.58%，按月跌2.41%；431-753平方尺的中小型單位報(bào)339.1點(diǎn)，跌幅11.07%，按月則跌2.64%。

反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)連跌六周，最新報(bào)159.76點(diǎn)，創(chuàng)五年來的新低。與2021年8月的191.34歷史高點(diǎn)相比，跌幅為16.5%。

開年以來，香港樓價(jià)一季度下跌3.2%后，于第二季度輕微上升0.2%。但是三季度以來，隨著銀行加息、置業(yè)供樓負(fù)擔(dān)增加，住宅物業(yè)市場又有所回軟。

香港金管局9月發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》（以下簡稱“《報(bào)告》”）稱，香港疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業(yè)需求，而市場對環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續(xù)拖累樓市氣氛。

應(yīng)當(dāng)指出，10月份指數(shù)主要反映9月中旬至10月上旬的市況。9月以來，美國持續(xù)大幅加息，而香港亦4年來首度加息12.5個(gè)基點(diǎn)，正式拉開本地加息序幕。

這也是導(dǎo)致10月份樓價(jià)跌勢加劇的關(guān)鍵原因。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月前9天，香港十大屋苑僅有20宗登記成交，較2003年8月同期的116宗少83%，較2008年12月同期的130宗少85%。這意味著香港樓市目前的活躍程度遜色于非典及金融海嘯時(shí)期。

目前，市面尚未出現(xiàn)利好樓市的消息。截至11月27日，香港新盤市場成交量僅210多宗，較上月同期減少約19%。

一方面，內(nèi)地疫情有所反復(fù)，延緩了香港內(nèi)地通關(guān)進(jìn)程。另一方面，美國再次大幅加息，11月3日，美聯(lián)儲宣布再加息75個(gè)基點(diǎn)。

由于港幣的貨幣政策和美元緊密相關(guān)，導(dǎo)致香港銀行間利率再加息25個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)一步影響樓市。

“目前香港房屋租金收入水平大約為2%，銀行存款利率高于房屋租金收益率，就會迫使部分資金離開樓市，轉(zhuǎn)入銀行存款。”鄧浩志表示。

他提到，按照目前的趨勢，美元還會繼續(xù)加息，港幣也會跟進(jìn)，港幣存款利息和房屋租金年化收益率的收益差距會進(jìn)一步拉大，從而改變市場的投資預(yù)期。

針對接下來的表現(xiàn)，中原地產(chǎn)住宅部總裁陳永杰表示，11月份受股市波動，及美國繼續(xù)加息影響，指數(shù)預(yù)計(jì)將進(jìn)一步下調(diào)，而且跌幅或較10月更大。預(yù)計(jì)全年樓價(jià)指數(shù)料跌15%，較去年高位更跌逾17%。

萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管王兆麒亦指出，市場欠缺利好消息，同時(shí)受本地及環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景急速轉(zhuǎn)差影響，預(yù)計(jì)短期內(nèi)官方指數(shù)表現(xiàn)將繼續(xù)尋底，全年官方樓價(jià)指數(shù)跌幅會擴(kuò)大至15%，明年第一季樓價(jià)及成交量仍會在低位徘徊。

港府暫無打算調(diào)整樓市政策

目前，與供樓相關(guān)的香港銀行間利率（Hibor）持續(xù)上升，截至11月29日最新報(bào)4.38厘，創(chuàng)2008年以來新高。

基于目前Hibor利率快速上升，投行高盛預(yù)測香港房價(jià)在2023年底之前將下跌30%。

盡管地產(chǎn)企業(yè)紛紛表示期望政府“減辣”（放開購房政策）刺激樓市，但港府方面表示暫無調(diào)整樓市措施的計(jì)劃。

香港特別行政區(qū)財(cái)政司司長陳茂波稱，美國加息令香港樓市有壓力，但不認(rèn)為有需要“托市”，政府沒有計(jì)劃放寬香港房地產(chǎn)政策。

針對樓價(jià)“跌跌不休”，他提到香港樓價(jià)輕微下調(diào)在預(yù)期之內(nèi)，未來會密切留意不同數(shù)據(jù)及市場交投，并強(qiáng)調(diào)對樓市和金融無需過分擔(dān)心。

在受訪時(shí)，陳茂波提到，上半年香港樓價(jià)下跌約3%，租金回調(diào)2%至3%，仍屬平穩(wěn)；接下來美國仍處加息周期，香港住房按揭利率仍會升高，短期內(nèi)樓市有壓力，但不太可能出現(xiàn)樓價(jià)斷崖式下跌。

以官方樓價(jià)指數(shù)為例，從去年9月見頂回落至今，樓價(jià)平均每月跌幅0.88%，仍屬有序的健康調(diào)整。

整體來看，當(dāng)?shù)貥莾r(jià)依然高企。自2008年底以來，香港住宅價(jià)格累積升幅超過兩倍，即使目前在高位回落一至兩成，觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性也相對較小。數(shù)據(jù)顯示，截至九月末，香港按揭貸款拖欠比率反而微降至0.04%。

“香港推出各項(xiàng)‘辣招’（調(diào)控樓市政策）已經(jīng)好幾年了，但是房價(jià)都沒有回調(diào)過，說明整個(gè)市場過去積累的漲幅很多?！编嚭浦菊J(rèn)為，實(shí)際上香港樓市本身也有回調(diào)的需要。

《報(bào)告》亦指出，長遠(yuǎn)而言，住宅市場的前景將取決于房屋供求缺口，政府預(yù)計(jì)未來幾年私人住宅供應(yīng)量仍會維持在高位。

亦有相關(guān)人士擔(dān)心負(fù)資產(chǎn)的問題。中原集團(tuán)、中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青在報(bào)刊撰文表示，從去年8月以來，香港樓市已從高位下跌15.2%，不但跌過樓市第一條臨界線10%，還在向第二條臨界線20%邁進(jìn)，年內(nèi)跌破概率很高。

他指出，把10%與20%作為臨界線，原因并非它們是“齊頭數(shù)”，而是因?yàn)闃莾r(jià)在800萬元以下的樓宇可做九成按揭。

這意味著，當(dāng)樓價(jià)跌破一成，在高位時(shí)買入的業(yè)主會陷入負(fù)資產(chǎn)。對于小業(yè)主而言，資不抵債始終是一個(gè)重要的心理關(guān)口。也有業(yè)主選擇出售樓宇，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，令樓價(jià)的跌勢加劇。

據(jù)《香港文匯報(bào)》，截至三季度末，香港負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)增加至533宗。隨著第四季樓價(jià)跌幅擴(kuò)大，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)可能增加至逾千宗。

針對負(fù)資產(chǎn)個(gè)案增多，陳茂波表示，目前本港負(fù)資產(chǎn)個(gè)案與1997至2003年的低潮期比較不算高，當(dāng)年的負(fù)資產(chǎn)個(gè)案甚至超過10萬宗。

值得一提的是，現(xiàn)時(shí)的負(fù)資產(chǎn)個(gè)案大多來自銀行職員，涉及按揭保險(xiǎn)貸款與銀行職員住屋貸款，因?yàn)榘唇页蓴?shù)一般較高，所以當(dāng)樓價(jià)下調(diào)，這些個(gè)案受較大影響。

利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)也表示，此次樓價(jià)下跌與1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)不同，總體銀行借貸比例偏低，而且有六成以上的業(yè)主已供滿按揭，沒有嚴(yán)重的負(fù)資產(chǎn)壓力。

廖偉強(qiáng)提到，雖然香港跟隨美國加息，但相比起歐美國家的“暴力加息”，香港的加幅十分溫和，不會對供樓業(yè)主構(gòu)成很大壓力。目前香港正從疫情中復(fù)常，他認(rèn)為此次樓價(jià)距離跌浪的尾聲“已不遠(yuǎn)矣”。