記者 | 黃昱
可售型人才房入市，新房“內(nèi)卷”嚴重，二手房價格較高位已下跌兩成，種種跡象表明，深圳樓市仍處在去泡沫階段。
在剛過去的11月，深圳樓市最大的亮點莫過于首批人才房開啟配售，均價約2萬-4.5萬/平方米，僅為同片區(qū)新房項目60%左右，且不需要輪候排隊，引發(fā)一股認購熱潮。
從認購結(jié)果來看，6個人才房項目4422套房源吸引16305戶家庭認購，最終合格家庭達15294戶，整體中簽率接近28%，其中單個項目最低中簽率只有1%。
人才房的入市是深圳2018年啟動房改的一部分。為加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系，深圳明確要在2018年至2035年提供170萬套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比例定位4：2：2：2。
這一政策將保障性住房所占比例提升到60%左右，一改1988年房改以來以商品房為主的住房供應(yīng)格局，向新加坡模式看齊。期望通過保障性住房解決中低收入階層的住房問題，把房價和住房的民生問題切割開來。
公開資料顯示，深圳目前至少已籌建了26個可售型人才房項目，除了這次已配售的6個人才房項目，還有20個項目等待入市。
從人才房的供應(yīng)主體來看，還是以國企平臺為主，此番入市的6個項目中有4個來自深圳人才安居集團，另外兩個分別來自星河控股和華僑城。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，雖然人才房在上市方面會受到嚴格限制，滿10年才可售，但對于深圳年輕人來講，新房在供給側(cè)大規(guī)模放量，二手房參考價控制炒作，已經(jīng)成為抑制房價上漲的長效機制，房住不炒深入人心。
隨著人才房及安居房供應(yīng)不斷提速，未來深圳房地產(chǎn)市場格局將繼續(xù)向“雙軌并行”發(fā)展。
李宇嘉對界面新聞指出，人才房的入市短期內(nèi)對商品房市場確實造成了比較大的擾動。當(dāng)前深圳商品房價格上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，在房價還在高位的情況下，不少新市民會更愿意選擇人才房。
從11月商品房新房數(shù)據(jù)來看，因年度沖刺業(yè)績的需要，新房供應(yīng)大增，房企營銷折扣力度也有所加大，但成交額繼續(xù)探底，整體表現(xiàn)疲軟。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新增一手住宅預(yù)售13041套，回到9月水平，新增預(yù)售面積117.1萬平方米，遠超10月的5.9萬平方米。
但供應(yīng)大增并沒有扭轉(zhuǎn)成交探底的態(tài)勢?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月深圳新房住宅成交量繼續(xù)同環(huán)比均下跌，單月住宅總成交2790套，同環(huán)比跌幅分別為50％和21％，網(wǎng)簽套數(shù)處于今年低位。
具體到項目而言，11月普通住宅項目TOP10銷售金額合計70.17億元，環(huán)比下滑43.8%，項目銷售金額榜冠軍是深業(yè)集團的頤灣府，銷售金額26.03億元。
值得一提的的是，頤灣府2期于9月底開盤，開盤當(dāng)天去化超過98%，最近在陸續(xù)網(wǎng)簽中；深業(yè)集團另一個項目深業(yè)頤瑞府拿下11月銷售面積榜首，10月底開盤，當(dāng)天即售罄。
在當(dāng)前市場環(huán)境下，深業(yè)頤瑞府能夠“日光”的關(guān)鍵還是因為價格優(yōu)勢。據(jù)悉，深業(yè)頤瑞府商品房4.53萬元/平方米的價格，遠低于周邊新房及二手房。
今年深圳新房走下神壇，打折促銷成了開發(fā)商迅速回籠資金的重要舉措，就連此前“日光盤”常現(xiàn)的前海片區(qū)也有豪宅項目開盤即打折。
有深圳中介告訴界面新聞，前?！熬硗酢币皇謽潜P前海宸灣，最低有房源低至單價8.3萬起帶精裝，和周邊倒掛至少2萬/平方米。
除了前海宸灣，同樣位于前海片區(qū)在11月27日開盤的萬科頤城瑧灣悅家園，11月30日開盤的天健悅灣府均有房源最低單價可低至8.2萬元，要知道，過去數(shù)年來前海新房價格基本都是穩(wěn)定在10萬元/平方米以上。
即便如此，這些樓盤也并沒有開盤即售罄，足以可見，即便11月以來針對房企融資端的支持力度空前，市場情緒也并沒有明顯好轉(zhuǎn)。
這同樣反映在二手房成交量上。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳全市二手住宅過戶量為2168套，環(huán)比上漲25%，回到了2000+套水平線上，但仍遠低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。
事實上，由于近三年深圳加大新房供應(yīng)量，疊加二手房受參考價政策影響成交量大幅下降，從2021年下半年開始，深圳一手住宅成交量重回主導(dǎo)地位，占比超過二手。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳樓市總交易量為26091套，其中一手住宅占62%，二手占38%。
根據(jù)深圳中原研究中心于11月發(fā)布的報告，自去年2月參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已連續(xù)15個月成交量跌破2500套，今年9月更是跌破2000套，且無反彈跡象， 預(yù)計未來一段時間仍將維持在低位。
成交量的下跌也直接導(dǎo)致了價格下行。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，目前深圳整體二手房價較高位已經(jīng)下跌近兩成，尚未見止跌跡象，繼續(xù)下行態(tài)勢明顯。
深圳中原研究中心指出，新房內(nèi)卷嚴重，折扣也越來越普遍，新入市樓盤價格亦不斷創(chuàng)近幾年片區(qū)內(nèi)新低，“片區(qū)最低價”字眼越來越常見，進一步壓制了二手價格。
樂有家數(shù)據(jù)顯示， 11月深圳二手房價環(huán)比跌3%，業(yè)主持續(xù)讓利，無論是接近指導(dǎo)價成交，還是接近指導(dǎo)價掛牌的房源占比都在小幅增加。
一位深圳購房者對界面新聞表示，從去年8月份開始，就有中介開始持續(xù)推薦不少等同于或低于指導(dǎo)價的二手房，這在去年上半年的時候是想都不敢想的。