文 | 財(cái)富質(zhì)點(diǎn) 謝美浴
陽(yáng)光保險(xiǎn)又出手買樓了。
近日，據(jù)港股上市公司保集健康控股有限公司（簡(jiǎn)稱“保集健康”)公告，其間接非全資附屬公司上海金盛隆置地有限公司(簡(jiǎn)稱“上海金盛隆”）擬出售上海松江區(qū)物業(yè)。
買家為陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光人壽”）。公告稱，雙方訂立協(xié)議，陽(yáng)光人壽將以11.85億元接盤。
保集健康預(yù)期，該出售事項(xiàng)虧損凈額不少于約人民幣2.56542億元，但其認(rèn)為這是集團(tuán)從該物業(yè)變現(xiàn)現(xiàn)金資源的寶貴機(jī)會(huì)。
出售所得款項(xiàng)將被保集集團(tuán)用作償還借貸及利息、發(fā)展集團(tuán)物業(yè)業(yè)務(wù)及用作一般營(yíng)運(yùn)資金。
01、保集健康虧損出售物業(yè)
保集健康截至2022年3月31日的年度報(bào)告披露，其年度經(jīng)審核虧損及公司權(quán)益持有人應(yīng)占虧損分別約755.7百萬(wàn)港元及517.8百萬(wàn)港元；經(jīng)審核綜合總資產(chǎn)及總負(fù)債分別約為3,494.8百萬(wàn)港元及3,243.6百萬(wàn)港元。
資本負(fù)債比率由2021年3月31日的約86.5%持續(xù)增加至2022年3月31日的約623.1%。
截至2022年3月31日，保集健康的流動(dòng)負(fù)債凈額約為1,056.7百萬(wàn)港元，未償還借貸為約1,541.0百萬(wàn)港元。截至最后實(shí)際可行日期，保集健康借貸的本金及應(yīng)計(jì)利息合共約909.9百萬(wàn)港元已到期或?qū)⒂?023年中到期，保集健康迫切需要額外流動(dòng)資金減輕對(duì)集團(tuán)流動(dòng)資金狀況的潛在重大影響。
在此情況下，保集健康決定賣出其位于中國(guó)上海市松江區(qū)的物業(yè)。
擬售物業(yè)坐落于上海松江區(qū)佘山鎮(zhèn)佘苑南路358弄1-93號(hào)，為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，土地為住宿餐飲用地，房屋用作旅（賓）館。其土地使用權(quán)已獲授40年期限，自2008年3月14日至2048年3月13日。
該物業(yè)為集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)分部養(yǎng)生度假區(qū)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)的一部分，保集健康已于2019年將該物業(yè)發(fā)展為會(huì)所、別墅、公寓及地下空間，采取租賃模式為客戶提供養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療服務(wù)，從客戶賺取租金及服務(wù)費(fèi)收入。
該度假區(qū)計(jì)劃分三期進(jìn)行開發(fā)，截至公告日期，標(biāo)的地塊上已經(jīng)完成項(xiàng)目一期、二期的建設(shè)，第三期目前正處于發(fā)展規(guī)劃的審查階段，尚未動(dòng)工。保集健康預(yù)計(jì)需逾289.3百萬(wàn)港元的額外資本支出用于該物業(yè)養(yǎng)生度假區(qū)業(yè)務(wù)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及開發(fā)。
年報(bào)披露，保集健康的養(yǎng)生度假區(qū)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分部（僅包含歸屬于該物業(yè)的財(cái)務(wù)資料）于截至2022年3月31日止年度錄得虧損凈額約686.3百萬(wàn)港元，而截至2021年3月31日止年度的虧損凈額約為36.8百萬(wàn)港元。
保集健康稱，主要是由于受新冠疫情爆發(fā)的不利影響以及全球宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致潛在購(gòu)房客戶整體財(cái)務(wù)狀況惡化，需求疲軟，占用率低于預(yù)期及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利市況，致使投資物業(yè)公平值虧損，從而對(duì)本集團(tuán)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)有不利影響。
養(yǎng)生度假區(qū)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的持續(xù)錄得虧損，不僅未能貢獻(xiàn)可觀收入，反而從保集健康提取大額現(xiàn)金流補(bǔ)足其開支及財(cái)務(wù)成本，這導(dǎo)致保集健康在產(chǎn)生充足的現(xiàn)金流以撥付其物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)及償還相關(guān)貸款方面出現(xiàn)重大困難。
保集健康預(yù)期，出售事項(xiàng)錄得的虧損凈額不少于約人民幣2.56542億，相當(dāng)于約港元3.0785億。
協(xié)議中提到，該物業(yè)已于2020年用作抵押。上海金盛隆與上海愛建信托有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱“愛建信托”)簽署合同，英威房地產(chǎn)公司將其持有的100%上海金盛隆股權(quán)質(zhì)押給愛建信托，且上海金盛隆將標(biāo)的資產(chǎn)全部抵押給愛建信托，用于擔(dān)保。
保集健康表示，將在出售事項(xiàng)完成后終止養(yǎng)生度假區(qū)發(fā)展及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。保集健康將從事物業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)將發(fā)展綜合產(chǎn)業(yè)園作為主要業(yè)務(wù)。
02、陽(yáng)光人壽接盤
接盤保集健康物業(yè)的陽(yáng)光人壽，主營(yíng)業(yè)務(wù)為在中國(guó)提供保險(xiǎn)產(chǎn)品。
第3季度，陽(yáng)光人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入127.52億元，凈利潤(rùn)4.58億元。上年同期，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為129.42億元及16.75億元。相比之下，今年保費(fèi)業(yè)務(wù)收入微跌，但凈利潤(rùn)大幅減少七成。
陽(yáng)光人壽償付能力報(bào)告顯示，2022年3季度，陽(yáng)光人壽核心償付能力充足率為114.33%，去年同期為187.19% ；綜合償付能力充足率為170.16%，去年同期為202.14%。
陽(yáng)光人壽隸屬于陽(yáng)光保險(xiǎn)旗下。
此前，朗詩(shī)綠色管理有限公司發(fā)布公告，上海朗昆企業(yè)管理有限公司、北京融匯 、廈門嘉晟融懋 、上海朗青及陽(yáng)光融匯于8月25日訂立協(xié)議，交易上海融懋商業(yè)管理有限公司50%股權(quán)。
標(biāo)的項(xiàng)目為位于北京市朝陽(yáng)區(qū)十里河?xùn)|三環(huán)南路100號(hào)的北京朗詩(shī)大廈，出售事項(xiàng)總代價(jià)為人民幣1.376億元。
而買方背后，即為風(fēng)頭正盛的險(xiǎn)企陽(yáng)光保險(xiǎn)。
可以看出，在諸多資產(chǎn)類別中，陽(yáng)光保險(xiǎn)布局地產(chǎn)規(guī)模加大。
據(jù)陽(yáng)光保險(xiǎn)招股書，2019年-2021年，集團(tuán)投資性房地產(chǎn)分別為6519百萬(wàn)元、7511百萬(wàn)元和9372百萬(wàn)元。
陽(yáng)光保險(xiǎn)2021年年度信息披露報(bào)告顯示，陽(yáng)光保險(xiǎn)納入并表范圍的子公司（包括通過子公司間接持有的子公司）有55家，其中有15家的業(yè)務(wù)性質(zhì)為房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資，或者不動(dòng)產(chǎn)投資。
2021年末，集團(tuán)投資性房地產(chǎn)凈值余額為93.72億元；集團(tuán)尚在辦理產(chǎn)權(quán)證明的房屋及建筑物賬面凈值為2232百萬(wàn)元。
2021年8月，陽(yáng)光保險(xiǎn)旗下陽(yáng)光人壽發(fā)布公告稱，陽(yáng)光人壽擬認(rèn)購(gòu)其全資子公司海南陽(yáng)光鑫海發(fā)展有限公司（下稱“陽(yáng)光鑫?！保┒ㄏ虬l(fā)行的股份6.4億股，每股面值價(jià)格為1元。本次增資用于陽(yáng)光鑫海支付海棠灣培訓(xùn)中心項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，增資完成后，陽(yáng)光人壽對(duì)陽(yáng)光鑫海的投資額達(dá)到23.4億元。
2021年5月，陽(yáng)光人壽向陽(yáng)光渝融（成都）置業(yè)有限責(zé)任公司（下稱"陽(yáng)光渝融"）增資，其按照每股面值1元價(jià)格，認(rèn)購(gòu)陽(yáng)光渝融定向發(fā)行的股份9.4179億股。
該次增資涉及成都后援中心項(xiàng)目。該項(xiàng)目是陽(yáng)光人壽投資的自用性不動(dòng)產(chǎn)，為便于項(xiàng)目的后期開發(fā)建設(shè)，此次交易以成都項(xiàng)目已投資建設(shè)形成的實(shí)物資產(chǎn)出資方式增資，并將成都項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)至陽(yáng)光渝融名下，后續(xù)將以陽(yáng)光渝融名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
陽(yáng)光保險(xiǎn)正在沖擊港股上市。
今年4月，其向港交所首次遞表。10月，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)陽(yáng)光保險(xiǎn)發(fā)行境外上市外資股。10月25日，陽(yáng)光保險(xiǎn)向港交所二次遞表，目前已通過聆訊。
2022年上半年，陽(yáng)光保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)總保費(fèi)收入629.52億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.27億元。其中，人身險(xiǎn)保費(fèi)收入420.58億元，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入208.94億元。截至2022年6月30日，陽(yáng)光保險(xiǎn)的資產(chǎn)總額為4736.37億元。
基于公開可得資料，陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)擁有多元化股東基礎(chǔ)，有超過40名非個(gè)人登記股東（各自持有不少于陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)7%的已發(fā)行股本）但并無(wú)控股股東。
陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)的創(chuàng)辦人及非個(gè)人股東包括中國(guó)石油化工集團(tuán)有限公司、中國(guó)南方航空集團(tuán)有限公司、中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)有限公司、中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)有限公司及廣東電力發(fā)展股份有限公司，各自持有超逾陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)3%的已發(fā)行股本。