記者 樊旭 辛圓

12月3日，參加國(guó)際金融論壇（IFF）2022全球年會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，紓困房地產(chǎn)行業(yè)的“金融16條”政策的出臺(tái)，代表著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的救助從之前“零打碎敲”的模式轉(zhuǎn)為更加系統(tǒng)性的扶持，預(yù)計(jì)地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題將得到有效改善。

盡管如此，他們認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)行業(yè)的下行除了融資政策收緊外，還有城市化進(jìn)程放緩、潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降、人口老齡化、新冠疫情等諸多因素的影響， 整個(gè)行業(yè)企穩(wěn)可能仍需時(shí)日，特別是需要更多支持銷(xiāo)售端的政策。

中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)11月中旬發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等6個(gè)方面出臺(tái)了16條具體措施，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“金融16條”。

“政策從去年底開(kāi)始已經(jīng)有所寬松，但都是救助某些企業(yè)的某些保交房項(xiàng)目，沒(méi)有意識(shí)到整個(gè)房地產(chǎn)出現(xiàn)系統(tǒng)性下行。從最近出臺(tái)的‘16條’看，政府已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)，開(kāi)始系統(tǒng)性幫助房地產(chǎn)（行業(yè)），涉及貸款、發(fā)債、信托、政策性銀行等各個(gè)方面，保障開(kāi)發(fā)商資金的流動(dòng)?！比疸y投資銀行亞洲經(jīng)濟(jì)研究部主管及首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在會(huì)上說(shuō)。

渣打銀行大中華及北亞區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁爽也表示：“近期的一系列措施是從原先的零打碎敲解燃眉之急的方式，轉(zhuǎn)變成更為系統(tǒng)性的措施，包括開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款，抵押貸款等，還有一個(gè)比較重要的是涉及到并購(gòu)。因?yàn)樽詈笕绻軌蜃屝袠I(yè)恢復(fù)正常，可能還是要通過(guò)重組、收購(gòu)來(lái)解決?！?/p>

“整體上看，上述措施，加上‘三支箭’，貸款、債券、再融資，這些手段推出來(lái)，給人的感覺(jué)是解決問(wèn)題的緊迫性正在增加?！彼f(shuō)。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，盡管“金融16條”將有效促進(jìn)房企融資端恢復(fù)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)仍具有一定的不確定性。

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文打了一個(gè)比方稱(chēng)，之前很多房企可能是在“ICU”（重癥加強(qiáng)護(hù)理病房）里，或是在去“ICU”的路上，有一些進(jìn)了“火葬場(chǎng)”。近期的政策是讓沒(méi)有進(jìn)入“ICU”的盡量提前救治，不進(jìn)“ICU”；進(jìn)了“ICU”的盡量不要去“火葬場(chǎng)”，下一步的目標(biāo)是把多數(shù)房企能從“ICU”里救出來(lái)、然后送到“普通病房”里。

“但是，你如果指望它在‘普通病房’里馬上就能活蹦亂跳地參與火熱的建設(shè)，可能想多了，這需要時(shí)間，何況現(xiàn)在還在‘ICU’里或在去‘ICU’路上的是不是已經(jīng)轉(zhuǎn)入‘普通病房’，恐怕還要再看?！彼f(shuō)。

野村證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺進(jìn)一步指出，導(dǎo)致此輪房地產(chǎn)行業(yè)下行的主要因素有四個(gè)：一是城市化趨緩、人口老齡化、潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降等趨勢(shì)性因素；二是整個(gè)行業(yè)自2018年起就處于下行周期；三是新冠疫情沖擊；四是金融、融資端猛烈的收縮政策。

“這四個(gè)因素中，真正改變的只有融資端，其他都沒(méi)有改變，尤其是在疫情方面，如果沒(méi)有真正地?cái)[脫疫情，我們要看到清晰地、大幅度的房地產(chǎn)的反彈，可能性是比較小的?！彼f(shuō)。

此外，與會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，除了對(duì)房企融資端的支持，整個(gè)行業(yè)要企穩(wěn)，可能還需要出臺(tái)更多銷(xiāo)售端的支持政策。

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生指出，如果銷(xiāo)售端起不來(lái)，目前的紓困政策只能起到暫時(shí)的止血作用，房企可能積累更多庫(kù)存，只是把房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)往后推延?！颁N(xiāo)售端起來(lái)才能帶動(dòng)起來(lái)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈?！彼麖?qiáng)調(diào)。

丁爽也表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最終還是要看需求端、房屋的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)能不能上來(lái)。如果看短期，保交樓的問(wèn)題解決，后面還有樓價(jià)的問(wèn)題。如果有潛在需求的購(gòu)房者看到樓價(jià)開(kāi)始穩(wěn)定，此時(shí)需求端會(huì)出現(xiàn)比較大的改善。

汪濤更是直接建議，進(jìn)一步下調(diào)按揭利率，降低首付比例。

在當(dāng)天的論壇上，西班牙對(duì)外銀行亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏樂(lè)表示，國(guó)外投資者經(jīng)常討論的一個(gè)問(wèn)題是，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不會(huì)重蹈上世紀(jì)九十年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂的覆轍。他們也非常希望知道什么樣的政策，能夠幫助中國(guó)的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

高善文回應(yīng)道，1990年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅有兩個(gè)很重要的背景，而這兩個(gè)情況中國(guó)都不具備。一是，在日本房?jī)r(jià)大幅上升的過(guò)程中，日本朝野上下均不認(rèn)為有房地產(chǎn)泡沫，但中國(guó)從2013年開(kāi)始，部分政府官員和學(xué)者就在呼吁，要警惕出現(xiàn)泡沫。2011年后，監(jiān)管層防范和擠壓泡沫的行動(dòng)就沒(méi)有停止過(guò)。

第二，高善文指出，日本房地產(chǎn)投資占GDP的比例從1985年開(kāi)始上升，1987年后更是急劇上升，直到泡沫破滅才一路向下。而中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的比重峰值出現(xiàn)在2013年，2014年后一路下行，2019年后，我國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的比重比很多國(guó)家都低。

盡管如此，鐘正生認(rèn)為，日本房地產(chǎn)的崩盤(pán)依然對(duì)中國(guó)具有啟示作用，國(guó)內(nèi)監(jiān)管層、金融機(jī)構(gòu)都需要防微杜漸。

他指出，一方面，日本房地產(chǎn)崩盤(pán)后，金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)問(wèn)題暴露得非常明顯，但是耽誤了10年多才徹底解決。這個(gè)問(wèn)題對(duì)中國(guó)的啟示是，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露有一個(gè)清晰的摸底，有明確的處置方式，不要無(wú)限期的拖延。

另一方面，鐘正生指出，日本房地產(chǎn)的崩盤(pán)和產(chǎn)業(yè)空心化是并行的?！罢f(shuō)白了，大家覺(jué)得實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)不行，所以投向房地產(chǎn)這個(gè)暴利的行業(yè)。房地產(chǎn)崩盤(pán)之后，產(chǎn)業(yè)空心化并沒(méi)有很好地解決。相當(dāng)于暴利的崩盤(pán)了，疲憊的還是疲憊，沒(méi)有一個(gè)抓手?！?/p>

“所以中國(guó)如果要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，必須有新的增長(zhǎng)動(dòng)能出來(lái)，否則宏觀政策一直會(huì)受房地產(chǎn)綁架，因?yàn)樗鼛?dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈這么長(zhǎng)，但是救到什么程度才算呢？”他說(shuō)。