文|雷遞網 雷建平
居住產業(yè)數(shù)字化服務平臺貝殼(NYSE:BEKE；HKEX：2423)今日發(fā)布財報。財報顯示，貝殼2022年第三季度總交易額（GTV）為7371億，營收為176億，環(huán)比增長28%。前三季度，美國通用會計準則下（GAAP）凈虧17.69億元。
截至2022年9月30日，貝殼門店數(shù)量為41,398家，較上年減少23.3%。截至2022年9月30日活躍門店數(shù)量為39,713家，較上年減少19.7%。
貝殼董事會主席兼首席執(zhí)行官Stanley Peng表示，“在2022年第三季度，我們一直專注于推動各業(yè)務線的極致運營，鞏固我們的護城河，著眼長期發(fā)展兩翼業(yè)務。面對充滿挑戰(zhàn)的宏觀經濟環(huán)境，我們組織所展現(xiàn)的極強韌性，來源于一群與我們共同走過風雨、篤信共同價值、永遠拼搏進取的『Homelinker』。在我們全面推進效率和效益提升的舉措下，我們的各個業(yè)務運營指標均表現(xiàn)更加優(yōu)異，我們的合計總交易額環(huán)比恢復15.3%?！?/p>
“第三季度，由于我們在ACN方面的優(yōu)勢以及受益于我們努力通過賦能服務者及平臺運營加快業(yè)務發(fā)展，我們的二手房交易得以跑贏市場。隨著我們進一步推行開發(fā)商預付傭模式并與優(yōu)選開發(fā)商合作，我們的新房交易保持良好勢頭。同時，我們幫助客戶識別并盡量降低與施工延誤有關的風險，對健康的行業(yè)生態(tài)治理作出貢獻。我們的家裝家居業(yè)務正步入正軌，并繼續(xù)領先于業(yè)內其他公司，在我們核心業(yè)務的商機導流及包含新零售在內的整裝業(yè)務模式的支持下，訂單快速增加，平均售價不斷提高?！?/p>
“我們正在引導本公司審慎地渡過當前的市場周期，并努力為對消費者帶來更有品質、更多元化的居住服務，為促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展和全體人民住有所居貢獻自己的力量?！?/p>
貝殼執(zhí)行董事兼首席財務官徐濤表示，“我們在費用優(yōu)化上的一系列成果在第三季度顯現(xiàn)，公司的經營效率和健康度也顯著提升，這并非是一蹴而就的，這是我們早在一年以前面對市場調整時迅速且堅決地實施一系列風險控制、成本管理及效率提升措施的結果。我們相信，所有這些能力，加上本公司所有伙伴的全力以赴，將幫助我們實現(xiàn)長期可持續(xù)增長?！?/p>
徐濤指出，“在‘一體’業(yè)務穩(wěn)健前行的同時，我們的‘兩翼’也不斷突破，家裝家居業(yè)務逆市增長，贏得了更多服務者和消費者的認可。我們同時也更堅定地踐行‘有尊嚴的服務者’的使命，努力幫助服務者實現(xiàn)更長期的職業(yè)化發(fā)展路徑?！?/p>
貝殼Q3營收176億，環(huán)比增長28%
貝殼2022年第三季度營收為176億元，較上年同期的181億元下降2.8%，較上一季度的138億元增長28%。
貝殼2022年第三季度存量房業(yè)務的凈收入為72億元，較上年同期的61億元增長16.6%，環(huán)比增長29%。
貝殼2022年第三季度新房業(yè)務的凈收入為78億元，上年同期為113億元。
貝殼2022年第三季度家裝家居的凈收入為18億，而2021年同期為6000萬元，主要由于公司完成收購圣都家裝且其財務業(yè)績于2022年第二季度開始合并入賬，以及家裝家居業(yè)務總交易額的有機增長。家裝家居凈收入可比口徑下環(huán)比增長34%。
貝殼2022年第三季度新興業(yè)務及其他的凈收入為8.01億元，較上年同期的5.5億元增長45.8%，主要由于輕托管租賃服務的凈收入增加，金融服務凈收入減少抵銷了部分增幅。
提質增效兌現(xiàn)管理紅利
貝殼稱，在居住服務行業(yè)由“規(guī)?！鞭D向“高質量發(fā)展”的歷史契機下，通過有效留存優(yōu)質服務產能、提升經紀人福祉和幫助經紀人實現(xiàn)職業(yè)化發(fā)展等途徑，保障消費者能更好地獲得有品質的房產交易服務。
貝殼落實一系列精細化運營理念，推動企業(yè)運營質量的提升。同時，貝殼努力幫助店東、經紀人提升作業(yè)、服務能力，構建更優(yōu)質、更高效的服務者體系，使行業(yè)里的服務者更堅定地選擇與貝殼進行合作。
第三季度末，貝殼平臺活躍門店數(shù)超過39,700家，環(huán)比降幅約3%，連接活躍經紀人超過37萬人，環(huán)比降幅收窄至2%。在穩(wěn)定的人店規(guī)模上，門店和經紀人結構不斷改善，從業(yè)時間更長且績優(yōu)的經紀人占比提高。二季度對比一季度，從業(yè)時長超過3年的經紀人占比提升約10%，店均和人均效益也在提高。
在新房領域，貝殼也發(fā)起了一系列舉措，助推行業(yè)生態(tài)的改善。
在消費者側，為了幫助消費者規(guī)避風險，貝殼重點強化施工進度采集和對外展示工作。對過往合作項目和非合作、未竣工項目進行準確、全方位、多點位施工進展采集和對外展示。
截至11月15日，貝殼對施工進度采集和對外展示項目數(shù)量已經達到32,442個。在運營側，貝殼在快傭模式基礎上推進新房聚焦盤策略，篩選出與消費者需求貼合度更高的樓盤優(yōu)先推薦，動員大范圍銷售力量集中學習、邀約帶看、推盤去化，實現(xiàn)對消費者好、對服務者好、對開發(fā)商好的正循環(huán)。9月，貝殼“快傭”收入占比達到34%。在開發(fā)商側，三季度，貝殼國有房企銷售占比從37%提升至42%。
第三季度，新房業(yè)務運營健康度正在提升。貝殼新房業(yè)務綜合回款天數(shù)縮短至僅78天，較第二季環(huán)比縮短30天,降至上市以來新低。并且第三季度壞賬沖回1.95億元，也是貝殼高效運營去化和回款能力的體現(xiàn)。
家裝家居業(yè)務有序推進
三季度，貝殼家裝家居業(yè)務有序推進?？杀瓤趶娇?，貝殼家裝家居業(yè)務實現(xiàn)收入超18億元，逆市同比增長超過40%，環(huán)比增長34%。三季度完成簽約合同額接近20億元，同比提升超過60%。
貝殼旗下整裝品牌被窩家裝的交付管理和業(yè)務運營能力得到驗證，供應鏈規(guī)模不斷完備，業(yè)務進入正循環(huán)，在收獲消費者正向反饋的同時，也贏得了服務者的認可。經紀人開始積極主動地對客戶做家裝服務的推介和陪看，設計師、工人、工長在貝殼有成長、有尊嚴，以來到被窩為榮。被窩家裝實現(xiàn)了城市層面7至8月單月合同額破億、單季度盈虧平衡。
截至10月31日，包括設計師、工程經理、經紀人等在內的超過9,500名服務者參與了AI工具“小貝助手”通關培訓，助力二賽道服務標準化落地，實現(xiàn)居住服務價值鏈條再延伸。
至第三季度末，貝殼租房業(yè)務簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環(huán)比增長100%。其中，分散式租賃業(yè)務“省心租”的在管規(guī)模突破5萬套，環(huán)比增長近70%，并已進入13個城市。
貝殼Q3成本128億，同比下降16.3%
貝殼2022年第三季度成本為128億元（18億美元），較上年同期的153億元下降16.3%。
貝殼Q3毛利48億，毛利率27%
貝殼2022年第三季度毛利為48億元（7億美元），較上年同期的28億元增長72.8%。貝殼2022年第三季度毛利率為27%，而2021年同期為15.2%。
貝殼Q3費用35億，同比下降30%
貝殼2022年第三季度費用為35億元，較上年同期的51億元下降29.9%。
貝殼2022年第三季度一般及行政費用為17.77億元，較上年同期的24.12億元下降26.4%，主要由于相較于2021年同期，2022年第三季度隨著應收賬款結余的降低，信用損失準備減少、員工人數(shù)下降致使人力成本及雜項開支減少，以及會議及差旅費下降，部分降幅被股份支付薪酬費用的增加所抵銷。
貝殼2022年第三季度銷售和市場費用為12.58億元（1.77億美元），而2021年同期為12億元，主要由于圣都家裝的財務業(yè)績自2022年第二季度起合并入賬致使家裝家居服務的銷售和市場費用增加，部分增幅被房產交易服務的品牌廣告和營銷推廣費用以及人力成本的減少所抵銷。
貝殼2022年第三季研發(fā)費用5.09億，較上年同期的10.43億降51.2%，主要由于相較2021年同期研發(fā)人員人數(shù)減少，致使人力成本及股份支付薪酬費用減少。
貝殼Q3運營利潤12億，運營利潤率6.9%
貝殼2022年第三季度經營利潤為12億元（2億美元），而2021年同期為經營虧損23億元。2022年第三季度的經營利潤率為6.9%，而2021年同期為-12.7%。
貝殼2022年第三季度經調整經營利潤為21億元（3億美元），而2021年同期為經調整經營虧損14億元。2022年第三季度經調整經營利潤率為12%，而2021年同期為-7.9%。2022年第三季度經調整EBITDA8為23億元（3億美元），而2021年同期為-5.5億元。
貝殼Q3凈利7.16億，同比扭虧
貝殼2022年第三季度凈利潤為7.16億元（1億美元），而2021年同期為凈虧損17.66億元。
貝殼2022年第三季度經調整凈利潤為18.88億元（265百萬美元），而2021年同期為經調整凈虧損8.88億元。
截至2022年9月30日，貝殼現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金和短期投資合計結余為575億元（81億美元）。
貝殼預計2022年第四季度凈收入總額將介于145億元（20億美元）至150億元（21億美元）。